黑牡丹置业黑牡丹置业··常州新龙常州新龙项目项目前期策划前期策划博思堂地产综合服务股份有限公司博思堂地产综合服务股份有限公司20112011年年0101月月2424日日报告提纲报告提纲项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现房产大市解读板块竞争解读项目发展机会分析竞争市场解读客户需求解读项目发展战略建议项目形象定位项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现房产大市解读板块竞争解读项目发展机会分析竞争市场解读客户需求解读项目发展战略建议项目形象定位项目市场定位项目客户定位项目产品定位甲方期望目标解读甲方期望目标解读黑牡丹成为新北新城开发的重要主体，肩负着政府对于区域发展的期望……引领“新北新城”区域市场，引领“新北新城”区域市场，品质与产品的标杆！品质与产品的标杆！项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现房产大市解读板块竞争解读项目发展机会分析竞争市场解读客户需求解读项目发展战略建议项目形象定位项目市场定位项目客户定位项目产品定位城市布局城市布局::呈现呈现“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引“一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。导人口外移。构建“一城、七片”的城市布局结构：“一城”：常州主城区“七片”：即主城外围的七个片区分类构成区域组团/发展片城北新港组团、新龙组团8个组高新组团、城西组团主城区城中团中心组团、城东组团城南湖塘组团、武南组团东北城镇发展片、城东城东部镇发展片、东南城镇发展主城外7个片片围区西北城镇发展片、西部城西部镇发展片、卜戈城镇发展片、西南城镇发展片区域规划：北部新城作为未来常州的发展重点之一，三城联动，区域规划：北部新城作为未来常州的发展重点之一，三城联动，未来整个新北区域的发展前景都将被看好。未来整个新北区域的发展前景都将被看好。规划范围规划定位重点建设项目南翼：“一园”(武进高新技主要功能为发展高新术产业南园)即武南组团。范围技术产业、现代物流为联三高速公路南业、生活居住和休闲“两区”(常州环滆湖，南至公路大外环度假。休闲度假区和武南生态南线。居住区)北部北部“一港”(长江常州新城新城北北翼：港)进包括新龙、新港二主要功能为现代生活“一区”(滨江工业个组团。范围为北居住、港口和现代制区)、中心城区至长江，南至沪宁造业基地。“一城”(新龙新城)高速公路。“二园”(电子工业园南和环保产业园)。拓南部南部城市南部以大学城和太湖为核心资源,着力推进高素质人力资源培育基地、生态城和新兴旅游度假区的新城建设。新城新城城市北部突出高新产业发展功能，加快沿江产业区及服务配套建设；而新政府的入驻代表着城市重心向北迁移，区位优势开始显现。地段优势——本案紧地段优势——本案紧邻邻高高铁枢纽铁枢纽以及三江口以及三江口文化娱乐文化娱乐综合体，综合体，处处于新北核心地段，未来价值于新北核心地段，未来价值不断不断提提升升。。A、高铁枢纽综合体占地约4平方公里，围绕京沪高铁常州站打造城市新中心，融合商业贸易、商务金融、文化休闲、行政办公等功能，提供购物、会议、办公、酒店、医疗、教育等多元化设施高铁枢纽综合体BB、三江口、三江口文化娱乐文化娱乐综合体—未来港综合体—未来港占地约1平方公里，依托三江口地区良好的景观优势和交通条件，以航空港产业园建三江口综合体水为主题，设置内港旅游码头，建设大型娱乐中心、休闲康体中心等，构建设城市新地标C、商务办公综合体—ＣＢＤ商务办公CBD旅游动漫综合占地约２平方公里，建设具有国际化、现代化水准，“开放、多元、体时尚、年轻态”的新概念商务中心区D、旅游动漫综合体—创意城占地约8平方公里，依托5A景区中华恐龙园，发展“创意+旅游”的创意文化居住区E、常州航空港产业园建设集行政、管理、文化、居住、商业、娱乐、卫生等多项功能于一体中心镇。交通交通优势——常州优势——常州交通最交通最为为密集密集区，未来客户导向区，未来客户导向明明显显?项目紧邻新北区主要的城市主干道——辽河路、通江路，目前周边BRT正在建设中，未来与市区交通联系十分便捷。辽河路（BRT、轻?凭借紧邻轻轨1号线以及高铁站，轨一号线）并未来其他三条轨道线路的衔接优势，到达常州其它区域十分便捷。?新北区对外城市交通十分广泛，高往长往通速出口、城际铁路等从很大程度上市江市江区路区路缩短新区及本案对外商务距离。）（）（通通?项目未来区域交通网络的密集型与通达程度为本案发展提供了坚实的基础优势。轻轨线路图项目项目周边周边环环境境——目前配套与——目前配套与自然自然资源资源相相对对缺乏缺乏，，但但未来规划未来规划利利好好较多较多?目前项目区域内配套缺乏，同时档次低下，主要周边小区社区配套为主，消费环境不佳；?