云从水上来云：吉祥、祥瑞水：上善若水，财富之源我们通过对盘锦市场与项目地块了解之后，认为：常规操作项目的一些方法不适用于本项目。因为市场主流产品目前销售困顿......而解决方法很简单，利用地块本身的稀缺性，充分利用自己优势，做好项目自身就是好的方向.云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告2012年8月汇报框架第一部分盘锦房地产市场解析第二部分项目本体分析第三部分项目定位第四部分物业发展建议第五部分启动期策略建议云从水上来盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告第一部分：盘锦房地产市场解析盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来地理位置盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲的中心地带，东、东北邻鞍山市，东南隔大辽河与营口市相望，西、西北邻锦州市，南临渤海辽东湾。市区距省会沈阳市155公里；距锦州市102公里；距营口市65公里，距大连港302千米。盘山县双台子区行政区划兴隆台区盘锦市是1984年经国务院批准成立的地级市，隶属辽宁省。辖2个区、2个县，即双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。大洼县盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来人口现状2011年，全市户籍总人口达到139万人，其中，全市城镇单位从业人员49.6万人，私营个体从业人员26.7万人。2011年城乡居民收入大幅提高，农民人均纯收入增长20.5%，达到11750元；城市居民人均可支配收入增长15%，达到24000元，辽宁第二，接近大连。而且盘锦人比较重视居住环境，攀比心强，有对别墅等高端产品需求向往。域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占95.17%，少数民族占4.83%。其中，满族占3.01%，朝鲜族占0.90%，其他少数民族占0.92%。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来经济环境盘锦市GDP保持持续增长势头。2011年，地区生产总值1140亿元，增长15%；财政一般预算收入112.3亿元，增长39.3%；固定资产投资1050亿元，增长35%；社会消费品零售总额217亿元，增长17.5%；外贸出口5.3亿美元，增长44%。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来产业结构盘锦的支柱型产业是：石油、天然气生产加工、大米种植和河蟹养殖。有中国第三大油田辽河油田，年产原油1200万吨，天然气9亿立方米，是全国最大的稠油、高凝油生产基地和重要石化工业基地，也是全国最大的道路沥青、防水材料生产基地、重要的化肥与合成树脂生产基地；盘锦有全国集中连片最大面积的水稻田10.5万公顷，年产水稻98万吨，是全国重要的水稻主产区和优质稻米生产基地，也是中国北方重要的稻米集散地；盘锦有118公里海岸线，20万公顷滩涂湿地，还有16万公顷淡水水面，年产鱼、蟹等水产品25万吨，是中国北方最大的河蟹人工孵化和养殖基地。目前三种产业均发展良好，前景广阔。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来城市规划2012年政府工作报告中强调建设环境优美的生态宜居城市。1.加大力度推进城市建设与改造2.加大力度推进基础设施建设。3.加大力度推进生态环境建设。包括：高标准编制实施城市规划，让绿色、水系和生态成为盘锦城市建设的标志。用香港恒大、上海绿地、珠海华发、广东碧桂园这样的大企业，提升城市建设档次与水平，推进房地产业健康发展。抓紧启动疏港高速公路、辽滨互通立交和滨海大道，加快林丰路大桥、兴辽路、外环路等道路建设，建成阜盘高速、盘营客专。高标准完成辽河流域综合治理，确保太平河、螃蟹沟、双台子河等6条河流水质达标。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来城市规划辽河新城是由政府主导并提供全方位政策支持，总投资超过一百亿元人民币，打造集商贸、旅游度假、高档居住及商务办公等功能为一体的生态滨水新城。是全盘锦市最大的城市更新项目。辽河新城总占地7.64平方公司，目前已经聚集了国内一线开发企业中珠地产、绿地集团以及中鸿基地产等众多实力开发商。辽河新城将彻底改变盘锦的城市面貌，提升城市综合竞争力，改善城市人居生活品质，以交通、环境、文化、生态、科技等影响盘锦的未来，成为盘锦高档生活的升级所在。财富半岛项目紧临辽河新城,未来可以享受完善的配套和便捷的交通。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来地方政策盘锦政府借夏季房交会实施免契税政策一、凡在市团购楼盘中购房的才可以享受到政府优惠政策二、必须在房交会期间购房的才可以享受政策优惠政策：1.取得税购房发票和备案合同或房屋所有权证，并经同定给财政部门审核后，对所缴契给予全额补贴。2.维修资金按缴数额60%收取，缓缴40%。3.将个人购买住房转让的（二手房），按其转让收入减去购买住房原价的差额征税。4.房地产开发企业在日常销售折扣基础上，对房交会期间销售房屋每平方米让利100元5.