信阳市东方威尼斯产权式酒店营销策划提案在今天的沟通之前我们深度思索了东方威尼斯项目现状和机会点解决问题，突围困境是我们提案的原点和归属点寻找机会并走出困境是我们的深度钻研和思考核心首先，先让我们一起审视项目现状项目所在的位置项目现状a.受市场大环境影响，客户购买信心不足；b.位置偏、人气不足，影响本项目未来到访率；c.没有叫得响的酒店品牌管理公司，很难给客户未来经营持续回报的信心；d.缺乏较强诱惑力的的销售政策，让“鱼儿自动上钩”。e.宣传包装（包括地块售楼处装修）同样得跟上，毕竟在不城区，无论是对未来发展前景（特别是高铁经济）还是项目自身已具备的优势都需要放大并传播到更多的人心里，画出个诱人的“大饼”；f.………………产权式酒店机会点a.全球性金融危机，导致股票、基金等金融产品投资严重亏损，特别是国家对房地产调控的政策频出后，普通住宅投资价值缺失，投资者的投资渠道受阻。b.在信阳市各楼盘目标客户分析及本项目前期纯住宅客户的了解，投资因素购买占有一定的比例，意味着存在潜在需求；c.作为信阳高铁核心经济圈唯一星级产权式酒店，其产品的独特性足以支撑产品的价值；而40方左右小户因小面积低总价，更具投资价值；d.趁高铁开通之时配合政府的宣传借势造势，大肆鼓吹高铁经济，同期产权式酒店作为高铁核心经济圈的新投资型产品应运而生，既合情也合理，更有可能成为推动项目销售的最好突破口之一。因此，我们建议，分五步走来开展本项目营销：一、签订酒店管理公司（顾问也行）；二、确定返租回报政策；三、重新包装推广项目；四、设立市区售楼处及高铁分展场；五、配合高铁开通开盘。以短、快、猛的营销方式，迅速形成市场聚焦。达到快速回笼资金的目的。现在让我们明确本次提报需要回答或需要解决的问题并且伴随这些问题展开产权式酒店的营销推广策略的思考Q1：我们的产品是什么？产权式酒店将面临着怎样的市场环境?——让我们一同来审视项目四星级产权式酒店：7—18层,共280套物业特点：1-5裙楼配套齐全，满足工业区商务、政务型消费及高铁站商旅型消费。返租期限:13年返租率:6%、7%、8%前三年一次性返冲抵首付（其实加在首付中），后10年每年返租7.9%。免费入住天数：20天酒店管理公司:皇冠假日？或？待定担保公司：待定产品清晰以后，我们先来看一下信阳产权式酒店的市场状况市场情况总结※仅温哥华庄园、双汇欧洲故事两个产权式酒店在售，且双汇项目将在下月开卖，且定位也是四星级将对本项目客户形成直接竞争对手，但由于本项目与前两个项目区位（温哥贤山自然环境与双汇城区繁华地段）有着本质的区别，正真的威胁对手来自于对目标需求的引导及销售价格的差异化定位。市市场场上其上其他他投投资项资项目目介介绍绍定期存款——特色：投资期间不限，手续简便且运用方便——适合对象：保守投资人，要求报酬率与通货膨胀率相距不远——风险：低（★）；股票————特色：投资方便，但选股不易，损益较不稳定——适合对象：对股市、产业有一定熟悉与专业，有时间看盘与研究盘势者——风险：高（★★★★）；基金——特色：透过专业经理人选股、投资标的分散、风险较低——适合对象：希望藉股市投资积累财富，却无选股专业的投资人——风险：中等（★★★）；普通住宅———特色：景气佳时，报酬率高，且为对抗通货膨胀的最佳利器——适合对象：资金庞大，且希望能达到保值、增值目标者——风险：中等（★★）；期货————特色：高财务杠杆，以小博大的投资工具——适合对象：希望在短期内获取高利润者——风险：极高（★★★★★）；保险————安全性高，人生不同阶段都能受到保障——适合对象：各年龄层的民众均适合且必备——风险：无各投各投资资渠道渠道优优劣劣势势分析分析投资方式投资回报风险分析7.9%+20天免费度假+物业产1．专业酒店运营公司经营。2担保公本案权司进行担保，风险小。股票不稳定股市涨跌难测，散户经常被套，风险大国债2.40—5.17%通货膨胀，风险很低储蓄1.71—3.6%通货膨胀，国家金融政策，风险很低住宅不确定市场下行明显，风险高。基金不确定股市不稳,风险较高.购买保险1.8—4.2%收益低,风险小??市市场状况对项场状况对项目目营销营销的的启启示示信信阳阳市市场场目前目前温温哥哥华华已售、已售、双汇双汇酒店酒店均均四星四星即即将将上市，本上市，本项项目目应应在客在客户户定位、定位、区区位包装及价位包装及价格格上上与与其其差差异异化化开来开来。。商商务环务环境境浓浓郁郁、、交交通通便捷便捷、配套、配套完善完善为为此此类类物物业经营业经营的的必必要要条条件件，地，地段段为为王王，而本，而本项项目目只只能能对对未未来来即即““现现在的信在的信阳阳站—站———明天的高明天的高铁铁站站””这种这种引引导导性的展性的展望望。。