2010中南镇江地块前期策划二〇一〇年十一月1/145可行性研究工作模型宏观环境镇江房地产市场现状及规划可行性KPI分析滨江板块资源价值分析丁卯板块房地产市场优劣势分析地块价值评估2/145汇报提纲11镇江城市宏观环境研究22镇江房地产市场研究33滨江板块综合环境研究44丁卯板块综合环境研究55备选地块价值分析66各地块投资测算77综合结论3/14511镇江城市宏观环境研究?镇江城市发展概况?镇江宏观经济特征?镇江城市发展机遇?镇江城市竞争力分析4/145地理区位：地处江苏省西南部，南京都市圈核心层，区位1-1镇江城市发展概况优势突出，是沪宁经济带重要节点城市?镇江市位于中国经济最发达、最具潜力的长江三角洲，地处世界第三大河流——长江和中国最长人工运河——京杭大运河的交汇处。?镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸，东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市上海经济圈、泰州市隔江相望，是江苏省13个省辖市之一。镇江作为沪宁经济带的重要节点城市，主要受南京都市圈和上海经济圈辐射影响南京都市圈，经济互动性强，一体化的城市间互相带动沪宁经济带，商务活动频繁，需求旺盛。长三角经济圈5/1451-1镇江城市发生态自然：山青水秀，人杰地灵，素有天下第一江展概况山美誉，是国家历史文化名城、风景旅游城市镇江以历史与现代的有机结合令人耳目一新。无论自然、人文还是历史方面的挖掘和提炼，都注入了新的内涵，展现出个性的魅力。可谓“不出城廓而有山水之怡，身居闹市而有林泉之致”。?金山以“金山寺裹山，见寺，见塔，不见山”的风貌而蜚声海内外。?焦山形似浮玉，满山葱茏，“二十四景”和丰富的文化遗存令人赏心悦目。?北固山现存诸多文化古迹，人文景观众多，睹景思情，如烟的往事历历在目。?南山风景区，山峦起伏，绿树葱茏，既是国家森林公园，也是著名的省级风景区。?茅山以大茅峰、中茅峰、小茅峰为主体，有九峰、二十六洞、十九泉、二十八池的美景，“大峰小峰联中峰，当天削出玉芙蓉”。?宝华山是目前国内最大的传戒道场。是故，宝华山被称为“律宗第一名山”。6/145人口规模：下辖三市、四区，2009年底全市户籍总人口1-1镇江城市发展概况269.9万，市区总人口109.96万?镇江作为江苏省地级市，辖丹阳市、镇江市04-09年度人口结构变化扬中市、句容市三个市，区设丹徒区、人口总量市区人口京口区、润州区和镇江新区。万人300?全市总面积3847平方公里。市区面250积1081平方公里。2009年年末户籍总人口269.9万人，其中市区总人口200109.96万人。150?自04-09年以来，镇江市人口增长得100到有效控制。全市人口保持“低出生、500低死亡、低增长”的发展态势。人口总200420052006200720082009量及市区人口数量基本保持稳定，其中人口总量267.21267.61268.79268.78268.77269.9人口总量维持在270万人以内，市区人市区人口101.36102.01102.72102.82102.81109.96口保持100-110万之间，有微涨趋势。7/145路网交通：水陆交通发达，长三角地区重要的交通枢纽城1-1镇江城市发展概况市镇江作为长三角地区重要的交通枢纽城市，具有铁路、公路和航运一体化的发达交通网络，是华东地区沿江开放城市和航运枢纽城市。?铁路：镇江市位于重要的铁路干线沪宁铁路（南京到上海）沿线，主要车站为镇江西站；京沪、沪宁铁路横贯东西，规划建设中的京沪高速铁路横贯境内。?公路：沪宁高速公路、沪宁二级公路穿市而过。104、312国道和101、218、222、224、321省道构成镇江与外省、市连接的公路网络。中国第一、世界第三的润扬长江大桥将镇江与长江北岸的扬州及京沪高速公路联系起来。?水运：镇江临江近海，世界闻名的“黄金水道”——长江和京杭大运河在此交汇。水运一直是镇江城市兴起与发展的命脉镇江拥有近260公里的长江岸线，镇江港是全国十大主枢纽港之一，是长江第三大港和上海国际航运中心的重要深水组合港，与世界50多个国家和地区通航贸易。?航空：镇江距离南京禄口国际机场和常州机场分别为80公里和50公里。8/145城市布局：“一城两翼”城市格局逐步拉开，“山、水、城”1-1镇江城市发展概况特征突显镇江城市总体布局结构由原来的“一城两区”逐步优化为“一城两翼”，即主城、东翼和西翼。?主城：北起长江，南至312国道、沿江高速公路、沿江公路，西起戴家门路，东至横山东路的规划控制范围，按85万人、80平方公里建设用地总容量规划。构筑北依长江，南山居中，“山、水、城”的城市空间框架。?东翼：主城以东地区，由谏壁和大港两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套一定规模的城市生活区。