目录前言.....................................................................................................................................................1第一部分：市场分析.........................................................................................................................2一、花都房地产发展历史简析.................................................................................................3二、花都房地产的基本状况与特点.........................................................................................3三、花都房地产发展趋势分析.................................................................................................4四、狮岭镇概况.........................................................................................................................7第二部分：项目定位.......................................................................................................................15一、项目概况...........................................................................................................................16二、SWOT分析.......................................................................................................................16三、狮岭镇消费者调查分析...................................................................................................17四、产品定位...........................................................................................................................20五、客户定位...........................................................................................................................22六、价格定位...........................................................................................................................23第三部分：营销策略.......................................................................................................................27一、项目总体整合营销思路...................................................................................................................................................27二、本案实际操作阶段与步骤...............................................................................................28三、租、售面积的策略性确定.............................................................................................28四、招商、销售与促销策略...................................................................................................29五、项目营销推广策略设计报告...........................................................................................31六、媒介策略...........................................................................................................................32七、广告推广具体方案...........................................................................................................34八、现场包装...........................................................................................................................35九、营销代理工作计划...........................................................................................................37十、销售目标：.......................................................................................................................38结束语...............................................................................................................................................40前言我司对帝缘房地产开发公司给予合作的机会而深表谢意。凭籍着数年房地产营销的经验，我司将竭尽所能，为贵司提供最好的服务。介于我司将近在后期销售才介入项目运作的事实，我们就不在可行性研究上进行探讨，也不作太多“不着边际，不切实际”的分析和其它的高谈阔论，而着重研究项目后续运作所产生的各种问题，特别是在项目营销策划这一环节，我司将会根据项目当前的实际情况与贵司对营销的指导性要求，结合我司多年来丰富的成功的营销策划经验和当前的营销新技术手法，对项目进行整体全面操作，以保障项目最终在预期的时间里取得全面成功。由于时间仓促以及房地产态势多变等客观因素的制约，我司或许未能将所有的具体情况考虑在内，出于对贵司的尊重及对该项目的负责，我司将本着一贯慎重务实的工作作风，努力使之完善,如若行文阐述方面的内容与贵公司的观点、愿望与要求有所偏离，希望贵公司能加以理解，并当面指正改进。第一部分：市场分析一、花都房地产发展历史简析花都的房地产起步于1991年，发展于93、94年，和其它地方一样，97、98年花都的房地产市场也相对低迷，两年里花都区的商品房施工面积基本持平，1997为36.3万平方米，1998年为38.64万平方米；随着住房制度的改革和深化，1999年有了较大的发展，该年度花都的商品房施工面积达45.79万平方米，增幅为18.5%，而2000年则为62.8万平方米；可以看出，2000年花都在“撤市设区”并入“大广州”的规划后，增幅最为明显，高达37.15%。随着花都经济的深入发展，2001年花都的商品房销售面积增到75.85万平方米，2002年增到97.13万平方米，由于国家对土地、建材的宏观调控以及市场投资和炒作行为，致使花都的商品房销售面积在2003年又剧增到117.79万平方米，到了2004年则又增到125.98万平方米。自起步于1991年后，花都房地产历史上一共有两个发展高峰期，一是93、94年建筑高峰期，二是2003、2004年的房价飙升期。尤其自03年底以来，花都区的房地产价格持续上扬，楼