投投资资安安全性、全性、收益收益率、物率、物业业流流动动性性为为此此类类物物业业业业主所主主所主要要关关注注的的问题问题，，所所以以国际国际知名知名的酒店管理公司是保的酒店管理公司是保障障。。与与市市场场上其上其他他投投资资理理财产财产品品相相比比,,项项目具目具备备回回报报率率较较高且高且相相对对安安全的全的优势优势,,适适合投合投资资者者长长期持有期持有..Q2：产权式酒店核心概念是什么？核心优势是什么？目标客群在哪里？核心诉求又是什么？核心优势提炼，必须建立在对产品的深刻了解和剖析之上。让我们来通过分解项目来了解一下，东方威尼斯产权式酒店的核心优势是什么?高铁核心经济圈，二站齐驱，媲美武广新城，占据城市未来繁华，信阳工业城320余家企业（含已建在建）的巨大商务型消费，GDP年105.7%经济高增长率，40平米小面积低首付，轻松置业稳定回报，大堂中心、健身中心、游泳池、夜总会等配套设施。国际品牌、星级酒店精装修交付标准,.国际品牌专业的酒店管理公司、担保公司的实力保障，13年租约，7.9%/年的高回报…………（备注：“二站”即高铁站、宁西货运站皆在本区域内）产品的核心优势是什么？??交交通通优势优势本项目位于工业城的核心区，步行五分钟为312国道、距离1号高铁站、城区主干道经七街不到1公里，立体交通、畅达天下。高铁代表着未来的高端商旅、繁华、交通便捷、区域发展前景……意味着保值增值性强，意味着更强的抗跌性；关键词【高铁站】??项项目特目特色色因为有了澳门与深圳的威尼斯酒店作为商端形象代表，该品牌代表着一种文化与品位的商旅生活方式，所以在酒店装修上要导入更多水城文化。用澳门与深圳威尼斯故事导入，用一种代表着休闲假日水城文化的酒店品牌解读将格外受到一些高端商务人士喜爱。关键词【威尼斯】??项项目特目特色色两层挑高酒店大堂、商务总台、会议中心、健身房、夜总会的标准酒店配置，真正的星级酒店管理与配套。四星级的酒店配套设施，是未来酒店经营盈利的重要法宝，也是未来酒店入住率的硬件保证。关键词【四星级】??核心价核心价值值产权式酒店是一种投资理财的方式，相比其他理财产品具有高收益，低风险的优势。视界之窗，目前信阳市场上在售的唯一产权式酒店，有实力担保公司担保，专业的酒店管理公司运营，一次性返租3年降低首付压力，后10年平均7.9%的年回报率，可以轻松实现资产升级。产品特色关键词【产权式】??产产品定位品定位产品定位高铁站·威尼斯·星级产权酒店区位优势：距高铁物业特色：水城文化核心价值：1次性返租不到1公里与312主题3年冲抵首付+年回报国道。7.9%+年20免费居住产品定位只是清晰的描述产品，并不能搭建起目标客户沟通的桥梁。因此，除了产品定位，我们还需要找到满足消费者需求的情感定位？上帝是谁？他们在想些什么？------让我们一同来揭开上帝的需求之谜??产权产权式酒店一式酒店一般般购买购买客客群群产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且目前有能力投资购买产权式酒店的客户多是具有较强经济实力，具备一定的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光的人，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。结合信阳目前市场上产权式酒店客群特征得出我们项目的目标客群为：客户群体分析?追求投资的稳定性，属于稳健型投资，年龄集中在35-50岁。?客户群体以私企业主、公务员、企业中高层管理人员，经济实力较强的城市中产阶级，区域分布较为广泛；?投资者最重视酒店运营商的实力和品牌，其次重视发展商的实力；?关注投资回报率，主要考虑总价因素，?产品的投资性是购买的最重要因素，产品的功能性和实用性是消费者的长期考虑因素；?看重项目位置和升值潜力；?他们对投资市场熟悉，投资心理日趋成熟；从目标客户的核心关注点分析重视投资回报率?突出项目7.9%(一定加这个小数点，感觉更实在)的投资回报率，同时可以额外给业主每年20天期限的免费入住时间。重视投资的安全性?加强对开发商和酒店运营公司权威性的展现，突出担保公司的作用，规避消费者的风险。多次置业，理性十足?产品后期加强对项目的品质要求，以实在具体的利益打动消费者重视产品流动性?突出产品办公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.同时对于工业园内部分实力企业可以谈团购以后只需交纳一定的管理用作企定点接待所（相于包房）。费为该业场当长??客客群群的核心需求的核心需求——我们对目标客群的需求概括：在保证安全的前提下,实现货币增值，追求利润最