恩施经济开发区恩施经济开发区国际服装商贸城及国际名品城国际服装商贸城及国际名品城《规划设计方案》评审会《规划设计方案》评审会2011年8月26日2011年8月26日恩施国际服装商贸城建设设想汇报稿中国市场研究院浙江中和建筑设计有限公司2011年8月26日项目鸟瞰图目录1、项目建设依据及可行性2、项目定位及核心价值3、项目规划设计构想依据篇Two项目发展宏观因素支撑商业篇恩施商业的现在与未来项目建设依据及可行性Question1商业发展规律的借鉴----------做什么Question2----------怎么做项目运作的资源及条件市场----------产品6项目区位分析项目地块位于金桂大道以西，恩施新区起步区，开发区东区，毗邻许家坪机场，距市中心直线距离约5公里，距火车站约4公里。金桂大道：处于恩施市东部的施州新区中心，是新区发展的主轴，连接火车站的交通动脉。恩施开发区：项目处于恩施开发区东区：规划建成为恩施州城新城区，定位为州城副中心，规划人口总容量8.5万人。本案项目区域位于恩施城市新区，是未来恩施的副商业中心。项目所在区域为恩施专业市场集聚区。项目地块位于金桂大道以西，恩施新区起步区，开发区东区，毗邻许家坪机场，距市中心直线距离约5公里，距火车站约4公里。所在区域步行15分钟半径区域内，未来5-10年将有大量项目建设。项目建筑用地面积为93亩，使用性质为商业、住宅用地，项目地块呈正方形，分割较为规则，项目西边毗邻许家坪机场，对项目建筑高度有限制，东边金桂大道为城市快速路，宽度为70米，连接老城区与火车站。项目北侧为规划家具城，南侧有规划道路，西接许家坪机场，东临金桂大道,斜对面为武陵国际装饰城。项目地块内部多为未开发荒地，只有少量的经济林和民宅，内部拆迁量较少,金桂大道形成4-5米的高差，需要平整。本项目地段：■不在繁华的商业中心；■位于城市乡镇结合地带；■位于城市新区的起步区；前沿拷问：■这个“偏僻”的地方，有没有商业价值？■如果有，适合做什么样的商业形态？借势、跳出、超越——寻找市场机会的方法三个跳出借势以顺势寻求未被满足的市看区域而为场并锁定强调顺势而为——借势胜于造势借势主要是顺应市场，顺应城市发展方向，强调顺势而为。强调“三个跳出”跳出恩施看恩施；跳出东部看东部；跳出金子坝看金子坝的。项目区域的未来价值是本项目成功的保障。1、恩施社会经济基础：恩施是武陵地区中心城市，具备强大商贸市场资源的经济辐射能力和优质的产业经济依托。2、恩施现有商贸市场资源：恩施商贸市场资源基础较好，老经济基础城市化B进展迅速城区市场的不断外迁，为商贸新城开发奠定了坚实的基础。3、恩施城市化进展迅速，城市空间不断扩大：城市化的加快AC发展、城市空间的不断外扩，为大型商贸项目的建设创造了外恩施部条件。4、金桂大道地理区位优越，适宜发展大型商贸：项目地块毗D具备良好商E地理区位优邻宜万铁路枢纽点恩施站，金桂大道具备优越的区位条件发展业基础越大型商贸项目。5、金桂大道具备良好的商业基础：拟选址区块周边具备良好的市场基础，正在建设的家具城、文化中心、五星级酒店为后续市场的开发建设提供了良好的商贸氛围。项目发展宏观因素支撑恩施州位于长江之滨，三峡腹地，西接重庆市，南邻湖南省，东北部与湖北省宜昌市接壤，自古以来是我国中部与西部地区政治、经济、文化交流的桥头堡。境内长江水道和东西走向的318国道公路，是贯通我国中西部的生命线，南北走向的209国道公路，是连接我国南北部的重要通道之一。宜万铁路是国家中国《中长期铁路网规划》规划的“四纵四横”快速客运网中的沪汉蓉快速通道的重要组成部分，打开了恩施的交通瓶颈，使恩施融入到长江经济大走廊，带动旅游、矿产等多种产业发展，恩施可望成为武陵山区的区域性中心城市。恩施州域范围内的“209”国道、巴东与沪-渝高速公路的高速公路连接线，将恩施州的旅游串连到长江三峡国际旅游线路上。恩施城市发展研究恩施市：提升区域能级与塑造武陵区域中心城市形象主要功能要素?一定能级的办公、金融形态?有区域吸引力的独特商业设，具有智能化、信息化的辅?完整而集中的有广泛吸引的施与体系助设施教育设施?密度合理尺度怡人的居住生?有针对性的商务、产业辅助?有城市一级吸引力的旅游设活环境功能和要素施与特色休闲胜地?白领、青年、中高教育阶层?现代化，高效、便捷交通系适宜的文化活动和设施统实现目标途径与支撑体系?扩大、延伸、提升产业区影?环境、景观、城市设计等?加强区域的交通地位和通达程响力，加强硬件建设，吸引更塑造江滨城市的独特性度，加强和主要经济功能区的多产业集聚，承接相关产业转?塑造悠然、文化气息浓厚联系移。的城市化的生活方式和氛围??完善和提升城市功能配套加强现有设施的软件建设，?引入休闲、有了、特色街?依托自然资源，打造仙居恩施扩大产业自我表现发展能力，等商业形式。