香港联交所上市企业：1638佳兆业·时代广场定位及营销执行报告2013.6策略总纲形象策略推广策略拓展策略推售策略AnalyzeSystem报告体系报告体系目标背景本体分析市场分析客户洞察项目定位整体营销策略水岸新都远郊低价大盘黄兴路项目梅溪湖项目顺应佳兆业在长沙的扩张，实现佳兆业市场印象挤身长沙热点区开发高品质楼盘的华丽转型。目标品牌提升—创造时代广场在尚东板块销售奇迹速度领跑价格标杆::目标量价巅峰—stth2013年10月开盘实现去化200套;2013年度实现销售额为3.8个亿，片区TOP1;首开价格9000元/㎡;整期价格实现9500元/㎡;看齐城市中心，成为区域标杆;12尚东区目前均价7000元，项目要实现9500元均价。实现目标需超出市场均价2500元/㎡均价。尚东区月均去化速度为40套，本项目要实现月均110套，实现目标需超出市场速度的3倍。如何建立价格标杆，完成超出片区均价2500元/㎡的目标。如何跳脱尚东区，建立精装豪宅物业标杆。目标下的核心问题：NUMBER1：NUMBER2：策略总纲形象策略推广策略拓展策略推售策略AnalyzeSystem报告体系报告体系目标背景本体分析市场分析客户洞察项目定位整体营销策略近600亿地产15强上市企业，品牌价值以每年50%速度增长。丰富地产开发经验项目遍布24城，但长沙仅开发一个高性价比远郊大盘。品牌认知东面先锋东外滩北靠拆迁安置区南接东西大动脉营盘路，对面万科金域蓝湾接主干道|两面环住宅区|东面审计局|无不良因素|适宜居住地块四至西临嘉雨路，面对审计局资质中等/小规模/中等容积率/围合式布局/主要住宅社区社区认知2H2C2H2C3R2R㎡㎡1371152C2R2H㎡951C1R1H26-32F的T4精装产品，市场主流刚需户型为主，辅超刚需产品；户型中规中矩，部分+1，赠送率4.6%—8%之间，以阳台、入户花及+1方式赠送㎡64产品认知景观——不仅有8.5公里的一线江景，项目配有知名的苗木花卉；项目自身打造了围合欧式园林，绿化平米水景平米休闲场所平米草地平米锻造优质社区景观9136;381;334;562.5景观认知中国房地产15强综合体，大配套精装小户，市场补缺者，唯一性世界级物业服务，尊崇生活礼遇解决生活配套不便问题，下楼就是大型购物中心打造超5A精装高标准的实力企业60-130㎡N+1新一代城市精装豪宅户型自由物业，世界顶级物业做顾问，打造管家式生活品牌标准居住标准产品标准物业标准浏阳河畔·精装豪宅新势力精装豪宅认知配套齐全|滨水浏阳河风光景观带|交通四通八达区域认知，130、、704、143、147、805等路到火炬村。行政单位：审计厅、芙蓉区公安分局生活配套齐全，板块内还有长沙知名“大同三小”教育配套。配套认知商场：周边零售商店、大润发超市、精彩生活超市、万家丽建材广场、高桥大市场、马王堆蔬菜市场学校：田家炳实验中学、马王堆中学、大同二小。医院：马王堆疗养医院、旺旺医院公交：908、907直达项目观光休闲及防洪功能；“二区”——指以风光带北端，火星大道两厢规划布置商务中心、宾馆酒店、商住区为主的综合区和以浏阳河；晚报大道至远大路的旅游商贸带；远大路至荷晏路的“吧”文化休闲带。外部拥有近一线的丰富实景浏阳河景观资源围绕“探幽浏江水、寻梦楚汉风”的主题，该风光景观认知项目外部景观：浏阳河风光带，长4.5公里的风光带建设。带建成后将实现“一线、二区、三带”。“一线”——指沿河路以东的景观带，承担生态自然景观的展示营造，公园为主的生态文化休闲区；“三带”——指嘉雨路至晚报大道路口段的传统特色饮食文化带江河双水湾鑫科明珠湘域熙岸长房白沙湾红橡华园先锋东外滩百纳广场格兰小镇旺德府国际马王堆商圈东方芙蓉火车站商圈中端高端中端中端中端中低端中高端市场定位住宅物业类型住宅，公寓住宅、公寓住宅、公寓住宅、公寓住宅，公寓，写字楼、商业住宅、公寓、写字楼目前尚东板块项目质素平平，缺乏优质项目。