平顶山大唐汝州项目定位报告营业营业四部四部项项目目组组2012-12-122012-12-12大唐汝州项目的工作阶段划分整体战略及定位整体战略及定位市场调研阶段（中期汇报）（汇总）?汝州城市环境研究?市场调研报告回顾?整体报告汇总?房地产市场环境研究?界定项目面临问题?房地产市场调研?项目战略发展机会研究?项目地块分析?项目定位（1.市场、物业、档次2.形象、3.客户、产品、价格）?建筑风格及景观专题?配套、产品附加值及物业服务专题?启动区的选择及定位目录市场调研回顾市场调研回顾本体条件分析本体条件分析开发目标开发目标界定项目面临问题界定项目面临问题项目战略发展机会研究项目战略发展机会研究项目定位项目定位目录市场调研回顾市场调研回顾本体条件分析本体条件分析开发目标开发目标界定项目面临问题界定项目面临问题项目战略发展机会研究项目战略发展机会研究项目定位项目定位市场调研报告结论回顾在未来的15年内，汝州市将建设形成“北景、南区、东城、西村”的城城市城市发发展展规划规划市空间布局，本项目位于东南片区。风景名胜区北景：北景,即在汝州北部,以嵩箕山脉为依靠,以风穴北寺景区为依托,整合怪坡文化苑等单体景点,组合创建5A、景4A、3A级风景名胜区，形成北部绿色天然屏障南区：即克服土地瓶颈制约,集约、节约用地,在汝州南旅部地带,高标准规划建设汝南工业集聚区、王寨工业集聚区游城度东、朝川循环经济园区等功能区，形成南部现代工业承载区西村假东城新区区本案东城：即在汝州城区东部规划建设城东新区和大商贸城，形成东部城市新区西村：即在汝州西部以温泉镇为中心,围绕地热资源开发利用,规划建设温泉国际旅游休闲度假村，形成西部三产辐南区射带动区工业聚集区市场调研报告结论回顾按照城市规划，本项目位于行政文化生活区内，北接近老城商业中心区，南接汝河景观带，为片区形成高尚居住区形成可能。?“一城两片七区”的城市形态格局已经形成，城市未来东向发展。“一城”指汝州主城区；“两片”指汝州主城区、汝南片区。?这里将成为新老城区的缓冲地带，将是本案未来南部城区生活居住的核心区域，随着片区的集中开发，为项目的发展方向提供更多的机会。市场调研报告结论回顾?开发热点区域：主要集中分布在朝阳路、城垣路两侧?从档次方面：市场在售项目大多档次中等，缺乏高端创新产品?从物业类型方面：市场在售项目多为多层、小高层、高层，缺少别墅、洋房物业类型?从价格方面：在售项目均价集中在3600-3800元/㎡之间，涨幅平稳?从潜在竞争方面：目前市场已推售项目余量及即将推售量共计近50万方(不包含即将入市新楼盘推售量)，未来整体市场竞争激烈?从去化方面：每年去化量约18万方，去化速度很慢?从客户方面：以市区客户为主，倾向多层产品，部分客户对高端产品存在一定的需求目录市场调研回顾市场调研回顾本体条件分析本体条件分析开发目标开发目标界定项目面临问题界定项目面临问题项目战略发展机会研究项目战略发展机会研究项目定位项目定位本体条件城市主流发展方向为东，项目所在片区为东南，紧邻城市的发展主流方向所属区位：本项目所处位置属于城市东南部区域，紧邻城市发展主流方向本案东南部片区本体条件按照城市规划，本项目位于行政文化生活区内，北接老城商业中心区，南接汝河景观带，为片区形成高尚居住区形成可能。?“一城两片七区”的城市形态格局已经形成，城市未来东向发展。项目位于“七区”中的行政文化生活区。?这里将成为新老城区的连接地带，将是本案未来南部城区生活居住的核心区域，随着片区的集中开发，为项目的发展方向提供更多的机会。本体条件地块规模较小，占地面积小，容积率高，产品打造受限。占地面积：51822㎡总建筑面积：155466㎡容积率：≤3.0建筑密度：东≤25%环建筑限高：≤80米本绿化率：案南环≥30%本体条件项目南侧紧邻南环，东西北侧均为庄稼地，周边配套设施十分匮乏。村庄和庄稼地北庄稼地西东民房和庄稼地南南环路本体条件本项目是一个位于城市东南，区域形象及认知欠佳、周边配套匮乏，地块规模较小，产品打造受限。?区域属性：城市东南区项目位于城市东南，紧邻城市及房地产发展方向配套资源较少目前项目周边生活配套设施较少，生活便利性差区域认知环境嘈杂、配套少?市场竞争：市区面积小，面临整体市场产品的竞争；需跳离竞争环境市场项目档次低、产品同质化的现状?地块属性：技术指标规模较小，占地小容积率高目录市场调研回顾市场调研回顾本体条件分析本体条件分析开发目标开发目标界定项目面临问题界定项目面临问题项目战略发展机会研究项目战略发展机会研究项目定位项目定位开发开发目目标标开发商目标，在汝州树立企业品牌的同时，2年内本项目去化完毕。