实行落户、保险等配套政策6.公积金房贷最高额度可贷80万元。最长可贷30年，贷款担保费用减半收取。经本人同意，可提前一次性领取住房货币补贴。7.银行贷款政策，个人在银行无住房贷款记录并出具首次购房证明，我市各金融机构可以认定其所购房屋为首套房，在首付比例不低于30%以上，下限贷款基准率的0.85倍。面对中央房地产政策不放松，盘锦政府推出购房免契税政策，表现出盘锦政府对本市房地产的支持。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来北部双台子板块绿地·世纪城盘锦房地产市场主要分为三个板块富寓华城中珠·天琴湾滨湖四季城天力水榭春城?北部双台子板块中部滨河板块老城区，项目较少，价格较低辽河左岸爱丁堡荣盛香堤荣府日月星城?中部滨河板块恒泰尚城两区交汇处，资源稀缺，价格居中瀚新东方托拉多?南部兴隆台板块南部兴隆台板块广厦新城新城区，项目较多，价格较高锦城明郡恒大华府枫丹白露鹏欣水游城中交凯旋城东方银座中心城利港银河新城美的城蓝色康桥盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来盘锦目前主要在售与即将销售项目汇总区域案名开发商占地面积建筑面积容积率绿化率总套数(万㎡)(万㎡)绿地世纪城盘锦绿地置业1002001.1535%700（一北部期）双台子富寓华城盘锦天润地产4102.531%600板块湖滨四季城盘锦福兴地产5102.140%2200中珠天琴湾辽宁中珠地产30.7772.040%1392中部爱丁堡盘锦日月兴隆地产35651.8240%1218滨河板辽河左岸辽宁永利房地产2402551.6740%1120(一块期)荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产34682.040%1600恒大华府恒大地产集团32953.1840%1500中交凯旋城盘锦中房京昊房地产21.8402.750%2771广厦新城盘锦新文厦房地产2650240%2500南部美的城盘锦美地置业30371.4750%2155兴隆台板块纳帕溪谷盘锦源隆房地产2311.50.560%360东方银座中心城盘锦天安房地产391371.8838%1536蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产1302001.6440%17000盘锦多数项乐府目江容南积率在2.0盘锦鸿左右嘉房地，绿产化率40%13.7左右，市场总13.8供给量巨1.01大。30%409盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来总建规模分析总建规模（万平方米）区域案名开发商5万以下5~10万10~30万30~50万50万以上绿地世纪城盘锦绿地置业200万北部双台子富寓华城盘锦天润地产板块湖滨四季城盘锦福兴地产中珠天琴湾辽宁中珠地产77万中部爱丁堡盘锦日月兴隆地产65万滨河板块辽河左岸辽宁永利房地产255万荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产68万恒大华府恒大地产集团95万中交凯旋城盘锦中房京昊房地产40万广厦新城盘锦新文厦房地产50万南部美的城盘锦美地置业37万兴隆台板块纳帕溪谷盘锦源隆房地产11.5万东方银座中心城盘锦天安房地产137万蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产200万乐府江南盘锦鸿嘉房地产13.8万盘锦新楼盘总建规模有一半以上在50万平米以上，体量较大;更有多个200万平米以上超级大盘。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来产品类型分析产品类型区域案名开发商小高层高层洋房联排独栋绿地世纪城盘锦绿地置业北部双台子板富寓华城盘锦天润地产块湖滨四季城盘锦福兴地产中珠天琴湾辽宁中珠地产双拼中部爱丁堡盘锦日月兴隆地产+双拼滨河板块辽河左岸辽宁永利房地产备荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产+双拼注：█恒大华府恒大地产集团表中交凯旋城盘锦中房京昊房地产示有广厦新城盘锦新文厦房地产少量南部美的城盘锦美地置业+双拼供兴隆台板应块纳帕溪谷盘锦源隆房地产+双拼东方银座中心城盘锦天安房地产+双拼蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产乐府江南盘锦鸿嘉房地产+双拼盘锦在售项目多以高层为主，个别项目临时规划市场稀却的别墅产品，但纯低密项目较少。盘锦财富半岛项目前期定位及物业发展建议报告云从水上来平均单价分析平均单价（元/平方米）区域案名开发商2500以下2500~35003500~45004500~55005500以上绿地世纪城盘锦绿地置业4200北部双台子富寓华城盘锦天润地产4200板块湖滨四季城盘锦福兴地产中珠天琴湾辽宁中珠地产3800中部爱丁堡盘锦日月兴隆地产45008500起滨河板块辽河左岸辽宁永利房地产4100荣盛香堤荣府盘锦荣盛房地产41008700起恒大华府恒大地产集团5500中交凯旋城盘锦中房京昊房地产4300广厦新城盘锦新文厦房地产470011000南部美的城盘锦美地置业46008000起兴隆台板块纳帕溪谷盘锦源隆房地产6800起东方银座中心城盘锦天安房地产450015000蓝色康桥盘锦振兴嘉禾房地产4400乐府江南盘锦鸿嘉房地产7400高层