按12.5万人、31平方公里建设用地规划。?西翼：主城以西地区，由龙门和高资两部分组成，建设现代化港口、基础产业带和区域物流中心及配套适量规模的城市生活区。按7.5万人、15平方公里建设用地规划。9/145发展方向：由原来的沿江“一”字型发展调整为“重点沿江1-1镇江城市发展概况、积极向南”的沿江沿路“T”字型按照“拉开框架、拓展空间”的战略思想，未来城市主城核心区空间发展方向由原来的沿江“一”字型发展调整为“重南城丁大南山卯高资徐港点沿江、积极向南”的沿江风景新新谏壁区沿路“T”字型发展。近城期重点沿江发展，扩充东谷阳新城西两翼；适度向南发展，拉大主城框架。城市各板块功能设置如下：?主城核心区：以商业金融、旅游服务为主的城市主中心。由老城区和北部综合旅游区两部分组成。重点塑造具有历史文化和滨江特色的城市风貌。?南徐新城：城市次中心。由行政、文化、商务为主的市级公共设施和生活居住构成的多功能复合型新城区。?丁卯新城：城市东部地区中心。以高新技术产业、科技信息服务和生活居住为主的城市新区。重点发展大学城和以光电子为主导的高新技术产业园区。?谷阳新城：城市南部地区中心。以高新技术产业、第三产业和生活居住为主的城市新区。?南山风景区：城市中心绿地，建设现代休闲度假旅游区和城市森林公园。10/14511镇江城市宏观环境研究?镇江城市发展概况?镇江宏观经济特征?镇江城市发展机遇?镇江城市竞争力分析11/145GDP：近年来呈稳步上涨趋势，增幅亦高于全国平均水平1-2镇江宏观经济特征，但居江苏沿江八市下游水平镇江市04-09年度GDP总量GDP总量增幅?镇江市经济平稳较快运行，地区生产总亿元18001672.0818.00%值持续稳定上升，2009年实现地区生产16%16001408.1416.00%140015.20%14.00%总值1672.08亿元，按可比价计算，比上14.70%15.00%121312001025.3113.70%12.00%12.80%1000871.6710.00%年增长13.7%。近年来GDP的增幅均高781.168008.00%于全国平均水平。6006.00%4004.00%2002.00%?在江苏省沿江八市横向比较中，镇江00.00%市地区生产总值明显低于苏南其他四市以200420052006200720082009及苏中地区的南通和扬州两市，仅略高于2009年江苏省沿江8市GDP总量对比总量增幅泰州。亿元900016.00%7740800014.00%11.50%11.60%13.80%13.80%700013.70%13.80%12.00%600011.50%11.70%499210.00%50004230.268.00%40002872.86.00%30002518.71856.3920001672.081651.024.00%10002.00%00.00%南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州12/145人均GDP：持续稳步上涨，09年突破$8000，居江苏沿1-2镇江宏观经济特征江八市中游水平镇江市04-09年度人均GDP?人均GDP增幅镇江市人均地区生产总值持续增长元6000025.00%，2009年人均地区生产总值54732464735473223.58%5000023.30%20.00%元，折合美元为8168.95美元，涨幅403333822914.40%40000292352953415.10%高达23.58%。15.00%14.70%15.20%3000010.00%?与江苏沿江八市相比，镇江市2009200005.00%年人均GDP处于中等水平，与苏南地10000区差距明显，高于苏中三市。00.00%2004200520062007200820092009年江苏省沿江8市人均GDP对比元总量增幅14000045.00%11685012000041.25%40.00%31.28%35.00%1000008115130.00%800007010323.58%25.00%552905473217.42%17.33%6000020.00%40231414063549815.00%4000014.81%10.00%200009.50%5.00%2.73%00.00%南京苏州无锡常州镇江南通扬州泰州13/145社会固定资产投资：总量偏低，但其增幅明显，居江苏沿1-2镇江宏观经济特征江八市之首镇江市04-09年度社会固定资产投资情况?镇江市固定资产投资额近年来步伐加快，亿元投资额增幅120045.00%2009年镇江固定资产投资额高达1010.571010.5740.00%100035.10%亿元，增幅为40.60%，接近前一年的两倍40.60%35.00%80026%718.530.00%23.80%。588.0225.00%600501.1822.2