万科府前一号整合推广传播项目的整体定位1黑弧奥美品牌传播工具–蝶变2.0寻找项目定位产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势定位产品解读清单产品解读清单√??地区地区,,项目位置项目位置√??政府对地区未来规划政府对地区未来规划√??交通网络交通网络√??周边环境周边环境??周边商圈周边商圈√??周边居民周边居民//人群人群√??周边公共设施周边公共设施√??周边小区周边小区//项目项目??发展商的初步心理价位发展商的初步心理价位??期数期数√??项目面积项目面积,,建筑面积建筑面积,,容积率容积率??项目地形项目地形√??项目设计理念项目设计理念√?项目建筑风格√?项目建筑风格??项目的外观与标志性项目的外观与标志性??项目建筑材料项目建筑材料?项目建筑形态√?项目建筑形态??小区规划小区规划√??小区内配套小区内配套((会所会所//购物购物//娱乐娱乐//健康健康//餐饮餐饮//学校学校//医疗医疗//生活生活……))√??园林设计园林设计√??各户型设置各户型设置((形态形态//房型房型//面积面积//套数套数//比例比例))??各户型房厅设置各户型房厅设置((面积比例面积比例//开间开间//楼高楼高))√??室内特色室内特色((窗窗//门门//采光采光//梯梯//花园花园//电梯电梯//大堂大堂//浴室浴室//厨房厨房……))??智能化的设备智能化的设备??内外景观内外景观??投资回报投资回报((买卖买卖//租赁市场租赁市场))??首付款首付款//信贷等要求信贷等要求√??物管服务物管服务√??发展商背景发展商背景//声誉声誉??建筑师建筑师//设计师设计师//园林设计师园林设计师//物业管理公司物业管理公司地区/项目位置–南沙区南沙地理位置优越，处于珠江三角洲的地理几何中心，总面积527.65平方公里，其中陆域面积339.5平方公里。在广州—香港—澳门“A”字形空间结构中处于支撑位置，是联结珠江口两岸城市群的枢纽性节点。距广州市中心50公里，距香港38海里，距澳门41海里。以南沙为中心，在60公里半径范围内有14个大中城市，由这些城市组成的珠三角城市群，已成为世界制造业中心和经济增长最快的区域。南沙水岸线资源丰富，具有建设国际深水大港及发展临港工业的优越条件，是广州乃至广东产业结构调整升级最理想的地域。南沙位处珠江三角洲中心，是广州乃至广东产业结构调整升级最理想的地域。地区/项目位置–南沙区城市空间划分工业组团历经近20年的快高科组团速发展已形成产业集群。物流组团将是未来城市心脏，在此将提供城市交通、政务、商品经济、金融服务业组团及文化活动。南沙岛发展定位——“服务城、科技城、滨海城”南沙区的综合服务中心，“广州多中心网络式布局”的中心之一：南沙科技创新产业与现代服务业基地；适合创业发展和生活居住的现代化滨海新城的典型示范区。交通网络南沙已建成了京珠高速、虎门高速、南沙港快速、鱼黄支线，正在建设珠三角环线，规划了深中跨海通道、东部快线等南沙新区对外高、快速公路体系。已建成了广州轨道交通4号线，正在建设武广客运专线延长线（广深港客运专线）、广珠城际铁路，规江门划了杭福客运专线西延线、中南莞城际铁路、南沙输港铁路等南沙新区对外轨道交通体系。同时，南沙新区内部的东西向、南北向、环线等主干城市道路网体系也已初步形成，南沙新区内部轨道交通线也正处于规划论证阶段。以南沙为中心，1小时都市圈可辐射东莞、深圳、江门等重要城市周边环境南沙受亚热带海洋性气候影响，气候较为温和；阳光充足，雨量充沛。南沙水网密布，湖塘众多，自然环境优美，土地资源丰富。在城市发展规划上，南沙延续广州“山、水、城、田、海”的城市自然空间结构。最适合休闲生活居所天后宫大虎山周边居民/人群外来打工人员他们来自五湖四海，有些是蓝领工人，有些是管理人员，有些是政府人员等到。他们在陌生的城市努力打下了自己的天地。他们务实勤劳，没有太多的积蓄，但对生活充满希望。本地原居民/横沥镇土生土长的当地人，习惯了当地的传统生活基本上是外来打工人员偏多周边配套教育配套：幼儿园（小区内部规划配套）、南沙小学、广州市南沙第二中学、国际外国语学校；医疗配套：南沙区中心医院；商场配套：项目里配有大量商铺；市场配套：菜市场（小区内部规划配套）虽然不足以与繁华城市相比，但也是个生活便利的小城市。地铁公交教育区府商业医疗体育馆1.0公里4路车1.0公里１公里3.0公里3.0公里1.2公里周边小区/项目龙光·棕榈水岸位于南沙金蕉大道西行政中心南侧，总用地15.8万㎡，总建筑面积：27万㎡。小高层洋房（75㎡两房、90㎡-110㎡三房）、别墅围绕着东南亚风情大型园林而建。并且小区内配有商场、菜市场、幼儿园、中小学、医院等设施。丰田生活区位于南沙金蕉大道西行政中心附近，总投资6．