开发商战略目标开发商战略目标开发商战略目标开发商战略目标盈利树立企业品牌2年内清盘树立项目品牌每年销售7.5万方占年市场销售40%目录市场调研回顾市场调研回顾本体条件分析本体条件分析开发目标开发目标界定项目面临问题界定项目面临问题项目战略发展机会研究项目战略发展机会研究项目定位项目定位界定项目面临问题在这样的市场环境下，如此一个项目，如何快速占领市场年销售总额的40%？？？完成此目标，肯定是有方法的！方法一方法二打造市场上没有的，稀市场中等或低等品缺的产品，以高端的姿质产品，以超低的态，精良的品质吸引市价格销售，其实就场，强势的营销展示，是以价格取胜。以低于预期的价格销售。突出其性价比。看看他们是怎么做的？？？可借可借可借可借鉴项鉴项鉴项鉴项目分析目分析目分析目分析美景菩提美景菩提((郑郑州州））金域蓝湾（新密）金域蓝湾（新密）加州加州18851885（（洛洛阳）阳）项目概况项目名称美景菩提物业地址高新技术开发区科学大道19号（信息工程大学对面）开发商河南美景置业物业类型别墅、住宅占地面积3.14万㎡建筑面积10.95万㎡容积率3.5规划户数1099建筑类型33层高层建筑规模4栋高层44套别墅建筑密度——绿地率31.32%目前价格6100停车位商业面积2000㎡营销代理美景项目环境分析河南工业大学郑州外国语学校项目交通比较方便，周边公交整体配套相对较少，特别68.72.315是生活配套比较匮乏。郑州大学区检察院信息工程大学科学大道本案金桥商务酒店公交68.72.B12郑州美术馆工行、浦发银行瑞达路开发模式将地块内部容积率进行两极化调整，规划高档产品提升整个项目档次?项目将内部容积率按照高则1更高、低则更低的原则进行调整，规划了别墅加高层产品，532通过别墅产品提升了整个项目的档次。?项目别墅和高层同时认筹，一期但项目先将高层解筹，实现项4栋33层目快速回款，而别墅产品将会高层采用实景现房销售，以此来实现其价值的最大化。二期44套别墅推售策略短期内大量报广引爆市场，迅速开盘销售中原首家禅意居所“美景菩提”2010.10.28售楼部盛大开放2010年11月2日，美景菩提产品说明会2010.11.72010.11.13-14日，美景菩提项目公开认筹，当天认筹数量达到600张。项目2010年12月25日开盘，推出4栋高层1040套房源，当天销推售策略售930套，截止2010年12月底，高层住宅已经售罄。?美景菩提项目前期认筹数量达到1300批左右，当天销售930套房源，并且成交均价为5900元/㎡，创造了高新区商品住宅的最高纪录。住宅户型平面图89㎡两房奇数层89㎡两房偶数层住宅户型平面图128㎡三房送面积13㎡89㎡两房送面积10㎡借鉴点：有限的容有限的容积积率率下下，，各各物物业业的合的合理理选择选择和布局，和布局，极极大的提大的提升了升了项项目整体的目整体的档档次。次。项项目客目客户户和和产产品定位品定位符符合市合市场场需需求是求是项项目目取得取得成功的成功的关键关键。。项项目以中目以中原首家原首家禅禅意意居所推居所推广广，，赢赢得了得了市市场场的的认认可。可。金域蓝湾项目名称金域蓝湾物业地址新密未来路与清屏路交汇处金域金域蓝湾蓝湾————开发商郑州永弘（永威）置业有限公司物业类型高层、洋房、别墅新密新密第第一一个个大型大型森林森林洋房洋房占地面积13.3万㎡建筑面积30万㎡容积率2.368004栋洋房，17栋别绿化率40%目前价格建筑规模墅，12栋高层别别墅高墅高档档社社区区D9V15D6D8V11V13V10V12D5D7V3V8V7V9D3V6D2V2V5D1V1一期一批一期二批一期分两批推出，全部是低密度住宅为主，总共有4栋花园洋房、4栋叠加别墅，9栋3层半的联排别墅和4栋独栋别墅组成。以洋房和别墅产品提高项目整体档次，目前在新密的市场占有率达到40%。借鉴点：区区域位置域位置较较差差，，树树立高端立高端产产品，品，引起引起市市场场关关注注。。高端高端产产品品先先入市，入市，对对高高层产层产品的品的溢溢价提供价提供了基了基础础。。项项目品牌目品牌通通过过高端高端产产品品得到得到提提升升。。营销营销展展示强示强势势，，广广告告铺铺天天盖盖地地，，开盘开盘直升直升飞飞机机乘坐乘坐、空中、空中撒撒钱钱等等全全城高城高调营销调营销活活动动。。项目名称加州1885物业地址洛阳涧西九都西路与天津路交汇处西100米开发商河南新恒顺地产有限公司洛洛阳阳加州加州1885——1885——物业类型高层、洋房占地面积4.3万㎡建筑面积15万㎡容积率3.5北美北美风风情社情社区区全全配套配套绿绿色生活色生活6栋洋房，6栋高绿化率30%规划户数1070建筑规模层销售情况目前前期咨询中，客户关注度较高借鉴点：容容积积率率率率较较高，高，两两极极化化规划规划物物业业。。区区域位置域位置较较差差，，树树立高端立高端产产品，品，引起引起市市场场关关注注。。销销售前售前持持续续性性的的