郴州市美美世界项目前期策划谨呈郴州市美世界房地产开发有限责任公司1序大型城市综合体对于“深圳、上海、北京”已不陌生，然而，一个处于郴州市的大型城市综合体，在一个日益崛起的湘南地级城市，犹如突如其来一个庞然大物。对于这样一个注定要挑战人们生活习惯的综合体，是项目在战略营销层面面临的重要思考。我们在对综合体作整体思考的同时，作为难点和重点的商业，我们将着重进行阐述。作为一个大型城市综合体，不能孤立的单纯从项目所处的区域来考虑，必须基于市场，跳出市场，站在都市体量商业发展的角度，从更广的视野来分析，借鉴国际国内其它同类物业成功发展经验，以期对项目的发展起到重要的指导与借鉴意义。永联恒泰2北京顾问机构报告目的?明确方向（项目目标、市场竞争下的策略）?清晰思路（执行策略）永联恒泰3北京顾问机构报告目录First————综合战略篇second———商业篇Third————项目篇Fourth————定位篇Five————执行篇永联恒泰4北京顾问机构综合战略篇frist5从此，一个都市新中心即将崛起，人们的生活及消费习惯将被改变……项目属性界定：是需求，城市中心黄金，钻石中央49133.6平方米土地42万平方米建筑，集还是趋势？办公、住宅、公寓、集群商业这预示着：420000方大型城市综合体即将横空出世，国际巨擘、露显新都市风范永联恒泰！6北京顾问机构我们联想到了…美国纽约的洛克菲勒中心日本东京的阳光城60新加坡佳丽比湾怡丰城中国北京国贸中心这正是我们所需要的…………永联恒泰7北京顾问机构规划，意味着空白五大商务圈：根据郴州市总体规划要求，全力营造“358”的服①传统商务圈：火车站—汽车总站，着力发展以经营贴务业发展格局，即构建“三条旅游带”、形成“五近大众生活的服装、小商品、电脑IT类商品为主的市场大商务圈”、打造“八大市场群”。，错位发展，规范经营，逐步从现货交易市场向展（览）贸（易）型市场转变；②中央商务圈：以人民中路为中心，半径500米范围内形成的商业圈为核心，以步步高（郴州）中心城为核心；③五岭广场商务圈：重点发展金融、保险等中介商务服务业及总部经济；④武广福城新区商务圈：以武广高铁车站为中心，大力发展高铁经济，形成城镇化与产业化良性互动的格局，集现代服务业、休闲娱乐业、高品质居住和高科技产业于一体的具有商务功能的交通枢纽型的城市片区级中心。8永联恒泰⑤湘南国际物流园商务圈：充分利用园区综合物流功能北京顾问机构，重点发展商品会展空白，CBD整合重组、运营城市未来机遇，项目的机遇在于利用城市中心都市圈的区位优势，融入CBD生活圈，成为主流生活圈扩容的差异化有机补充，迫使CBD整合重组，进而升级并运营城市中心之未来。目标，立足郴州，运营城市，辐射长三角乃至周边区域，跳出郴州，使本项目区域化、比肩国际！对内互补、对外辐射，一个新中心、城中城。永联恒泰9北京顾问机构机遇，站在城市运营的高度，去诠释以新都市主义，打造郴州的洛克菲勒城市生活中?都市高档居住区；?都市工作生活区；?都市餐饮聚集区；?都市休闲娱乐区；?都市时尚购物区；城市中心在城市建设与发展中的作用与日俱增，城市生活呈多元化趋势，建筑物的功能开始整合，人们开始讲究城市空间与效率的利用。永联恒泰10北京顾问机构解析，新都市主义都市中心、一站式的便利和满足新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。最具“个性、时代、效率”的新都市主义生活主张“新都市主义”生活模式占据城市资源交汇的中心地带，缩短现代人的时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。追求成就感、时代进步毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。永联恒泰11北京顾问机构定位，出发前，我们对郴州做了思考，对项目做了初步设想以新都市主义，CBD主流建筑将是集“居住、办公、餐饮、休闲、娱乐”于一体的综合性建筑自由、和谐、共享永联恒泰12北京顾问机构自由，我们这样想象…………建筑是自由的消费是自由的服务是自由心情是自由，空间和环境，饮食、休闲的，人性化的，所有的设计；没有拘、娱乐、购物的管理和服一切让你感束和压抑的感、办公、居住务，契合不到轻松、愉觉；，多种自由任同人士；悦。你选择；永联恒泰13北京顾问机构和谐，甚至，我们还想象了……文化是和谐的群体是和谐的环境是和谐的功能是和谐的东方与西方，国建筑与空间，人与丰富购物，多种餐不同地域，不同饮、休闲娱乐形式内与国外，经典年龄，不同职业设施形成了一个和相互依赖，和谐并与时尚，共创一，不同层次的人谐的生态环境；存；个和谐的社区文化；们聚集在一起。