谨呈：坤德地产益阳项目定位及物业发展建议本次报告的两大目的：拨云见日，还原市场真相；策略致胜，实现高尚价值！【目录】观局。市场分析阅己。本体分析升华。产品提升推广。推广策略观·局市场分析PART1宏观背景分析宏观背景分析PART2区域背景与规划发展区域背景与规划发展PART3区域房地产市场与竞争分析区域房地产市场与竞争分析PART1宏观背景分析世界经济预判：欧债危机导致2012年世界经济走弱，预计2013年全球经济依然持续低迷，并存在再度衰退的可能。联合国经济与社会事务部在纽约联合国总部发布《2013年世界经济形势与展望》报告的第一章，该报告在对全球经济的未来走向进行预测时指出，世界经济增长在2013年很可能会继续保持低迷，并且在随后的两年中全球经济面临滑入再度衰退的极大风险。中国经济面临滞胀危险2012年12月份CPI同比上涨2.5%，回升态势明显。但当前国外流动性泛滥仍难揭制，输入性通胀在未来一段时间内（一年内）仍存压力，预计宏观调控政短期内仍难放松。宏观经济预测——出口持续衰弱，经济增长主要依赖投资和消费　　一、经济增长速度放缓。出口增速减慢　　从目前欧债危机演变的情况和明年世界经济的不确定、不稳定因素看，2013年中国的出口需求仍存在变数。　二、消费和投资对经济增长起主要作用　　预计2013年消费和投资的增长有望比去年强劲。“十二五”规划提出就业优先战略，以及居民收入增长与经济增长同步、劳动报酬增长与劳动生产率提高同步的目标，我国城乡居民收入有望持续较快增加，必将有力促进消费的扩大。房地产后市预判1、预计2013年房地产调控政策不会放松，但受制于宏观经济的增长需求，调控政策继续加码的可能性也不大。2、2012年国内房地产市场空前火爆，房价重拾上涨态势，预计今年调控政策的执行力度会增强，整体市场环境差于去年。此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：www.fdcsky.net，唯一指定淘宝店铺：http://fdcsyw.taobao.com，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！PART2区域宏观背景与规划发展城市概况益阳地处湖南省中部偏北，距离长沙仅70公里；历史悠久，人文环境、自然环境优美，自古物产丰富，商贾云集，号称“银城”。地?位置特点?益阳紧邻长株潭城市群——湖南?的经济增长极，属于湖南“3+5”城市圈，益阳未来将成为承接产业梯?转移的前沿地带。?长沙、常德、岳阳等湖南经济强市环伺周围，在带动益阳城市发展的同时，也在一定程?上削弱着其城市的凝聚?。城市发展方向城市发展方向——东接南拓东接：城市往东南方向（长沙方向）发展，从空间上往长沙靠近。南?：高新技术产业开发区往铁?以南扩大发展。《益阳市城市发展总体规划》中对城市发展方向的描述：把沿着长常高速公路、石长铁路和319国道向东南往长沙方向发展作为益阳中心城区主要发展方向，便于主动与长株潭对接，以尽快形成益阳至长沙的城市带。城市定位城市定位的战略构思——与长沙错位发展、优势互补，打造山水生态新城《益阳市城市总体规划》明确益阳纳入长株潭一体化的地?空间范围。益阳要全面融入长株潭经济圈，主动接受长沙的经济辐射，与长沙市形成错位发展、优势互补的产业格局，必须在坚持发展工业的同时积极发展?游业，形成“积极扶持?游产业和高新技术产业，倾?打造和谐的魅?山水生态新城＂的战?构思。城市化水平益阳城镇化水平37.5%，低于湖南全省40%的平均水平。处于工业化加速发展阶段，城市建设还有很大的发展空间。根据一般经验：国内生产总值中农业增加值下降到5％以下，就业结构中农业劳动者比重下降到30％以下，城市化水平超过50％，标志着经济社会结构的重大转型。经济发第一阶段：第二阶段：第三阶段：第四阶段：展阶段工业化初始阶段工业化起飞阶段工业化加速成熟阶段后工业化阶段第一比重小于，产业结构第一产业比重大于10%第一产业比重小于10%，且第产业5%第一产业比重进一步下降且第二产业与第三产业特征二产业比重明显高于第三产业，而第三产业比重达60%比重大体相当以上经济发展阶段及其产业结构特征益阳工业发展阶段从城市建设看，益阳发展处于主动郊区化发展阶段。城中心人口开始逐渐往原先的城郊区域分流。