周边四至较为空旷，环境一般，有待提升；?项目东项目东侧侧为常州重点中学新北为常州重点中学新北中学以及西北的北中学以及西北的北郊郊中学、即中学、即将将在在项目东项目东面面兴建的学兴建的学校等校等，，为项目提为项目提供了较供了较好学区优势。好学区优势。?未来片区未来片区文化娱乐文化娱乐中心的中心的深化深化发展，发展，必必将将带带动项目动项目周边周边的配的配套设套设施施的的完善完善，片区活力值，片区活力值得得期期待待！！项目地块与项目地块与指指标——地块标——地块较较为方为方正正，，通达通达性性较较好，好，易易于规划于规划占地面积：85340平方米容积率：2.0建筑面积：约17万多平方米规划意向：居住为主?项目地块较大，易于规划不同的产品组合；?同时沿街面较多，对于商业发展有利；?而区间道路为城市次干道，对于住宅的影响相对较小；?但周边的环境设施对于项目规划有一定的要求以及导向性（如项目南侧的专业市场以及铁路、沪宁高速、项目东侧为地税局建筑、北侧为未来轻轨一号线等）。项目属性项目属性界界定——城市新兴区域的定——城市新兴区域的潜潜力项目，机力项目，机遇遇与与挑挑战战并存并存项目属性属性界定属性诠释?城市新兴区域项目处于城市核心区域内，未来价值十分明显，但现阶段缺乏认知道路交通较差?城市大交通状况较为优越，外区客户交通导入势在必行区位属性公共交通匮乏，但即将得到解决?城市化程度较低，现阶段配套缺乏；周边配套规划不是很清商业配套匮乏晰，其自身的商业要求将是十分的明显。中高容积率，规模型开发项目?占地8.5万方，建筑面积约为17万方。稀缺商业配套项目属性?项目地块方正，地势较为平坦，为项目规划设计提供良好的地块可塑性强，但可借鉴资源较少可塑性基础。项目项目是是一个一个缺乏自然缺乏自然资源的规资源的规模型模型居住居住社社区；区；位于城市发展新兴区域的核心；位于城市发展新兴区域的核心；区域区域认知认知度有度有待待引导和提高，价值显现需要引导和提高，价值显现需要时时间！间！项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现房产大市解读板块竞争解读项目发展机会分析竞争市场解读客户需求解读项目发展战略建议项目形象定位项目市场定位项目客户定位项目产品定位项目关键问题界定——通过对本项目的R1（期望结果）和R2（现实结果）分析，也就是R1和R2之间存在的矛盾或冲突中得出我们项目的关键问题所在R1R1R2R21、项目的引导力与价值的实现城市新兴区域，机城市新兴区域，机遇遇与与风险并存风险并存2、目标客户的快速导入外区域客户对之外区域客户对之缺乏认知缺乏认知，需要引导，需要引导存在存在规划规划利利好，好，但但现现状状资源资源稀少稀少，，并缺乏认并缺乏认3、区域价值的快速提升知知，，缺乏缺乏引导引导4、产品线的如何选择新兴市场，区域新兴市场，区域内内外成功案外成功案例例的的选择选择与与借鉴借鉴项目核心问题呈现——项目核心问题呈现——区位价值的快速提区位价值的快速提升升内内外区外区潜在潜在客户引导客户引导项目产品线项目产品线精准精准定位定位项目核心发展方向——项目核心发展方向——??具具具具有有有有明明明明显的区位优势，显的区位优势，显的区位优势，显的区位优势，周边商周边商周边商周边商业生活配套业生活配套业生活配套业生活配套较齐全较齐全较齐全较齐全??产品产品产品产品受众受众受众受众范围范围范围范围小小小小，客户，客户，客户，客户承受承受承受承受能力要求高能力要求高能力要求高能力要求高??有有有有丰富丰富丰富丰富、突出的产品线组合，、突出的产品线组合，、突出的产品线组合，、突出的产品线组合，另另另另外外外外在在在在产品产品产品产品创创创创新、产品新、产品新、产品新、产品附附附附加值和景加值和景加值和景加值和景观观观观方方方方面也面也面也面也有有有有独到独到独到独到之之之之处处处处项目价值属性分析项目开发目标项目核心问题呈现房产大市解读板块竞争解读项目发展机会分析竞争市场解读客户需求解读项目发展战略建议项目形象定位项目市场定位项目客户定位项目产品定位政策环政策环境境————经济层面经济层面，，通胀压通胀压力力急剧急剧加大，中加大，中国国将进入加将进入加息周息周期期?美联储推出6千亿美元定量宽松计划，造成美元贬值，国际大宗商品价格预期上升，世界通胀预期急剧加大。?11月份居民消费价格（CPI）同比上涨5.1%,涨幅比上月扩大了0.8个百分点，环比上涨0.7%，CPI创26个月以来的新高。就在该数据公布的前一天晚间，央行宣布自11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行年内第4次上调存款准备金率。?在国内CPI持续高涨的背景下，2010年，央行已两度加息政策环政策环境境研判研判————依依据据房价房价走走势，政府对房地产市场的势，政府对房地产市场的调控调控将将按按波波段进段进行行操操作作购房者开发商银行地方政府中央政府?提高