永联恒泰14北京顾问机构此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一15官方网站：www.fdcsky.net，唯一指定淘宝店铺：http://fdcsyw.taobao.com，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！共享，我们想象的还更多……设施共享共同理想共同拥有不一切设施和服会中我们的城市在这个社里的郴州本地务都由这，人们共享欢只是个人们所拥有，、光人，而是整乐、喜悦着它周边的的人们享受荣和骄傲，人城市们，又建设着手牵手人群他们永联恒泰16北京顾问机构构建宏筑，我们罗列跳跃的思续……我们做的不是一个产品，而是一个作品这个作品是满足不同功能和群体需求的，而且是站在城市运营的高度，为城市CBD进行升级塑造，引导消费革命，在城市的发展中经得住考验的……….是在形式上、规模上、在空间上、概念上、规划上、未来发展上，都要呈现良性互动关系。——这正是我们要努力的方向是标新，但怎样立异？永联恒泰17北京顾问机构作品，秉承“新都市主义”的设计理念a.空间、时间的高效合理利用；b.专门主题、鲜明的时代个性；c.高标准，自然与城市迅速融合的规划手法；d.与时俱进，展现成就的都市身份色彩；永联恒泰18北京顾问机构空间、时间的高效合理利用城市快速发展，许多城市中心地块容积率在提升、建筑在拔高、物业在综合。新都市主义倡导：?地块合理划分，精准规划；?容积率有效利用；?重视“人流动线”恰当设计，达到有限范围内时间与空间的高效利用。永联恒泰19北京顾问机构专门主题、鲜明的时代个性新都市主义提倡“主题和个性”，因为只有主题和个性，才能够有活力，对业主可客户形成引力。?商业鲜明主题?住宅鲜明主题?在新都市主义概念规划之下，营造都市标志性生活个性；?他就是“都市魅力、丰富多彩与舒适”永联恒泰20北京顾问机构永联恒泰都市魅力丰富21北京顾问机构多彩高标准，自然与城市迅速融合的规划手法随着现代人们生活节奏的加快，人们离不开都市，更向往自然，都市生态居住成为成功人士追求的方向：?尽可能高的绿化率；?景观商业成为主流；?消费、居住、办公的生态化；永联恒泰22北京顾问机构永联恒泰23北京顾问机构与时俱进，展现成就的都市身份色彩都市是稀有中心，永远是时代、进步、身份、财富的象征，新都市主义强调都市身份、价值：?高档次完善配套；?完善智能化?高标准物业管理；?建筑色彩、品质与立面；以上构成“都市豪宅”要素。经典、高标准、诠释永联恒泰24北京顾问机构接下来，我们的战略思考应该怎样深化、具体的产品要做什么？探根寻源，我们不妨先从市场，先从商业方面分析开来………永联恒泰25北京顾问机构商业篇second市场————产品26Question1：做什么？对于一个主题性商业目的性消费的研究永联恒泰27北京顾问机构项目背景——本项目规划总建筑面积42万㎡，其中商业约为17万㎡，面对如此大体量的商业。而且又处在核心商圈内。我们做什么呢？永联恒泰28北京顾问机构在市中心区域，一般人的第一直觉是:我们做百货！那么，做百货能成功吗？请看商业部分介绍永联恒泰29北京顾问机构项目所处位置本案目前郴州商业市场形成了以国庆路、人民路为中心的老城商圈和以五岭广场为中心的五岭新区商圈及香雪商圈，本项北湖商圈目位于国庆路和人民路交汇处，区位优势极佳。a.北湖商圈：范围：主要包括国庆路、文化路、八一路、人民东路、北湖香雪商圈公园附近b.五岭新商圈：范围：以五岭广场沃尔为核心向外扩散。c.香雪商圈：以今日兴城为中心向外扩散的环形区域，（社区商业中心）五岭商圈规划——购物中心式模式永联恒泰30北京顾问机构北湖商圈特点(市级商业中心)规划北湖商圈的商业中心为健康路、国庆路、北湖路、八一路和燕泉路交汇所形成的区域，沿人民路向东西两翼延伸，商业网点近似卧“中”字型分布。功能定位为服务市区、辐射全市的集购物、餐饮、商务、旅游、住宿和休闲娱乐于一体的城市CBD商务中心，是城市公共活动中心的主体和引导消费、促进消费结构升级的主导力量。规划以调整经营结构、提升经营环境、增强综合服务水平和培育商业品牌为主，适当增加咨询、金融、信息服务等高端功能，发挥现代商业商务中心职能北湖商圈商业规划特点:成为集聚购物中心、百货店、专卖店、专业街及宾馆等的综合商业中心区，带动郴州商业企业经营方式的创新和技术进步，体现郴州的城市形