顺驰房地产公司成本管理简介一、顺驰组织架构简介二、顺驰项目操作思路简介三、顺驰成本管理简介四、其他公司成本控制简介光大地产投资发展部一、顺驰组织架构简介顺驰中国上海顺驰北京顺驰武汉顺驰……发展中心开发中心研发中心运营中心财务昌平公司达兴公司丰润公司开发部研发部工程部运营部策划部销售部客服部招投标小组虚拟小组光大地产投资发展部二、顺驰项目操作思路简介目标市场推广策略理解城市区域发展和客户营销策划销售策略潜力理解行业项目开发规划设计理念景观设计产品设计理解项目项目素质建筑设计项目定位管理规划考核指标理解企业战略发展经营目标体系现金流开发计划光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介1、顺驰项目快速操作模式：时间也是成本市场产品调研交工定位标准管理项目规划成本拿地成本实施测算指标资金计划方案施工设计图光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介顺驰商业模式：缩短现金到现金的周期购买土地开工开盘售房入住应收款天数应付款天数现金到现金周期付款收到房款光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介时间也是成本一般项目操作模式：获规开工项取划发程目土设手施销地计续工售成本估算成本计划明细项目结算光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介2、成本控制：①成本控制体系：光大地产投资发展部前期方案阶段项目实施阶段（控制总成本的85%左右)（控制总成本的15%左右）聚焦方案聚焦管理成本控制分解到各部门方案经济性方案技术性执行部门推动部门提用限旁图工程营销研发开发运营前足额站纸设指设设审洽商变更合同控制出图质量合同控制计划性招投标计标计计核出图时间政策优惠招投标有效性材料选型图纸审核返还材料选型资源整合洽商控制设计费用现金流工期控制现金流现金光大地产投资发展部现金流现金流流控制三、顺驰成本管理简介②顺驰项目目标成本的确定：目标市场产品利润调研定位项目考核实施指标拿地薪酬现金流方案交工设计标准成本测算成本指标光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介③顺驰成本否决制成本否决制流程：：成本预算范围内(或较接近)按原方案执行各项费用支出计划运营部运营部建议否决领导团队决对深入分定是否否决表析判断超出成本预算范围较多成本预算光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介③顺驰成本否决制：一、土地、设计、开发等费用控制措施：每一笔费用使用前，对照成本预算表，超预算费用，必须交领导团队审批通过，否则运营部不予签字。二、建安成本的控制施工图纸出具后，找咨询公司做施工图概算，与成本估算比较，如果超出成本估算较多，向领导团队汇报并建议否决此批图纸，设计院重新调整、优化设计。领导团队决定是否更改图纸或追加成本，或另寻新的方案。三、销售费用控制措施：详细计划营销推广各种费用的明细单，对照成本估算表，结合销售状况实际需要，超预算的费用报领导团队决定是否删减。光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介④限额设计：一、规划指标用足:严格审核图纸实际可售面积，须与审定方案通知书审定面积相符，避免面积损失；二、对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量。光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序：责任集团运部门运营部部门营中心程序1、招标计汇总整理招标计划，并提前提出招标计知会和监督工作划安排落实具体实施情况划，报运营部安排情况2、编制招编制标底、审查修改标提供技术指标和知会和监督工作标文件书中经济条款等工作具体要求安排实施情况3、发布招选择投标单位并提出意推荐合作单位知会和监督工作标信息见安排实施情况4、资格审从技术、经济实力、公配合进行监控进展情况查司信誉各方面综合审查光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑤顺驰招标工作程序：5、发标组织参与并负责经济标部分配合答疑监控进展情况、答疑的答疑6、开标主持接标开标、评标会议参与接标、开标监控进展情况、评标、评标工作7、定标择优选择几个合作意向单位参与选择及谈判监控整个过程、合同谈，经过几轮洽谈，确定出最判终的中标单位及相关合同条款8、签订审核相关合同条款合同条文格式化合同合同监控整个过程9、资料运营部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责管理资料管理）光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑥顺驰成本控制过程中的规模化：?资源共享?集团采购光大地产投资发展部三、顺驰成本管理简介⑦顺驰成本控制过程中的问题解决：?工程进度的超常规要求与招投标的矛盾提前费率招标；?招标工程中工程要求(资质越高越好，利于管理保证质量)与预算(价格越低越好，有效控制成本保证利润率)的矛盾运营中心考察确定。