目录壹、前言贰、立地分析一、项目基地位置二、项目概述2.1.经济指标2.2.项目周边环境介绍2.3.面积汇总表2.4.项目的SWOT分析叁、初步想法肆、办公楼市场篇一、上海市办公楼市场阐述1、办公楼市场历史2、主要分布情况3、上海市办公市场近况3.1.供应与需求3.2.空置率3.3.上海市办公产品价格走势3.4.小结二、相关区域在售办公楼市场情况分析交叉分析一交叉分析二三、项目周边市场情况3．1．出售3．2．租赁3．3．周边市场小结伍、商业篇一、上海市商用物业简述二、项目周边市场情况分析2.1.周边情况简述2.2.周边业态情况2.3.周边租金及单元面积2.4.周边商业市场小结陆、项目定位一、定位思路二、主楼市场定位三、办公楼定价3.1.客观评价3.2.投资回报率3.3.经济效益评价3.4.修正价格四、商铺定价五、商铺业态定位5.1.业态定位依据5.2.各层业态定位建议壹、前言本项目属于商办楼产品，本报告会从两个方面来切入本项目，上海市办公楼市场现状及周边相关区域的进行分析阐述；另一方面就是商业部分，会着力针对项目周边的商业现状对本项目作出研判。给本项目的最终定位作出一合理的市场定位。贰、立地分析一、项目基地位置项目位于普陀区安远路与昌化路的交界处。基地南临安远路，西侧为昌化路，北为新丰路，东边为江宁路。在普陀区与静安区的区交界线的位置。往北有轻轨的中潭路站。项目南面：项目西面：二、项目概述2.1.经济指标总占地面积3509㎡总建面10400.54㎡办公楼建面8756.54㎡商铺建面1644㎡辅助楼234㎡2.2.项目周边环境介绍交通——项目北边有轻轨的中潭路站，方便出行。即将在05年开工的轨道交通M7号线中的一站也规划在一项目的附近。步行约十分钟左右。M7线有14座车站可与15条轨道交通线换乘，并与磁悬浮线及地铁换乘。文化娱乐——项目步行五到十分钟可达玉佛寺，再往北有长寿公园，周遍的文化底蕴比较高。环境——紧邻静安，离繁华地区以及市中心不远。商业——周围并无大型的商业建筑，主要以小型的商店和一些厂房为主。2.3.面积汇总表：编号套内面积建筑面积套数一层二层三层四层五层六至十层小计A122.633.41010A1a21.732.122228A222.733.645885075A2a21.832.211114B123.634.911114B1a24.536.32214141418B219.028.122222028B2a19.629.0117779B2b18.327.011114B2c19.729.111114B322.333.0117779C142.262.511111014C1a43.163.711114C230.144.5117779C333.349.2117779D121.031.12214141418D223.134.211111014D2a24.035.511114商场A103.1123.711商场B118.6142.211商场C149.4179.211商场D137.0164.311商场E118.6142.211商场F86.1103.311商场G657.9788.741（1）（1）12.4.项目的SWOT分析?优势（Strength）?处于普陀与静安区交界线上，临近繁华地段?交通出行比较便利，附近有轨道交通M7规划车站，在普陀设有4个站点。这将大大带动普陀区的房产，同时提高当地居民的出行。?距离玉佛寺仅有几分钟的步行距离，突显了此处区域的文化底蕴；?劣势（Weakness）?基地面积较小，会带来对停车位，公共面积狭小的问题。从而使得项目的附加值受到影响，可能导致未来的发展潜力受到影响；?周围的商业环境档次不高，以小的门市店为主，使得周边的消费档次相对较低；?周边的小型门市店及“居改非”的商业形式使得项目整体档次下降；?次出入口所（安远路）道路狭窄，来回车辆拥挤。?机会（Opportunity）?普陀长寿街道的扩建，苏州河的观光区域将规划建一批个性化、高品质的开放式主题购物公园、一条人性化的休闲步行街。长寿商业圈也将建成一个区域性的休闲购物乐园。除了已有的亚新生活广场外，该区域还将建一个超大型家具博物、会展馆，上海最大的KTV娱乐城、一个上海最大的洗浴健身中心。这些都提高了未来项目周边消费商业建筑整体的层次，增加了项目的投资价值。?轨道交通M7的建成，M7沿线将与大量的车站，轨道交通，磁悬浮，轻轨的换乘，交通的便利将增加次处对办公楼或者商住楼的需求，出行便利；?威胁（Threat）?项目周边未来仍有住宅所附带的商业推案量，会带来一定的市场挤压；?项目周边厂房较多，拆迁的不确定因素会给项目带来一些影响，同时，也会使购买者信心受损。叁、初步想法从本项目的地段属性及产品的自身条件来看，主楼（四至十层）应是定位于投资性产品，比如：小户型办公、SOHO型办公（宜商宜住）、酒店式公寓方面考虑。主要依据是：自带卫生间小户型办公小面积产品商办楼宇装饰及配套SOHO型办公区域所具有的投资潜力酒店式公寓以上是通过对项目自身一些产品所具备的特性对本项目所作出的初步设想，而下面的报告则会通过一些市场发展情况来作一细节阐述、论证最终得出项目的产品定位。肆、办公楼市场篇一、上海市办公楼市场阐述1、办公楼市场历史上海办公楼市场发展至今，大致上可以认为经历了三个阶段，即：史前期：80年代中期以前，上海商品办公楼的概念为零。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。起步期：80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。发展期：Ⅰ、90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。其时，国民经济GDP正经历着成倍增长，客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。Ⅱ、上海商品办公楼市场于1993—1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。1997—1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000—2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势，四季度甲级写字楼的平均租金比上季度上升2.3%，至0.6美元/m2·天。Ⅲ、2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。2、主要分布情况区位区域性质小陆家嘴地区浦东南路-黄浦江-东昌路1、上海的中央商务区。2、金融贸易区。淮海中路沿线西藏中路-金陵西路-常熟路-1、传统高档商业、商务区。长乐路2、传统高档居住区。静安寺—南京西北京路-乌鲁木齐北路-延安1、传统商业区。路路-西藏中路2、市中心商务集中区。—人民广场3、高档宾馆集中区。徐家汇地区天钥桥路-肇家浜路-宜山路-1、上海城市副中心。中山西路2、高级商业区。虹桥地区中山西路-仙霞路-古北路-虹1、上海最早形成的商务区。桥路2、虹桥经济技术开发区。3、上海市办公楼市场近况?3.1.供应与需求40010%3508%3002506%2001504%1002%5000%12341234123qqqqqqqqqqq22223333444000000000000000000000022222222222供应量(万方)增长率图表1上海市场办公楼市场总量2002年以来，上海办公楼市场供应保持平稳增长势头，增长率波动也逐渐变小，总体平稳。30.0350.0%300.0%25.0250.0%20.0200.0%150.0%15.0100.0%50.0%10.00.0%5.0-50.0%-100.0%0.0-150.0%12341234123qqqqqqqqqqq22223333444000000000000000000000022222222222消化量（万方）增长率图表2上海市场办公楼市场消化量2003年以后，上海办公物业需求受到上海市经济稳定发展的影响，开始有了较大的增长，到2004年第三季度，需求量首次超过了2002年。?3.2.空置率5018%4516%4014%3512%3010%258%20156%104%52%00%12341234123qqqqqqqqqqq22223333444000000000000000000000022222222222空置面积(万方)空置率图表3上海办公物业近年空置率情况?3.3.上海市办公产品价格走势中房上海办公楼指数14081600133212771400118511461038990120091890