蚌埠置业有限公司0绿地·花都房地产开发项目可行性研究报告上海绿地集团·可研组2009年12月10日目录第一章项目整体概述‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第一节企业简介‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥4第二节项目要点‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥8第二章房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9第一节房地产宏观经济环境分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥9第二节蚌埠市房地产市场分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12一、蚌埠市整体经济水平‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥12二、城市规划战略目标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥13三、城市建设发展方向‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥15四、房地产市场情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥16五、龙子湖大学城区域板块‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥19第三章项目概况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第一节项目基本情况‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥22第二节项目相关经济指标‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥23第三节项目SWOT分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥24第四章项目定位及营销策划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第一节产品定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥32第二节目标客户群定位‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥33第三节价格定位与价格策略‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥34第四节卖点策划及卖点储备‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥35第五节销售计划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥36第五章项目规划与建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第一节项目总体规划‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥37第二节建筑设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥38第三节配套设施‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥41第四节环境艺术设计‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥42第五节交通系统‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥44第六节智能化系统配置‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥45第七节物业管理服务‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48第六章财务评价‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48第一节项目投资估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥48第二节项目实施进度安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52第三节项目销售计划安排‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥52第四节项目销售收入估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥53第五节项目利润指标估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54第六节项目现金流量估算‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥54第七章项目开发经营风险分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55第一节项目盈亏平衡分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥55第二节项目敏感性分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥56第三节项目开发经营主要风险及对策分析‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥58第八章结论与建议‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥59第九章其他‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥611、项目可行性研究依据‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥612、附件（略）‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥‥61内容提要房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。但也存在着房地产开发项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压。本文通过对蚌埠市经济开发区东海大道北侧绿地·花都房地产开发项目经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据蚌埠市目前的房地产市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，论证了该项目技术、经济、工程、环境的可行性和合理性，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的可行性意见，为项目决策审定和银行贷款提供全面的依据。关键词：房地产项目可行性研究http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！第1章项目整体概述第一节企业简介绿地集团是中国企业500强和中国综合性地产领军企业之一，成立于1992年7月18日，在2009年中国企业500强排名中位列第169位，在中国房地产企业中位居第2，在上海地区企业集团中排名第17位。2008年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量三个指标均突破400亿元。根据绿地集团发展规划，2009年业务销售收入、资产规模、经营性现金流量将突破“三个700亿”，力争2012年前后跻身世界企业500强。2008年3月5日，“绿地”商标被国家工商总局正式认定为中国驰名商标。中国驰名商标是中国唯一在全球范围内得到国际法律保护的商标标志，是我国品牌商标领域的最高荣誉，“绿地”荣膺这一称号，标志着“绿地”品牌在全国范围内获得了较高的知名度和美誉度，同时也进一步巩固了绿地集团作为中国综合性地产领跑者的地位。　　绿地集团创立17年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业房商网-全国最低价销售《2014房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、南京、济南、合肥、南昌、苏州、无锡、常州、扬州、徐州、连云港、芜湖、蚌埠、安庆、黄山、长沙、郑州、新乡、重庆、成都、贵阳、西安、银川、北京、天津、呼和浩特、太原、廊坊、沈阳、长春、哈尔滨、牡丹江等全国21个省35个城市，并与上海四大企业集团共同在俄罗斯圣彼得堡投资建设波罗的海明珠项目；商业地产、建筑、能源、金融、汽车服务等产业也已经具有了较大的规模和较强的实力。通过多年的全国化经营，“绿地”已成为具有较大影响力、知名度和美誉度的全国性著名房地产品牌之一。从开发规模来看，绿地集团房地产销售面积、施工面积等均在行业中位居前列，已成为中国房地产行业规模最大的品牌开发商之一。从产品类型来看，“绿地”是中国房地产行业产品类型最为丰富的综合性品牌之一，目前已形成了住宅、办公、商业地产、文化地产、大型综合性现代服务业等丰富的产品种类。此外，绿地建设、绿地能源、绿地汽车等品牌也具有较大的知名度和美誉度。　　从产品品质来看，“绿地”已成为中国房地产行业综合竞争能力最强的品牌之一。在产品开发建设过程中，绿地集团严格按照一流的品牌房商网-全国最低价销售《2014房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！标准复制到项目中，并和当地特色文化相结合，在全国各地的项目均成为高品质的象征。近年来，绿地集团先后投资建设了“江苏第一高楼”南京绿地广场紫峰大厦、“中部五省第一高楼、郑州绿地会展宾馆”全国最大的世界级家具村”绿地吉盛伟邦国际家具村、“国际一流、亚洲领先、中国第一”的天津绿地盘龙谷世界级复合型文化城、黄浦江畔最具标志性的大型现代服务业综合项目绿地卢湾滨江CBD等一大批项目，均成为所在区域最具标志性的建筑之一。　绿地集团自1992年成立以来就一直使用“绿地”品牌。经过十几年的不断创新与积累，“绿地”品牌在内涵、模式等方面走出了一条具有绿地特色的成功之路。在品牌内涵上，通过注入“绿地，让生活更美好”以及“和谐绿地、共建共享”的理念，使得“绿地”品牌较好地契合了上海的城市精神，向社会各界传递了“海纳百川、汇聚和谐”的海派文化内涵。此外，绿地集团还一贯积极履行社会责任，注重节能省地、保护环境，将“责任”和“绿色”注入品牌内涵。成立17年来，绿地集团累计出资近4亿元无偿投资建设城市公共绿地，出资6.3亿多元用于社房商网-全国最低价销售《2014房地产营销策划大全》联系QQ：1053527879http://www.fdcsky.net房地产商域网-海量房地产资料下载！会公益事业。绿地集团目前已启动“绿色计划”，全面加强节能省地、绿色建筑、住宅产业化等研发及推广应用工作，计划2008年30%项目达到65%节能标准，到2010年实现100%全面达标。在品牌模式上，绿地集团成功探索出了复合品牌的发展战略。在房地产主业领域，绿地集团目前已形成了以“绿地”为总品牌的多层次、多类别、多样化总分品牌系列，其中，包括“海珀”、“公馆”、“新里”、“老街”等高中低端系列住宅品牌，“孝贤坊”、“启航社”等老年、青年主题社区品牌，“蓝海”、“MAX-MALL”、“饕界”等办公商业品牌。此外，绿地集团还与洲际、万豪、豪生、易买得等国际一流商业品牌强强联合，共同投资开发建设了多个国内具有较大影响力的星级酒店、大型现代服务业项目，有效拓展并提升了品牌的层次与水平。上海绿地集团蚌埠置业有限公司成立于2007年10月24日，注册资金人民币贰亿叁仟万元，公司经营地址位于蚌埠市东海大道与