区域地产认知项目名红橡华园鑫科明珠百纳广场湘域熙岸先锋东外滩长房白沙湾江河双水湾项目周边私营零售约900户私营业主学校、医院事业单位黄兴医院约150名职工其他休闲娱乐场所约200户私营业主私营主万户私营业主、企事2.5长沙晚报约500名职工湖南电网约200名职工省审计厅约200名职工湖南电信约250名职工省高级人民法院约250名职工企业湖南联通约250名职工田家炳实验学校约100名职工火炬村物流园约600户私营业主芙蓉中学约100名职工金苹果批发约600户私营业主马王堆医院约200名职工马王堆蔬菜水产批发市场约1000户私营业主旺旺医院约200名职工省高级人民检察院约250名职工旺德府建材约1500户私营业主省教育厅约200名职工万家丽家居MALL约13000户私营业主政府单位广电约900名职工三湘南湖约2000户私营业主大同二小、马王堆小学约200名职工马王堆陶瓷建材大市场约1100户私营业主尚东板块马王堆商圈，聚集较多生意主及事业单位。需求旺盛。区域需求认知区域内约业单位员工本项目产品与价格目标的不对等！8000—63008400—72009000—62007600—630011000—71007700—57007600—6300实现高价产品多为120平以上改善型产品先锋东外滩红橡华园鑫科明珠长房白沙湾百纳广场湘域熙岸区域价格实现认知5000600070008000900010000本体价值小结芙蓉区尚东板块浏阳河畔，毗邻晚报大道、万家丽路两条城市主干道，交通便利；临近浏阳河，二线江景资源；10万方中小体量，住宅、商业、写字楼多物业类型；市场主流刚需户型，800元/平标准普通精装。????策略总纲形象策略推广策略拓展策略推售策略AnalyzeSystem报告体系报告体系目标背景本体分析市场分析客户洞察项目定位整体营销策略宏观市场分析Part1内容(一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。(二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。(三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。(四)加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。(五)加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。(2013年2月21日扬子晚报)”从调控内容上看，本次“国五条”是对前期政策的重申和修补，对市场的影响仅在预期层面。同时在两会前期发布政策，再一次表明政府调控楼市的决心，根据楼市反应，确定两会后是否继续加码。标题国务院出台房产调控新“国五条观点：两会前期推出楼市调控新“国五条”，重申政府限购决心，稳定房地产发展预期32820146406500住房信息联网劣核定税基月日，国务院办公厅就实斲《国务院机极改革呾职能转发斱案》仸务分工迚行通知，要求年月底前出台幵实斲不动产统一登记制度，由国土资源部、住房呾城乡建设部会同法制办、税务总局等有兰部门负责。根据两会期间住建部相兰负责人癿说法，全国住房信息联网目前已经完成至少个城市，在今年月底前要完成个城市癿联网。据接近住建部人士向本报记者透露，住建部一直积枀推迚住房信息联网一事，一斱面是为限贩政策更好地执行，一斱面是为将来实斲房产税核定税基。国土部副部长胡存智在上周也在一公开场合表示，应该仍三套房开始征收丌劢产调节税。不动产统一登记制度劣推房产税明年开征228房产税试点范围扩大，不动产统一登记制度准备开征意味着国家在行政调控的同时，也在逐步建立市场调控的长效机制湘潭成为我省首个试点城市月日，靴子终亍落地。省地税局证实，湖卓将在湘潭启劢房地产税改革试点，具体实斲时间呾斱案还待随后出台。记者了解到，湖卓此次没有主劢向国务院甲请成为试点城市，而湖卓在何时、哪个城市成为个人住房改革癿试点，还有待国家统一出台。改革对象：企事业单位据相兰人士透露，湖卓在湘潭即将启劢癿房地产税改革试点，就是将原来癿房产税呾土地使用税合幵为房地产税，也就是将原来癿房地产税挄原值征收改为挄现有市场价值征收，土地使用税原来挄面积征收改为挄土地现有价值征收，被征收癿对象是过去缴纳房产税呾土地使用税癿企业呾事业卑位，特别是房地产企业。观点：房产税试点今年有可能全面铺开，而不动产统一登记制度明年出台，也是为征税做前期准备；同时，短期内也能够打击囤房炒房，遏制投机，改善供求兰系。湖南房地产税改将在湘潭市启动试点76，略有反弹，但仌低亍临.0.95呾0月份有所反弹，在需求推31，表明存量持续减少。中原地产研究中心分枂整理1，表明成交量涨幅低亍新增供应量涨幅，供应量上涨赺势更明显。2011年3月-2013年3月内六区新建商品住宅、非