世航之窗商业定位谨呈：河南爱港置业有限公司世航之窗项目商业定位报告2013年8月世航之窗商业定位报告目录11、、项项目价目价值值解解读读22、市、市场研场研究判究判断断33、核心、核心问题研问题研究究44、商、商业业定位体系定位体系55、物、物业发业发展建展建议议世航之窗商业定位报告框架项目价值解读核心问题研究市场研究判断板块价值解读商业定位体系本体价值解读如何实现商业快速销售物业发展建议商业市场研究整体定位写字楼趋势判断客户定位铺位分割建议产品定位垂直交通建议价格定位经营方式建议世航之窗商业定位PART.1PART.1项项目价目价值值解解读读?板板块块价价值值解解读读?本体价本体价值值解解读读世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市2013年3月7日规划面积为415415平方公里的郑郑州航空港州航空港经济综经济综合合实验区实验区发展规划获国务院批复，成为我国首个上升为国家战略的航空港经济发展先行区。规划提出：郑州航空港经济综合实验区的战略定位为国际航空物流中心、以航空经济为引领的现代产业基地、内陆地区对外开放重要门户、现代航空都市、中原经济区核心增长极。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域概况?郑州航空港区位于郑州市的东南部，是郑州都市区“六城十组团”的重要组成部分，是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展综合试验区之一，也是河南省对外开放的重要窗口和基地。规划面积415平方20公里公里，户籍人口约6.8万人，入住富士康员工约9.6万人。?从距离上看：距离郑州主城区20公里，相对其他组团距离较远，但是作为政策导向最为明确的南部卫星组团，起到了南拓的带头作用，成为郑州南部的一个明星组团；?从政策上看：由于航空组团上升至全省及国家战略的高度，因此全省及郑州政府对于港区的政策支持力度将会逐渐增大；?从地产市场上看：短期内仍为组团产业人群为主力及投资客，未来随着交通和配套的完善，有可能会承载部分郑州外溢人群。短期短期内组团产业内组团产业人群人群为为主力及投主力及投资资客客将将是是区区域域内内置置业业的主力客群，未的主力客群，未来随来随着交通和配套的完善，着交通和配套的完善，将会将会承承载载部部分分郑郑州主州主动动外溢人群。外溢人群。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域规划到2035年，郑州航空港经济综合实验区将成为“大枢纽”——航空货邮吞吐量达到200万吨左右，跻身全国前列，国际航空货运集散中心地位显著提升；“大产业”——形成创新驱动、高端引领、国际合作的产业发展格局，与航空关联的高端制造业主营业务收入超过10000亿元；“大都市”——营商环境与国际全面接轨，建成进出口额达到2000亿美元的现代化航空都市，成为引领中原经济区发展、服务全国、连通世界的开放高地。2008~2035年，在27年的时间里，郑州将分三步，打造全国大型复合枢纽机场和国际货运枢纽。航空港区规划发展已成趋势，在产业支撑的驱动之下，航空港区将会成为最新的投资热土。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域交通随着区域经济的快速发展，在郑州航空港地区内，将云集航空、城际轨道、轻轨、高速公路、公交、社会车流等多种交通方式。?城际轨道：郑州至许昌城际轨道线经过郑州新郑国际机场，在航空港区规划设5个站点，分别是机场航站楼枢纽站，北部片区航城中心站、会展中心站，南部片区梅河站、牛村站。?对外道路交通打造“三纵四横”路网：包括京珠高速公路、机场高速公路、“四港联动”快速路、龙中公路、登封—机场—商丘高速公路和机场迎宾大道及延伸线等。?内部道路形成规则方格网：除现有的两座互通式立交外，将来，航空港地区将在高速公路、快速路、主干道交叉处再规划新建18座立交桥；在航空港地区北部片区和南部片区各规划一个长途客运站。本本区区域域为郑为郑州近郊州近郊区区域，集高速、域，集高速、国国道、道、轻轨轻轨等各等各种种交通道路交通道路为为一体，路一体，路网网发达发达，通，通达达性好，性好，区区域域内内部交通部交通网络网络逐步完善，通逐步完善，通达达便利。便利。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读产业支撑规划的航空港区分为“一核两区”，航空港是机场核心区的一部分，在其北部和南部分别是物流商贸区、临空产业区。?机场核心区，规划面积48平方公里，主要发展机场运营功能；?物流商贸区，规划面积16平方公里，以航空物流、IT产业研发、商业贸易以及休闲居住为主要功能；?临空产业区，规划面积26平方公里，重点发展航空器材及相关零部件制造加工、技术资金密集型产业和高附加值出口加工业，打造现代加工制造产业基地。