北京万科企业有限公司销售部星园项目手册2000年3月版说明1、项目手册是为规范销售说辞、统一对外口径、利用销控、加强客户引导、促进销售、规范销售管理、提高专业化水平制定，所有销售人员务必严格执行；2、按照不同时期的销售对策，此项目手册会做出调整，请及时对照、更新；3、鉴于目前星园在市场定位、营销推广方面的待定因素，故3月版部分说辞对策等按照以前解释，待确定后，会及时更新。目录1、发展商简介1、万科集团简介-4-2、北京万科-5-3、北京万科物业-6-2、北京万科星园项目简介1、北京万科星园“商品房销售许可证”复印件2、万科星园命名原因-7-3、区位、交通与环境-8-附地理位置图、公交线路图、交通潜力分析4、市政配套-9-5、规划设计-10-6、分期开发计划-11-7、竞争分析12-248、成交客户基本特征25-279、统一说辞28-29三、星园一期介绍1、规划设计特点30-312、户型设计特点32-333、万科星园经济技术指标-34-4、楼盘面积表35-365、楼盘价格表-37-有关价格执行的审批文件可售楼盘价格表6、客户购房折扣规定-38-7、交房标准-39-8、附户型图：楼型立面图、楼型剖面图、户型平面图（标注尺寸、使用面积及建筑面积）4、入住、产权办理相关文件及费用41-431、个人购房办理产权证所需提交资料2、单位购房办理产权证所需提交资料3、办理房产证所需缴纳费用4、入住流程5、办理入住需提交资料6、办理入住需缴纳费用7、办理装修手续及费用五、相关部门往来文件（设计变更、培训）-44-六、附：北京市内销商品房预售契约、预定书、补充协议、“两书一证”一、发展商简介1.万科集团简介万科集团万科集团全称为—万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以“城市花园”命名的精品住宅系列。秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产以其注重“家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内著名的房地产开发企业。“万科城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。万科集团地产项目深圳：天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园深圳城市花园－桂苑、福景花园、万科彩园、金景苑万科俊园、万科温馨家园、万科四季花城北京：北京万科城市花园、北京万科星园上海：上海万科城市花园、上海万科广场、优诗美地天津：天津万科城市花园、天津万科都市花园天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城沈阳：沈阳万科城市花园、紫金苑大连：大连万科邮电大厦鞍山：鞍山东源大厦成都：成都万兴苑北海：北海万科城市花园　2.北京万科北京万科企业有限公司是万科集团属下企业，现有北京万科城市花园、星园两个项目在建开发。北京万科城市花园位于京城东北郊，首都国际机场附近的高级住宅开发地段。是北京万科在京城投资开发的首个房地产项目，规划用地约27万平方米，总建筑面积28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户喜爱。目前，城市花园已建成7个小区，销售率超过98%，已入住1200余户；在建中的百合园、云枫阁销售率也已超过%。星园是北京万科在京开发的第二个项目，占地11.2万平方米，总建筑面积约30万平方米。小区位于亚运村正北2公里，处在亚北森林公园与亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于规划设计调整阶段，预计于2000年6月中旬重新开盘，拟建成具有强烈现代都市风格的高尚社区。1997年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。北京万科企业有限公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提高投资开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。3.北京万科物业北京万科城市花园由北京万科物业管理公司荣誉管理，于1997年获得“北京市优秀物业管理小区”称号，于1998年获评“全国物业管理优秀小区”。万科集团是国内最早涉足物业管理领域的企业集团之一。万科的物业管理经过近十年的探索，以其规范化、专业化、人性化的服务水准在同行中脱颖而出，不断取得骄人的成绩。1996年10月，深圳万科物业管理公司在国内率先通过ISO9002第三方国际认证。1996年12月，又在国内首次物业管理投标中一举中标。