阶段城市化被动郊区化主动郊区化大城市/城市群城市城市中心拥有最有城市更新改造背景形成大量购房郊区快速干道初步形城市出现多个中优越的可达性和需求成，市政基础设施完心特征区位优势政府同时大量投资基础设施善副中心的出现城市要素向中心在全市中低价房分布中占到绝对比郊区主流客户为本区多个城市共同发聚集重域的中高收入阶层展城市中心规模经购房目的为第一居所济，涵盖了城市、第二居所或投资商务、商业、金融贸易、教育等所有城市功能指标人均GDP300美人均GDP300-人均GDP1000-人均GDP3000-人均GDP80003000美元8000美元美元以上特征元以下1000美元追求生活质量阶段更加注重居住品质居住解决温饱问题追求便利和功改善居住环境生理性需求占能阶段，人们并重非物质消，对物业的要求不，对名品、奢侈品消费主导地位的阶对耐用品的消费（如旅游、仅停留在居住的要的消费大量增加特征段费需求迅速增健身等）大大求，开始重视全方加啬位享受及综合配套益阳经济发展概况益阳市经济实力在湖南?13个地级市中排名靠后，在“3+5”城市群中居于末位。但最近几年益阳经济发展迅速，排名不断上升。固定资产投资年增长超过30%。在固投?动下，2010?益阳地区生产总值甚至达到了14.7%。益阳市历年经济排名益阳市历年固投增长情况年份GDP增长率省内排名2006年336.2114.06%112007年408.8521.61%112008年511.2813.30%112009年591.2613.00%102010年712.2714.70%10地区生产总值2011年益阳GDP达到883.63亿元，增长13.2%。2012年预计突破1000亿。快速发展的经济支撑了房地产的发展。GDP增速与房地产发展关系宏观经济增长房地产发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展益阳近年平均经济增长超过两位数，房地产业处于飞速发展的阶段。益阳人均GDP2011年益阳人均GDP突破3000美元，房地产处于生存、改善需求兼有阶段。发展阶段启动阶段量化发展阶段品质发展阶段平稳发展阶段人均GDP800～30003000～50005000～80008000以上（美元）需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主平稳发展，以质量缓慢发展发展特征单纯数量型以数量为主，数量与为主，数量与质量综合发展型质量并重并重模板主要采用美国经济学家西蒙·库兹涅茨的《各国的经济增长》一书。社会消费品零售总额2011年全市消费品总额达到306.9亿元，增长17.8%。居民消费力增长强劲。产业发展现状“3+5＂城市群2010?三产比重情况益阳已经进入第二产业为主导年份GDP增长率省内排名长沙8.1%56.2%35.2%的工业化发展阶段，第二产业株洲10.5%54.7%34.8%发展迅猛，对益阳经济贡献率湘潭10.7%55.9%33.4%岳阳14.0%54.2%31.8%最大。常德18.8%45.9%35.3%衡阳18.6%45.5%35.9%娄底14.7%54.0%31.3%益阳22.8%40.5%36.7%益阳市2006-2010?三次产业比重益阳市2006-2010?第三产业增长情况年份第一产业第二产业第三产业2006年26.5330.443.082007年25.9732.0841.952008年25.436.238.42009年24.237.738.12010年22.7940.4936.71益阳市居民消费分析益阳市居民人均可支配收入?高，但近?来保持?稳定增长趋势，2011?城镇居民人均可支配收入达17328元。居民消费倾向较高，平均达到75%。年份城镇居民可城镇居民人恩格尔支配收入均消费支出系数40.40益阳居民消费具有相当明2006年91386895%显的特征：收入水平一般，但消40.502007年107978249%费倾向较高，这在相当程?上带40.502008年124489382动?益阳第三产业的稳定快速增%39.30长。2009年1380210275%39.102010年1539811279%小结益阳社会、经济及城市规划小结1、益阳经济基础薄弱，近几年发展迅速；2、全市产业结构开始升级，第二、三产业存在较大的发展潜?；3、居民消费倾向高，恩格尔系数缓慢下降，给项目勾??比较大的未来发展空间。4、城市发展重点方向是向南。25PART3区域房地产市场与竞争分析房地产开发投资2011年全市完成房地产开发投资80.59亿，同比增长27.9%；其中住宅投资63.94亿，增长31%。房地产开发投资2011年全市施工面积927万平，新开工面积327万平，商品房销售面积230万平。房价、去化量分析目前益阳全市房屋成交均价为3700元每平，月去化量10-15万平。29房地产板块划分高新区，赫山区，资阳区，三足鼎立板块名称板块特征核心竞争力城市重点建设区域，高新区板块市政中心所在地，楼市政中心，梓山湖景观盘整体品质最高成熟城区，市政配套赫山板块商业