9亿元的广州丰田汽车项目员工生活园区，它的建设标志着广州南沙经济开发区生活配套等设施建设已全面启动。广州丰田汽车项目员工生活区是广州丰田汽车项目乃至整个南沙汽车产业城、南沙经济开发区的重要配套设施，建设面积13.6万平方米，总建筑面积27万平方米，可同时容纳1.2万人居住，该园区应有尽有，地铁四号线也将直达，使该区的路面及地下对外交通都将更加便利。项目概况项目占地13.48万平方米项目总建面26.95万平方米可售面积26.15万平方米容积率2.0首批总建面约1万平方米虎门高速公路首批套数90套产品类型为：33层高层，11、18层小高层，共2400多套，含10万平方米工业化住宅在内）小区规划及配套项目划分为五个组团结构，通过景观中轴线，紧密联结。规划会提前引入华润万家、中国银行ATM存取款机、幼儿园、书店等，并规划有商业广场，努力营造城市化生活氛围。园林入口通过中轴连接湖面；组团景观通过中轴实现共享，并自成一体；提升项目园林使用效果，利于聚焦资源，打造园林亮点；建筑风格现代、新古典的建筑立面，更显稳重、大气，匹配区府板块的城市气息．户型设置项目全期以首改/再改的120平方米三房、140平方米四房为主流供应产品，占总供应量的75%产品类型为：33层高层，11、18层小高层首批供应户型10套两房单位，10套小三房及70套120平方米大三房单位（11、18层小高层）；创意室内明快、沉稳的室内空间，极力展示项目稳重、成熟的居家理念，符合并提升了项目目标客户群居住理想。物管服务万科是中国第一物业，通过近二十年的发展已经形成了一套完善、成熟、科学、人性化的服务体系，在全国物业管理行业中有口皆碑，业主对其管理的小区交口称赞。发展商声誉/背景2010年，荣获“中国最佳低碳企业”称号2010年，荣获“2010深圳十大低碳优秀范例”称号2010年，荣获“2010沪深房地产上市公司综合实力TOP10”称号2010年，荣获“2010中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号2010年，荣获“2010中国房地产百强企业规模性TOP10”称号2010年，荣获“2010中国房地产年度社会运营效率TOP10”称号2010年，荣获“2004-2010连续七年中国房地产百强企业综合实力TOP10”称号2010年，荣获“中国网络房地产十年成就企业”称号……产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势产品核心卖点?周边配套及项目配套一应俱全?国家级经济技术开发区城市性?珠三角交通枢纽新政规划机遇无限?南沙核心位置?广州地铁四号线?规划有商业广场?全国首个规划环境影响评价试验区?万科品牌发展商，实力与品质的代表生活品质?一梯两户，户型方正实用，南北对流，大开间，通风采光佳，客餐厅独立分区，大进深景观阳台社区／商业／园林?东南亚风情园林／精品户型?独立泛会所?700平米下沉式东南亚风情景观泳池?万科物管，有口皆碑产品归纳利益点和支持点消费者竞品对应产品定义消费群进行比较分析仔细分析消费群找到产品核心竞争优势南沙区目前在售楼盘分布直接竞争对手—龙光棕榈水岸项目地址南沙金蕉大道西行政中心南侧开发商广州龙光房地产有限公司总用地15.8万㎡项目规模项目总建筑面积：27万㎡北区容积率1.5小高层洋房物业类型小高层洋房+别墅东南亚风情大型园林社区、商场、菜市配套设施场、幼儿园、中小学、医院入市时间2010年2月初洋房：75㎡两房、90㎡-110㎡三房在售产品南区别墅别墅在售均价洋房：5000-6000元/㎡毛胚（元/m2）资源环境：?项目位于南沙行政中心东南侧，南沙区政府重点规划建设，拥有重量级市政配套。毗邻蕉门河，尽享生态河岸花园景观。项目紧挨蕉门公交总站与地铁4号线蕉门站仅五分钟步程，目前四号线已全新贯通，50分钟直达天河。产品特色：?总体规划上以围合形式布置，东南亚风情建筑和园林;建筑沿场地周边布置，中心为大型园林景观，并延伸进入建筑架空层，形成休闲的园林中心社区；高档次的户型布置于视线好的碧湾路沿线，独享蕉门河畔的景观资源。?户型设计上配置入户花园、双阳台、飘窗等人性化的设计，户型方正实用，户户通透，通风采光俱佳，其中N17－N23东南望江为最佳。项目首期开发的北地块由21栋中高层住宅组成，并以75－110平方米的中小户型为主。以丰富的物业类型吸引客群。主力客户：?洋房本地常住客户较多，兼有广州市区、番禺客户；洋房户型：?洋房：78㎡-79㎡二房二厅一卫、105㎡-111㎡三房二厅二卫?售价:5000-6000元/㎡毛胚项目动态：?项目已于2010年5月29日开放样板房，之前交纳2万元诚意金的客户，便可在开盘当天享受售楼部开卖当日现场98x98折优惠。6月19日正式开盘，当日售出近八成货量，总