截止1998年底，万科在全国各地开发的房地产项目中已有13个被建设部评为“全国物业管理优秀（示范）小区”。北京万科物业管理公司自1995年成立以来，借助集团物业管理优势，不断追求规范化、专业化，凭借良好的服务态度和完善的服务保障体系，在北京地区形成了突出优势，在同行和客户中树立了良好的口碑。公司现有各类专业服务人员200余人，本着“至诚服务、温暖万家”的宗旨，为住户提供房屋维护、安全保障、环境治理、商业娱乐配套等全方位的服务，并致力于社区文化的建设，推广现代居住理念和生活方式。1999年年底，北京万科物业公司成功接管建设部的物业管理，接管3个月来，万科的物业管理受到建设部上下的一致好评。在内部管理上，公司全面导入ISO9002质量管理体系，从细部着手，全面改进，对员工进行国际水准、规范化的培训和管理，力争培养出一支高素质、高水准的物业管理队伍，为客户创造更高品质的生活空间。2、北京万科星园项目简介1、附北京万科星园“商品房销售许可证”复印件2、“万科星园”以“星”命名，主要原因如下：诠释之一：当您为枯燥乏味的工作和生活而身心日趋疲惫的时候，您可曾想过，抬头仰望久已遗忘的星空，换一种轻松的心情，感受自然的纯真。所谓“天人合一”，正是这种生活境界的超脱，对生活的终极关怀。当环保已成为世人瞩目的焦点，全社会的共同话题时，这种超脱境界，这种“天人合一”的终极意识更为人们所眷念、所向往。以“星园”命名，让住在这个小区的人都有环保意识、终极意识。此之谓：走近自然，体味人生。诠释之二：天文学是一门充满新奇色彩、无限奥秘、让人永远追求和探索的学科。从这个角度看，关于宇宙、银河、星座的科普知识对于很多人---无论年长年幼、学识多寡，都是有无穷吸引力的。以“星”为名，引发人们对天文的向往，并在生活中融入科普教育与活动，融知识性与趣味性于一体，无疑将使住户的生活更加丰富多彩。诠释之三：“繁星点点，灵感无限延展”。提起“星”，总能产生很多梦幻感觉，激发无限遐想家住“星园”，不禁让人产生一种梦幻的“家园之旅”，既亲切自然，又浪漫温馨。生活永远是梦幻多彩的。3、区位及交通、环境优越的位置北京万科星园地处亚运村国际商务圈内，位于亚运村北部“绿色家园”居住区内，距亚运村正北2.5公里，在紫玉山庄北边约1500米，北苑路以西约200米，紧邻13000亩环境怡人的国家森林公园，位置极为优越。北苑路为双向六车道，属市级干道，道路中间为规划中的轻轨铁路，道路宽阔，路况良好。星园西侧为规划中的城市快速安立路(现为单行线)，南面的洼里路已全线开通，规划中的北五环从小区南面500米处经过，交通十分便捷（附位置图）。从亚运村开车向北5分钟，就可以摆脱拥堵的交通，在欢畅的道路上驰骋到达万科星园。便捷的交通星园拥有良好的道路交通系统，北苑路、安立路均有多条途经小区的公交车辆，]可以到达。公共交通358、417临线及小公共汽车（北苑北站）下车即可到达。已于1999年年底动工兴建的北京市第一条轻轨交通13号线和地铁5号线两条交通动脉，又将北京的重心北移了许多，它们均将在星园附近设站，届时，将凭借自身安全、准时、快捷、大运量的特点，使小区居民的出行变得轻松、便利。周边环境万科星园位于京城正北，上风上水、空气清新、水源洁净东北：规划中的中央体育公园正西：40米宽的城市绿化隔离带，绿化带之外是规划中有“北京最大绿肺”之称的13000亩国家森林公园，营造出一个无与伦比的自然环境。东边、南边：高尚住宅小区（紫玉山庄、北辰绿色家园）西南：北京国际展览体育中心（待建）附：地理位置图、公交线路图4、市政配套北京万科星园位于城市机能极为优越的亚运村国际大社区，购物、娱乐、餐饮、休闲已自成完善体系。这里的生活消费价格因其面对本地人士为主而显得更加平易近人。作为现代的住宅区，万科星园注重小区整体的协调性、统一性，重视小区的每一个环节，而不是单纯给客户提供一套房，居住、交通、休闲、娱乐无一不得到细致周详的考虑。商业：距家和超市（北京最大的仓储超市）2公里，距北辰购物中心3.5公里，小区的东边特别配套建设了一条龙服务街，计划开设美食集中营、好书雅屋、影音天地、美仪沙龙、全天干洗、宠物乐园、迷你酒吧、家艺橱窗等，客户足不出园就可以尽享一切生活便利。文教：北京剧院、炎黄艺术馆、小牛津双语幼儿园、芳草地小学、大社区内有规划的幼儿园和小学，星园内部的中学计划与名校北师大二附中合作办学，同时还计划与国际名校建立合作，聘请著名的外国教育专家来学校做顾问，引进国际先进教学经验，相信高级上品的教育，一定不会辜负做父母的对孩子的一片苦心。娱乐：中华民族园、奥体中心、康乐宫、高尔夫俱乐部、规划中的体育公园，还有星园自建的会所更会以亲切自然、贴近生活的风格给小区业主带来温馨的感觉。商务：五洲大酒店、阳光广场、国际会议中心、凯迪克大酒店、名人广场邮局：亚运村邮局升值潜力：万科星园地处规划中的北苑边缘集团西部，该边缘集团未来