城南新世家项目价格策略说明北京世联房地产顾问有限公司二零零五年四月一、价格制定步骤1、明确项目价格制定前提及目标；2、确定项目价格变动范围总差值及楼栋总差值；3、确定项目的各楼栋均价、层差、平面差的分配；4、制定项目价格表。二、项目特征分析1、本项目住宅部分由9栋南北坐落的板楼组成；2、今年底推出1、2号楼，目前也只考虑1、2号楼；3、1＃楼28层，其中1－2层为商业用房，这部分面积不在考虑范围之内，1#楼销售面积为10984平米；2＃楼28层，销售面积为14628平米；4、1#楼一梯四户，南北通透的为三居室户型，纯南向为两居室户型，小跃层；2＃楼均为一梯两户。5、1#楼北面紧邻南马路，2#楼靠近公建位置。上述项目特征对本价格策略带来如下启示：?天津客户认为，高层住宅中采光和通风的因素较大，随着楼层的增高而房子的采光、通风越好、价格也越高。低层部分因为景观和采光因素价值较低，中间楼层部分的价值较大，最顶层的价值并非最高，往往是次最高层价值最高。?天津客户对户型的评价标准中，南北通透是十分重要的一点，因此在本项目中，单一朝向的户型的价格应低于南北通透的户型。?南马路的嘈杂对2号楼的住户居住存在影响，因此2#楼的整体价值应高于1#楼。三、价格制定前提1、不考虑外部（竞争）因素，只考虑内部地块价值以及户型等因素来调差；2、整体均价5900元/平米；3、销售速度47.5套/月。五、楼栋价格差制定1、原则我们综合考虑现场环境、各楼栋的视野、景观、噪音及各栋梯户比、采光等因素，认为1#、2#楼没有显著差异，只需考虑在推售顺序上的不同，所以两栋之间的差异宜不超过总体均价的5%，否则会发生不均衡销售或过分显示信心不足；2、各栋均价：根据项目本体分析，1#楼的价值应略低于2#楼，定价如下：1#楼，均价5730元/平米2#楼，均价6030元/平米六、各栋平面差制定１、确定权重?朝向和户型格局：（３０％）：根据客户访谈和市场调查显示，天津客户在购房时非常关注产品的实用性和朝向，因此，朝向和户内格局是客户最为关注的价值点；?景观（２０％）：客户在选定喜欢的户型后，通常会在一定范围内选择景观好的户型，所以景观次之。?通风（５％）?采光（５％）?噪音（５％）均会对客户决策过程产生一定影响，所?对视（５％）以给与适当考虑2、户型打分（专家打分法）3、平面差制定因素朝向户内格局内部景观通风采光噪音对视朝向差换算权重30%30%20%5%5%5%5%　户型打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分合计1-A51.551.55150.2550.2540.250.254.951-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.951--B51.541.240.840.240.250.2550.254.351-B'51.541.240.840.240.250.2550.254.352-A51.551.55150.2550.2550.2550.2552-A'51.551.55150.2550.2540.250.254.952-B51.541.25140.240.250.2550.254.552-B'51.541.25140.240.250.2550.254.55通过以上打分结果看出，各栋户型的均好性较强，平面价值差异不大，而且各层的总户数仅有4个，所以建议平面差调整仅考虑客户对金银角的价值认知差异，即金角500元/平米，银角200元/平米，其他0。七、楼层调差１、原则策略考虑到竞争不确定性，建议采用稳健的调差策略，即?低层低价，以保证对速度的要求?中间层通常是客户优选的位置，可以适当调大层差，以保证整体收益目标。?高层层差适当减小，甚至不调差，以保持一定价格竞争，以降低市场风险。同时可根据市场反馈，结合各种销控手段以保证项目收益的最大化２、根据上述原则调差如下：1-9层,层差20；10-15层层差40；16-21层层差为10，22－28层层差为0。八、特殊因素跃式户型市场研究发现目前天津客户讲究实惠，购房消费倾向非常明显，对创新产品的溢价能力有限，故建议该户型不做特殊调差，等进行市场试操作后再行处理。附:1#楼的价格表实际楼层1-A1-A'1-C1-C'1-B1-B'3*2*23*2*23*2*23*2*22*1*12*1*1152.35152.35139.35139.35118.74118.74360005700　　55005500　914100868395　　653070653070460205720　　　　　917147871442　　　　560405740　　55405540　920194874489　　657820657820660605760　　　　　923241877536　　　　760805780　　55805580　926288880583　　662569662569861005800　　　　　929335883630　　　　961205820　　56205620　932382886677　　6673196673191061605860　　　　　938476892771　　　　1162005900　　57005700　944570898865　　6768186768181262405940　　　　　950664904959　　　　1362805980　　57805780　956758911053　　6863176863171463206020　　　　　962852917147　　　　1563606060　　58605860　968946923241　　6958166958161663706070　　　　　970470924765　　　　1763806080　　58805880　971993926288　　6981916981911863906090　　　　　973517927812　　　　1964006100　　59005900　975040929335　　7005667005662064106110　　　　　976564930859　　　　2164206120　　59205920　978087932382　　7029417029412264206120　　　　　978087932382　　　　2364206120　　59205920　978087932382　　7029417029412464206120　　　　　978087932382　　　　2564206120　　59205920　978087932382　　7029417029412664206120　　　　　978087932382　　　　2764206120　　59205920　978087932382　　70294170294128　　64206120　　　　　894627852822　　户型价格合229271522183023289462785282282120588212058计单元价格合　　　46504832　16424117计户型面积合3808.753808.75139.35139.351543.621543.62计单元面积合　　　7896　3087计单元均价　　　5890　5320　实收均价　　价格表均5729价：2#楼的价格表实际楼层2-A2-A'2-B2-B'2-C2-C'2-D2-D'3*2*23*2*22*1*12*1*13*2*23*2*22*1*12*1*1140.63140.63120.71120.71137137120.6120.6161455845　　　　56455645　864171821982　　　　68078768078726165586556655665　　　　　866984824795683822683822　　　　36185588556855685　　　　　869797827608686236686236　　　　46205590557055705　　　　　872609830420688651688651　　　　56225592557255725　　　　　875422833233691065691065　　　　66245594557455745　　　　　878234836045693479693479　　　　76265596557655765　　　　　881047838858695893695893　　　　86285598557855785　　　　　883860841671698307698307　　　　96305600558055805　　　　　886672844483700722700722　　　　106345604558455845　　　　　892297850108705550705550　　　　116385608558855885　　　　　897923855734710378710378　　　　126425612559255925　　　　　903548861359715207715207　　　　136465616559655965　　　　　909173866984720035720035　　　　146505620560056005　　　　　914798872609724864724864　　　　156545624560456045　　　　　920423878234729692729692　　　　166555625560556055　　　　　921830879641730899730899　　　　176565626560656065　　　　　923236881047732106732106　　　　186575627560756075