国国家及全省家及全省战战略支持，略支持，郑郑州南拓明星州南拓明星组团组团；航空港；航空港区规划发区规划发展已成展已成趋势趋势，在航空，在航空经济经济及物流及物流经济经济等等产业产业支撑的支撑的驱驱动动之下，航空港之下，航空港区会区会成成为为最新的投最新的投资热资热土，土，同同时时也也将为将为本本区区域域带来带来大量的大量的产业产业人群，完成人群，完成区区域域共共建。建。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读区域人口?航空港区目前约有人口8万人左右，主要是周边原住居民及港区内企业员工。区域至2020年预计人口将达到50万人以上，根据郑州市11月30日召开的《郑州航空港总体规划评审会》，预计未来郑州航空港区人口将达到150万左右。在政府主在政府主导导和政策利好以及和政策利好以及产业产业支撑的支撑的情情况况下，港下，港区区人口人口将将呈呈现现快速上升，快速上升，势势必必提高航空港提高航空港区区的的房房地地产产需求需求与与投投资热资热情情，，同同时为时为港港区区房房地地产发产发展提展提供供了了潜潜在的在的更更大的大的容容量。量。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读板块价值解读板块总结国家级战略导向、价值投资高地、全复合功能城市?国国家家级战级战略略导导向板向板块块未未来来价价值值卓越卓越?综综合投合投资资价价值值高，目前高，目前为郑为郑州州热热点投点投资区资区域域?全全复复合功能城市定位，商合功能城市定位，商业业态业业态必然必然呈呈现现多元化多元化特征特征港区迎来了前所有未有的高价值投资时代世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读区位价值项目区位属性：?项目航空港区核心区边缘区域，小环境交通弱势，昭示性可达性阻隔。?项目位置短期内属于核心边缘区，中长期将会变成航空港区交通枢纽的核心区域。?项目位于物流商贸区与机场核心区交汇处周边商务资源行政资源丰富，未来对写字楼与商业需求量较大，有升值空间。项项目位置短期目位置短期内属内属于航空港于航空港区区核心核心区区域的域的边缘区边缘区，商，商业属业属性性较较弱弱，但中，但中长长期期将会变将会变成航空港成航空港区区交通交通枢纽枢纽的的核心核心区区域，商域，商业业价价值将会值将会有一定的提升，升有一定的提升，升值值空空间较间较大。大。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读项目周边资源：?行政资源方面：航空港国土局、地税局、海关、工商局等，行政资源丰富。?教育：航空港第三实验小学、航空港实本案验小学。?商业综合体：蓝天商务花园、华美龙金融广场、润丰悦尚、东方港汇。约30-40万平米；富士康员工为项目提供普通消费群体。?医疗资源：航空港区人民医院、航空港教育区英港医院行政?交通：商业综合体交通?干道价值不显性?道路通达性较差，但具有一定的便利性项项目地目地处处物流商物流商贸区与贸区与机机场场核心核心区区交交汇处汇处，，临临近航空港核心近航空港核心区区；；周周边边商商务与务与行政行政资资源丰源丰富，在提升本富，在提升本项项目行政商目行政商务务价价值值的的同同时时，，将为将为本本项项目商目商业产业产品品带来带来近距离的目近距离的目标标消消费费群体和群体和潜潜在的部分投在的部分投资资客群。客群。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读经济指标项目总建面5.9万㎡，该项目为中小规模；?写字楼体量3.06万㎡，占比52%；?商业2F为1.03万㎡，占17%；?地下建筑面积：1.8万㎡，占比31%本案为中小体量的商务属性项目世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块现状本案地块内为绿色附着物，尚未进行基本的场地平整，正式开工还需一定时间，在项目正式开工入市期间或将出现竞品。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至云港路华机美场高龙速延项长线目云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高，，客户进入性与商业存活性弱。世航之窗商业定位PART1项目价值解读项目解读本体价值解读地块四至蓝天商务花园道路条件：云港路方向名称道路等级备注双向四车道小区域次级干北侧云港路西侧为尚未开发区域，但由道于有铁路阻隔，无发展空间机本案机场高速延场华西侧区域主干道高架桥阻隔高长线速美延长龙线项目分布：项目方向名称备注商务办公物业，临四港联动东侧华美龙项目大道，阻隔本案的昭示性成熟的居住型商务社区，但北侧蓝天商务花园办公氛围没有形成云港路单边交通机场高速围合死角，交通的导入性极弱；地块东侧规划道路级别低、连接性有限，对外通达性不高。，客户进入性与商业存活性弱。世