辐射力，影响力武陵综合性区域中心恩施综合宏观定位西部大开发节点城市物流运输产业转移承载中心商贸流通鄂西生态文化圈重点城市文化旅游名城武陵山经济协作区重要城市金融服务区域文化旅游中心商务服务紧邻成渝经济圈恩施市区域中心城市的立市基础特色旅游+区域商贸金融发现北部之美——恩施城市化进程新方向恩施城市人口的聚集，市区规模越来越大，需要在城市周边不断建设新的居住区域。为适应城市发展的需要。恩施沪蓉高速和宜万铁路开通，金桂大道成为贯通新老城区的快速交通性干道，城市向北发展。武陵装饰城与硒都茶城建成，城市新商圈逐渐成形。恩施新城区核心区未来恩施的区域文化政治商业中心商贸流通功能居住经济发展引擎恩交湖国恩湖施通北际施北专物省化州省业流级重市中商生级场心业态要开集中休的发聚心闲商区区聚务居枢地纽产业、交通、区位优势人文、旅游、生态资源项目处于恩施开发区东区，规划建成为恩施州城新城区，定位为州城副中心，规划人口总容量8.5万人。金桂大道规划图金桂大道：处于恩施市东部的施州新区中心，是新区发展的主轴，连接火车站的交通动脉。三片:居住片区、商办区、工业园区三中心：南部居住商业中心、中部的商务金融中心、北部的工业商务中心项目毗邻恩施许家坪机场，位于金桂大道规划商办区、商务金融中心，是政府沿金桂大道打造市场集聚区。1?城市空间：相邻，部分咬合，融合发展项目2?城市经济：现代服务业，承接与错位发展所3?城市形象：新城市新都市，梳理与提升发展在区战略目标域1使金桂大道为外引内联的“桥头堡”定2现代商贸物流的集聚区位3工业制造业的服务外区基地总4民营企业总部的汇集地结5创新创业的大平台6现代化高品质的城市新门户、都市新中心项目商业的现在与未来舞阳坝商业中心：规划定位该中心区为购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区，小渡船中远期市级商业中心：规划该区为恩施州城未来的市级商业中心和中央商务区，建设包括会展、商务、电信、金融、宾馆、写字楼、餐饮、娱乐、休闲以及具有文化特色的商业服务设施于一体的具有先进水平的新型商务区六角亭商贸区：划本区商业结合历史文化名城保护，配套旅游服务和本地区居民日常生活生产需求红庙商贸区：发展该区为包含会展、商务、电信、金融、宾馆、写字楼、餐饮、娱乐、休闲以及具有文化特色的商业服务设施于一体的新型商业区金子坝商贸区：规划结合片区高校和大型居住区进行布局枫香坪商贸区：规划本区重点结合火车站片区物流园区开发；龙凤坝商贸区：规划本区为恩施远期的主要物流中心之一商圈发展趋势：恩施市的商业发展区域由原先的六角亭商业圈到现在的舞阳坝商业圈，考虑到以后的发展空间和发展机遇，恩施的商业经济圈会逐渐转移到小渡船商业圈或者向火车站和新汽车站转移；总体上，呈现出由南到北，逐渐推进，步步提高的趋势。恩施商贸业发展总结：?项目所在区域成为恩施发展重要区域；恩施老商业中心的发展受到城市地形的限制，目前仅以旧改项目为主，在寻求品质和功能上的更新升级，项目所在区域周边住宅发展迅猛，已经成为未来发展的重点区域。?恩施专业市场基本空白，存在发展空间；除新建建材城、茶城等专业市场外，原有专业市场基本空白。在建及规划专业市场主要以“非产业”的流通性市场为主，涉及家居、建材五金、小商品等类别。?项目区域形成交通节点，引导流通型商业发展；恩施当地经营户，对交通十分看重，如汽车站搬迁，很多经营户都认为马上跟着搬迁。经营户对建筑形态没有太多要求，大部分要求面积能够大点，可以展示得下他们杂而全的产品，对面宽小、进深长的布局比较认可，而且对大厅式全开放的模式十分反感，认为会对自己的生意有影响。当地一般的街铺，商业最多做到二层，二层以上的商业租金很低。?现有商业档次低，需要更新换代。恩施商业市场存在着高端品牌不全、商铺相对简陋、市场规划较不合理、市场管理较弱等问题。经营户及市民需要环境好、档次高的商业出现。舞阳坝商圈小渡船商圈六角亭商圈恩施商业格局：三点扩散，辐射发展恩施的商业区主要分布在舞阳坝、老城区、航空大道与机场路，形成舞阳坝、小渡船、六角亭三个商业板块。商圈间通过干道连接、资源流通，商业发展呈现“三点扩散、辐射发展”效应，形成“以三点带动全面”的发展格局。舞阳坝商业核心区：以舞阳坝为核心，是目前恩施市商业最为繁华的地段，该中心区总面积为75公顷，其辐射范围涵盖整个主城区。这里商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市及外来人口提供购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务。小渡船泛商业核心区：小渡船商贸区以航空大道和施州大道南段(老机场北段)、民族路一带为主。南起金三角，北至施州大桥，这里是一处新兴的商业区。六角亭非主流商业区：在人民路、解放路、清江西路、中山路沿线区域形成环形商业中心，该片区商业结合历史文化名城保护，凸显其历史文化价值，目标顾客