光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介①万科旁站设计：项目的实际操作中，由于项目快速操作，设计时间很紧迫，往往是图纸刚出具，便急需付诸工程实施，对图纸进行经济性（技术性）审核的时间非常有限，难以确保限额设计的执行质量。采用研发人员旁站设计的工作方法：房地产公司派出具有丰富设计经验的研发人员与设计院设计师共同工作，将需求信息及时与对方沟通，设计过程中随时检验限额设计执行情况，在产品设计阶段便控制其经济性、技术性，确保合理、提高效率。光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介②嘉铭桐城C区总包合1同、：嘉铭桐城C区住宅楼工程概括：建筑面积约2.9万平米；地下2层地上28层，标准层层高2.8米，总高86.9米；CFG桩复合地基，筏板基础；全现浇剪力墙；2、工程质量要求：结构长城杯，北京市优质工程；3、甲方分包项目：土方、降水、CFG桩复合地基、电梯、门窗、消防系统、弱电系统、天然气、电视电话；4、甲供材料：散热器、燃气、配电箱、配电柜、光力柜、应急电源柜；光大地产投资发展部四、其他公司成本控制简介②嘉铭桐城C区总包合5同、结算方式：结算单：价1130元/平米，承包金额3268万，为按投标价图纸及工程规范一次性包干金额；6、合同价调整：整个工程单份洽商单项定额子目设计变更洽商金额(直接费)累计超过一万元可进行调整；7、由于乙方原因审图不仔细造成的洽商变更不调整；8、开工后每栋楼持续垫资1500万，结算时不计贷款利息;9、包干费2.65%，技术措施费1%，为一次性包死价格，不再调整。光大地产投资发展部谢谢大家光大地产投资发展部附：考核指标体系“顺驰·领海”项目考核指标体系编制日期：2004-5-10战略目标：4月28日展示亮相、6月18日开盘、开盘回款2.8亿、全年回款10亿、利润率15%规划占地面积：40.80万㎡建设用地面积：30.87万㎡可售面积：42.21万㎡项目总投资：21.05亿元项目名称：“顺驰·领海”容积率：1.41户均面积：138㎡可售总套数：2954套单方土地价：2131元/㎡考核04年年度考核指标项目目标12月04年合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月目的目标项目利润当前及预计-24-38-61-621-592486110661184165442863053191总额(万53,16615000项目累计及预计14959-24-62-123-744-13363525459157757429117151476814959实现元）项目当前及预计27.21%18.69%20.49%22.64%29.11%27.25%23.13%毛利率27.5%25%预期项目累计及预计24.72%27.21%23.77%22.92%22.86%24.40%24.89%24.72%提利润项目销售当前及预计27.01%7.61%9.86%13.79%23.81%19.08%1.91%高19.85%15%利润率项项目累计及预计15.0%19.59%14.35%13.12%13.27%15.83%16.41%14.96%目实现销售额当前及预计2000013556117781200018667157789333(267,856101111盈项目万元）项目累计及预计101111200003355645333573337600091778101111利销售销售均价当前及预计5500565057005750605062006200能/6,3465844收入（元㎡）项目累计及预计58445500556556015632572858075844力销售费用当前及预计6552484487343363300350150100(6,0003135控制万元）项目累计及预计3135655810421529187222352535288530353135财费用管理费用当前及预计243855691089513597103137106438(4,8771405务万元）项目累计及预计140524621171862943895246217248619671405方销售面积当前及预计32727247792105320870297522580616129m242.20817.11面（万）项目累计及预计17111632727575067855999428129180154987171116累计销售100%41%项目累计及预计40.54%7.75%13.62%18.61%23.56%30.61%36.72%40.54%提高比例资金销售回款当前及预计18000140001200012000180001600010000(267,856100000利用万元）项目累计及预计100000180003200044000560007400090000100000现率，融资(万8000060000当前及预计60000100002000030000金保证土地费支流项目当前及预计60002000200020003575700060001500010515出（万90,61654090现金元）项目累计及预计60005409060008000100001