湘潭市五岳新城二期市场调查及定位s报告2011年定位纲要1宏观市场2区域竞争格局3项目分析4客户与产品定位11产业经济宏观市场宏观市场11城市概况城市概况概况别墅分布人口别墅供应居民收入资源别墅特征交通客户分析案例结论22经济产业3普通住宅分布政策与地产市场在售情况价格分析客户分析案例结论4发展方向5市场结论1宏观市场城市概况长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市?湘潭市位于湖南省中部偏东，湘江下游流域。周边与地级市长沙、株洲、衡阳与娄底相邻。?湘潭经济总量为湖南省第七位，人均国内生产总值居全省第三位。上半年湘潭城市居民人平可支配收入5446元，同比增长15.2%，增速较上年同期提高7.5个百分点。?湖南省重要的工业、科技和旅游城市。是长株潭城市群的中心城市之一。1宏观市场城市概况湖南省第五大城市人口密集城市?其总面积5015平方千米，为湖南省第5大城市,现辖湘乡市、韶山市、湘潭县和雨湖区、岳塘区两个城区?2010年湘潭人口2748552人，其中岳塘区总人口34万在全市排名中，潭市排在全市第三，人口密度549人/平方公里，仅次于长沙市。1宏观市场经济产业GDP增速达14.5%，增长快速，产业发展快☆上半年全市地区生产总值增长14.8%，财政总收入增长35.7%，固定资产投资增长39.1%，社会消费品零售总额增长17.8％。分析上半年全市经济运行情况，呈现出三次产业发展加快、三大需求稳中趋旺、三大效益（经济效益、社会效益、生态效益）全面提升的良好势头。☆湘潭全市上半年GDP增速为14.5%，其中，一、二、三次产业增加值增速分别为3.2%、17.6%和11.7%。经济保持旺盛态势.☆新兴产业加快发展，产业转型升级成效明显☆全市共完成进出口总值24395万美元，同比下降4.9%，降幅较一季度降低了17.8个百分点。全市实现财政总收入（不含基金）15.08亿元，为年度预算目标的57.04%，完成30个亿奋斗目标的50.27%，同比增长24.2%，增幅居全省第三位。1宏观市场城市概况生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城?总体定位为生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城。?2009年《中国城市品牌价值报告》中国十大“宜居城市”?旅游资源丰富，主打毛主席故居等红色旅游1宏观市场城市概况立体交通健全，交通四通八达航空湘潭至黄花国际机场路程仅需30分钟，已开通39条航线，可直飞北京、上海、深圳、香港、曼谷等大中城市。远期规划建设湘潭韶山机场。铁路湘黔线横贯市境，京广线在市区经过，洛湛线在市境西北经过。正在建设中的沪昆高铁贯穿全境，在市区内规划建设两座大型客运站。京广线湘潭联络线也在规划建设当中。10余家大型企业各有铁路专线与这两大主干线相通。城铁长株潭城铁已经进入施工阶段，在湘潭境内将建设昭山，荷塘，板塘，湘潭四站。预计2014年底前建成通车。公路湘潭公路四通八达，107国道和320国道构成境内公路网的主干，上瑞高速、京珠高速公路、长潭西高速、潭衡高速穿城而过，辖区内与高速公路的连接口达15个，湘潭为全国地级市高速公路最密集的地区，公路密度大大高于全国和全省平均水平。港口湖南省最大的河流湘江穿过市区，截止至2009年末，上起马家河、下至昭山湾，全长42以里的湘潭港拥有了易家湾、谭家湖、大埠桥、铁牛埠港区、九华港区（河西中心港区）、河西港区、易俗河港区、寒鸡港等多个港区。至2009年底，湘潭共有泊位55个，其中500吨以上的泊位有17个，1000吨级泊位增加到了10个，港口年吞吐量达到640万吨。随着湘江二级航道的规划建设和长沙湘江航电枢纽的建成，湘江通航能力将进一步提高，湘潭港将成为湖南内河独有的港口群。1宏观市场房产市场房产开发增长快速，吸引众多知名开?上半年全市房地产开发投资发商进驻，竞争激烈完成9.14亿元，同比增长44.6%。?房地产业尽管在国家宏观调控下，竣工面积和销售面积较去年同期有所下降，但价格逆势上扬，涨幅居全省第一，宜华、碧桂园、建鑫、中地等一批国内地产知名企业纷纷入驻湘潭。?至6月底止，全市重点项目开工69个，开工率为75.8%，较上年同期提高5个百分点。1宏观市场房产市场岳塘区为供应及需求量最大的区域，其次为九华区上半年商品房分区销售数据（单位：万平方米）从三个区域的商品房销售数据可看出，九华区商品房市场活跃度明显增加。2011年上半年，九华项目名称雨湖区岳塘区九华区区商品房批准预售面积达到43.09万平方米，其中，商品住商品房批准预售面积15.7586.2443.09宅批准预售面积为34.74万平方米；商品房登记销售面积达到商品住宅批准预售面积13.9883.6334.7426.63万平方米，其中，商品住商品房登记销售面积15.7351.0826.63宅登记销售面积为25.38万平方米。