潍坊金润-奥林星城项目前期策划青岛嘉盈房地产咨询服务有限公司2011-05-08全方位地产营销专家PENGRUICONSULTATION青岛嘉盈房地产咨询服务有限公司地址：青岛市市南区山东路9号深业大厦24E电话：0532-80979007/9008/9009传真：80979006环境篇潍坊市城市概况一、地理位置潍坊市位于山东半岛中部，南北长188公里，东西宽164公里，总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂。距济南183公里，距北京410公里。南依沂山，北濒渤海，扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉。潍坊市位置图潍坊市地处北温带季风区，属于暖温带季风型半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温12.3℃，无霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。二、交通条件潍坊区位优越、交通便捷。有多条高速公路、国道、省道贯穿、铁路贯穿其中，是全国交通枢纽城市，此外，还有港口和机场。胶济铁路、济青、潍莱、东青三条高速公路横贯东西，潍坊机场已先后开通了潍坊至上海、北京、大连等城市的空中航线，随着潍坊海港的建成，构建起了公、铁、水、空全方位、开放式的大交通体系，交通条件优越，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。三、人文风情潍坊是一座历史文化名城，各种民俗文化众多，旅游资源丰富。潍坊是著名的世界风筝之都。潍坊国际风筝节是风筝运动最有影响力的活动，每年举办一次。潍坊国际风筝节一般定于每年4月20日至25日在风筝都潍坊举行。1984年举办第一届潍坊风筝节以来，吸引着大批中外风筝专家和爱好者及游人前来观赏、竞技和游览。四、行政划分及人口潍坊市辖奎文、潍城、寒亭、坊子4个市辖区，临朐、昌乐2个县，代管青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑6个县级市。区县面积人口潍城289.5平方公里40.6万人奎文182.88平方公里53万人寒亭1200平方公里?42.3万人坊子906.6平方公里52万人截止到2011年2月，潍坊市总人口达到868.85万人，全市常住人口为889.54万人。外来人口较少，房地产市场以自住性需求为主，中心城区（西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路）建城区面积128平方公里，人口108万。五、城市定位具有国际影响的世界风筝文化传播交流中心；半岛地区重要的商贸物流中心；联系山东半岛城市群的重要交通枢纽。潍坊市经济发展状况分析一、城市GDP2010年潍坊市国内生产总值（GDP）达到3090.9亿元，比上年增长13.3%。潍坊经济增长速度高于全国平均水平4个百分点，但在山东省内相比来看，增长速度处于平均水平。2010年潍坊在山东省内17个地级市GDP排名中继续列第四位，经济发展迅速。山东省地级市2010年国内生产总值（GDP）前十名2010年潍坊市生产总值(GDP)完成3090.9亿元，按可比价格比上年增长13.3%；其中第一产业增加值330.5亿元，增长4.3%；第二产业增加值1720.3亿元，增长13.2%；第三产业增加值1040.1亿元，增长16.0%。从第三产业服务业所占比重看，潍坊市服务业距离发达地区与城市的服务业70%比重还有较大空间。从城市现状来看与此相印证，目前潍坊服务业发展较为缓慢，居民有效需求不足，服务业不发达，消费不活跃，影响到整个城市的经济活力。二、人均可支配收入及消费支出潍坊城市居民的人均可支配收入每年均呈上涨趋势，2007年平均每人每年可支配收入突破了15000大关，达到15691元，此后每年仍保持了较大涨幅。2010年，每年人均可支配收入达到19675.1元。潍坊城市居民每人每月平均消费能力数据变化曲线人均可支配收入增长的同时，人均消费性支出也呈现出不断增长的态势，人均消费性支出与人均可支配收入同步保持了较高的增长幅度，但近两年人均可支配收入增幅明显快于人均消费性支出。城市规划与发展状况分析一、城市规划与发展潍坊市城市总体规划（2006-2020）确定，中心城市按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构，主要形成“四大板块”，即：“一心”，即沿月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市核心区，是壮大、提升中心城服务项目功能的主体。　“一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。　　“一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。　“一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间休闲绿地构成的生态绿化廊道。二、对项目的影响?潍坊总体规划东扩西延，将极大推动本区域房地产的发展水平。?随着该规划进一步的实施，必将带动周边大型公用设施的建设，从而促使该区域价值的快速提升。小结?经济发展迅速，为房地产发展提供了先决条件。?交通条件优越，为经济和社会事业的发展提供了有力的支撑和保障。?外来人口较少，房地产市场以自住性需求为主，?潍坊总体规划东扩西延，将极大推动本区域房地产的发展水平。对当地政策的解读与研判一、潍坊房地产政策潍坊未出台限购政策2010年中央政府出台“国十条实施细则”中明确提出实施基本限购令：各城市本地户籍与持人才居住证家庭，最多限拥有两套住房；外地户籍和境外人士最多限拥有一套；两次购房时间需相隔两年以上；禁止公司购房。而潍坊市则不在此列。山东明确首套房认定标准二套房契税按3%征收2010年5月25日，财政厅在4月底已转发财政部、国税总局的通知，规范了过去全省不太统一的首套住房认定标准。只要是二套房，契税税率统一为3%。按面积交存住宅专项维修资金7月02日，依照新的住宅专项维修资金管理办法，我市确定了住宅专项维修资金首期交存标准:住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业以及用于销售的新建独立非住宅物业，多层建筑(含别墅)按70元/㎡交存，高层、小高层建筑按90元/㎡交存；单独依法登记权属的车库(包括专用车库和共用车库内的车位)等其他非住宅物业，与多层住宅相连的及独立建设的按70元/㎡交存，与高层、小高层建筑相连的按90元/㎡交存。二、金融政策2011年2月12日，潍坊市多数银行取消首套房贷折扣优惠，执行首付三成和基准利率。2月9日，中国人民银行决定上调金融机构人民币存贷款基准利率，其中，一年期存款基准利率上调0.25个百分点；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点；其他期限档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率作相应调整。2月18日，中国人民银行决定从2011年2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。3月18日，中国人民银行决定从2011年3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。三、政策研判三、政策研判?限购令加重了一二线市场的观望情绪，潍坊市不在限购之列，有望逆势而起。?潍坊市外来人口较少，周边刚需及改善性客户为主。二套房政策影响不大。?宏观调控的加息政策，将抑制部分客户需求。商品住宅市场分析一、房地产开发情况潍坊房地产2010年投资额在全山东省位列第三，处于较高水平，占15.77%，仅在青岛18.3%和济南17.3%之后。二、土地供应及成交?2010年潍坊市土地供应指标为4450公顷，其中经济适用房占79.7公顷，商业住宅用地占1190.1公顷。潍城区和奎文区预计占供应指标的37%。从2009年9月份到2011年5月份，潍坊市共成交住宅商服用地443.23公顷。成交金额为308026.8万元。三、商品房供求?2010年潍坊市区（奎文、潍城、高新、经济开发区）在售项目约200个，目前市场供应总量约1350万㎡，其中新增供应约400万平米，市场供应充足。2010年潍坊市区去化近200万平米，市场整体供大于求。年底存量新增供应量供应总量去化量年份供应/去化（万㎡）（万㎡）（万㎡）（万㎡）2006320320903.620072303305601174.82008443350793958.3200969840010981308.4201096840013681807.6?潍坊市近几年供需情况一直处于供大于求的局面，市场存量的增速远远超过去化量的增速。随着时间的推移，市场存量不断累加，截止到2010年底，市场供需比达到7.6：1，供需关系严重失衡。市场篇潍城区概况?一、地理位置潍城区位于潍坊市中部，胶济铁路两侧。东隔白浪河与奎文区、坊子区为邻，西北与寿光市、西南与昌乐县毗连，北与寒亭区接壤。总面积272.3平方千米。2010年，年底全区总人口40.6万人，其中非农业人口22.5万人。?二、历史沿革1984年地改市时，由小潍坊市改设为潍城区。1994年又以市中心白浪河为界，进行了区划调整，河东为奎文区，河西为潍城区。?三、辖区潍城区辖6个街道：城关街道、南关街道、西关街道、北关街道、望留街道、于河街道。?四、交通潍城区位于山东半岛中部，东连青岛、烟台、威海，北濒渤海，是“世界风筝都”——潍坊市的政治、经济、交通、文化中心。依托中心城区，潍城区有得天独厚的区位优势和交通优势，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。境内胶济铁路、济青高速公路、潍莱高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。北距潍坊港50公里，南距潍坊机场5公里，东距青岛流亭机场、青岛海港100公里，西距济南遥墙国际机场150公里。?五、区域规划□潍城区将重点推动中心城区、安顺新区、潍城经济开发区、“两山一湖”生态经济区、白浪绿洲生态发展区“一城四区”建设，打造辐射省内外的现代物流强区及潍坊中心城区西部蓝色高端产业发展高地。□全力打造以长松路商贸文化圈为核心区域的潍坊新CLD长松组团，按照规划，全