从数据显示，九华房地产市商品房住宅登记销售面积11.8946.4925.38场已成为我热点，由于长潭西线商品房6月末累计可售面积31.95129.5225.85的连接，该区域的别墅类项目，如百嘉信·富遥天下、逸墅庄园商品房住宅6月末累计可售面成为长沙市民投资消费的首选，21.48101.6320.78积此外九华管委会推出的鼓励房地产开发的优惠政策吸引了大批开发商投资开发。1宏观市场房产市场二手房市场成交低迷相对活跃的一手市场而言，二手房市场显得较为低迷。2011年上半年，湘潭市共成交二手房面积为16.21万平方米，共成交1660套，环比下降25.68%，同比增加16.28%，成交金额17562万元，环比下降36.25%，同比增加7.2%；其中，二手住宅成交面积为12.36万平方米，共成1417套，环比下降36.68%，同比下降61.23%。1宏观市场房产市场长株潭房地产一体化刺激购买力，三地跨区购房可贷公积金刺激市场，限贷不限购从“三网融合”试点，到城际铁路的开工建设，从长株潭三地接听免费，到长株潭三地异地购房可以使用公积金贷款……长株潭一体化建设，已经从最初的口号，变成了现实，居民对三地距离的心理距离也在一步步缩小，工作、居住“双城记”早已普遍上演，跨区域买房也已成常态。湖南省《关于推进长株潭房地产市场一体化的意见》于当天正式推出，该《意见》提出三地房地产市场将将统一市场准入标准、统一市场监管模式、统一产权登记体系和统一市场诚信体系且三地居民跨区域买房也可以申请公积金贷款。这个政策的出台，对长株潭一体化将是一个新的推进，对于三地房地产的发展也是一大利好，更盘活了一批新的市场购买力。由于教育资源、生活环境的要求，周边城市到长沙来买房的年轻父母越来越多；而出于投资的需要，长沙到湘潭、株洲买房的居民也逐渐增加；但由于受到资金、银行贷款的限制，居民跨区域买房户型选择大小，购买力也都受到了一定的限制。1宏观市场发展方向规划把湘潭打造成为经济强市、文化名城、宜居家园和旅游胜地。经济发展目标“两型”产业增值占年份GDP总量人均GDPGDP比重城镇化率20151460亿元4.63万元70%66%20203000亿元8.8万元80%80%经济强市：促进经济又好又快发展，经济结构明显优化、人民收入持续增加，到2020年人均GDP超过8万元人民币，湘潭经济发展走在全省前列，成为湖南乃至中部地区的经济强市。文化名城：以“伟人故里、文明湘潭”为主题创建“全国文明城市”；发掘伟人文化、名人文化、湖湘文化等历史文化遗产，申报“省级和国家级历史文化名城”；促进教育均衡快速发展，扩大职业教育规模；发展文化产业和文化事业。宜居家园：在交通、通讯、电力、供热、燃气、水利和防震减灾等方面建立完备、高效、稳定的城市基础设施系统，有效处理生产、生活污染物，建立相应的危机处理机制，保障市民生活工作环境清洁安全，积极创建生态园林城市。旅游胜地：整合市域内旅游资源，培育壮大旅游支柱产业，强化伟人故里、红色文化、滨江风光、现代城市的特色，以红色文化旅游带动发展湖湘文化旅游、生态休闲旅游，将湘潭建设成为全国知名的旅游胜地。1宏观市场市场结论?湘潭属于长株潭城市群核心城市，重要工业基地，经济强市，为房地产市场提供了良好的经济基础，以及有较好的发展前景；?属于湖南省第五大城市，人口密集城市，具有较好的购买力基础；?属于生态宜居的现代化工业新城和文化旅游名城，以及具备较为完善的立体交通网络，对于企业及投资客等有较大的吸引力；?房产开发增长快速，长株潭房地产一体化，三地跨区购房可贷公积金刺激市场，限贷不限购，进一步吸引了众多知名开发商进驻以及刺激了购买力?一手房呈现供需两旺，而二手房则呈低迷现状；2区域竞争格局1别墅市场2普通住宅3参考案例1别墅市场竞争竞争格局别墅市场属于起步阶段，整个市场仅有三个别墅项目竞争，均位于新区，别墅竞争压力小。丘吉尔庄园九华区富瑶天下五岳新城（本案）双马工业园岳塘区藏湖1别墅市场竞争竞争格局整体区域形成二大板块，各具特色，九华区则直接对接长沙，已基本成型，双马工业园发展较滞后比较项双马工业园九华区世界五百强企业聚集地，城高科技产业基地硬件资源际轻轨、主干道正在铺设距离湘潭火车站和长沙最近，道路铺设已基本完成品牌发展商提升价值居住氛围良好客户认可度高软件资源客户认可度高未来升值空间大未来升值空间大片区发展瓶颈配套非常缺乏配套不足1、市政广场为中心的新区逐临近去往长沙高速路口，带动两地片区发展点渐完善经济2、周边高科技工业园基地1别墅市场竞争竞争格局多以内部自然资源为依托，大规模社区呈现，容积率较低藏湖丘吉尔庄园富瑶天下1000亩（一期占地面积365亩500亩440亩）200万㎡（一期建筑面积31.6万㎡43万㎡32万㎡）容积率1.31.3别墅1.1原生态坡地、90原生态坡地、景观资源