珠江南景园2008年商铺推广计划商铺销售分析2007年南景园商铺总售出19套销售总面积907.5915㎡，销售总金额15085832元/㎡，平均价格16621元/㎡，其中三期内街商铺售出11套，外街面对保岗大道南售出8套，二期商铺由于道路几年时间内都不可能开通所以未有成交，根据成交进度分析内街商全年销售较为平均，外街商铺基本是下半年成交，特别是保岗大道南正式施工后其销售进度明显加快，从销售价格分析保岗大道南正式施工后比施工前销售单价明显上升，从已上两种数据分析可知宝岗大道南的施工对外街商铺整体影响巨大，但对内街的商铺的销售没有太大帮助，从商铺已售单位分析本项目有三种类型的商铺销售比较好。1、热销户型分格（1）面积较少在10—20㎡的商铺（外街）热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。（2）面积在50—60㎡门开间大纵深践的双门面商铺热销原原因：这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。（2）面积在45—55㎡层高7米以上成规则长方型热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。二、商铺滞销因素如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么商铺滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了，但这两个原因并不是本项目的滞销的主要成因。根据我司项目组人员分析商铺滞销主要原因有以下几方面宣传不足推广不力根据销售人员信息反馈一般来看商铺的顾客都比较有诚意，按10月至11月商铺数据统计平均10台商铺客户就会3.5台成交销售成交率35%是住宅项目难以比较的，但由于缺乏足够的宣传至使客源少，有相当一部分成交了的客户都是过路客或通过看楼才发现有商铺销售的，商铺宣传少针对性不强宣传途径单一是商铺项目销售不畅的主要原因。宝岗大道南未正式通车由于一直原燕翔路只是一条只能通自行车与摩托车的羊肠小道，虽说市政规划早了把它规划成38米宽的相向4车道的道路但由于一直未正式施工，而一般投资者是比较看重眼前利益，道路一天未动工他们就心里就会一天不踏实，就算较为有诚意的客户也会觉得现在购买了少赞了两年钱，虽然今年10月份道路正式施工了到现在已初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但道路未开通还是影响了部份意向客户的成交。由二期商铺的销售情况可知道路的开通与否对商铺销售的影响。商铺户型有缺陷现在本项目商铺开间纵深较为合理的商铺基销售得差不多了，剩余单位很多在结构上都存在着无可被免的硬伤，如门面窄内笼面积大、铺型结构不规则成曲线型、部份中间有条柱子不实用、有部份层高只有5米多不能充分间二层。小结：由于广告推广不足和规划路一直未能开通，而且部份单位有硬伤所以致使临街商铺一直处于销售瓶颈，虽然在11-12月期间由于规划路加紧施初见锥型对商铺销售起到了较积极的帮助，但最终未能加大销售额加速销售进度。剩余商铺统计（统计至2007年12月17日）（以下临街不包括君兰轩）面积范围个数总面积总金额均价（万）内街商铺25-889353.7406.411489临街商铺43-204191218.13065.725169合计301571.834721183291、商铺剩余单位销售情况分析2007年截止到12月17日南景项目售出19间商铺，成绩未如理想。目前商铺剩余货量中，临街铺占了绝大部分，达到总金额的84％，而且商铺面积偏大，最小的也有45㎡，另外临街铺普遍间隔较差、纵深大，在规划路未开通之前，比较难受到投资者的青睐。（备注：以下是紫云轩和清雅轩临街商铺，由于君兰轩商铺很大再加上规划路未定开通时间，完全无人问津。注：一口价是现在推出的面价，售楼部的打折权限是97折）2、在售商铺分析表在售的商铺基本分析铺号建筑套内一口价售销部的折后客户反馈面积面积打折权限单价存在问题是97折10351.357148.4024101014397983919079门面不够宽，大概有3米宽，深有16米，而且中间有柱子。门外有媒气管。11946．465043．791796549793653320156门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用，而且在门外有煤气管。12168．565264．62041348609130815119079门面窄，3米左右，里面宽，有个曲折位。12361．984058．41791287966124932720156门面窄3米左右，里面宽，有个曲折位。12546．059743．409790594987877119079门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。12747．576444．83921623260157456333096单价全场最高，但很多客户看后觉得不值这个价，因为该商铺有个曲折位，它贵在比其它商铺多个小房间。13955．473652．28201152686111810620156太深而且有个曲折位。141、143115．3857108．74722158752209399018147中间有条柱子。14562．100858．52791290393125169120156门面有五分之一位于阶梯上。14746．160243．504595916393038920156门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。14955．671252．46831156792112208920156太深而且有曲折位，不实用。15162．446858．85401506155146097123396里面大概有4平方米左右的水泵灶。155、15758．711155．33331481223143678724472这间虽然方正，但楼高太矮，只有5米左右，搭不了两层；而且在电房旁边。16755．654952．67121094677106183719079太深，门面不够宽。18371．841466．73871413049137065819079门面有五分之一位于阶梯上。18563．902359．36351256895121918919079门面窄，里面宽，不实用。18745．073741．872288655585995919079门面太窄只有2.7米左右，深16米左右，有曲折位，里面有条柱子，非常不实用。18949．101945．61431675308162504933096单价全场最高，但很多客户看后觉得不值这个价，因为该商铺有个曲折位，它贵在比其它商铺多个小房间。19756．219452．22631168183113313820156太深，有个曲折位。19953．990850．1560100194697188818000门面窄，里面宽。215、217220．5131204．85064346093421571019089曾经有投资客看中可惜由于面积较大总价高未能售出，建议侵、219害成两套销售。2008年商铺销售推广部署前言南景园2008年商铺整体营销推广部署方案，是我司按照珠江地产开发及经营南景园2008年商铺的总体战略思想，结合珠江地产自身发展、项目核心概念以及市场竞争态势而制订的整体营销决策和计划方案。其旨在为南景园2008年商铺的全程营销推广提供一个科学合理的操作思路、指导营销推广工作的顺利开展，是一个在缜密的市场调查和可行性分析研究的前提下制定出的系统性方案。本方案力求紧密结合销售力的特质与优势，积极地探求营销推广策略以促成良好的销售业绩，实现发展商的预期目标。南景园2008年商铺整体营销推广部署案是在项目前期市场调查的基础上，对项目可行性综合研究，特别是项目投资分析研究的基础上拟定的。主要包括整体及各阶段销售策略、传播策略及媒体策略、销售管理及传播费用预算等方面的内容。并就上述主要内容做出初步判断，确立未来项目营销推广的行动方案，并在未来的各项营销推广操作中有计划执行。推广思路根据我司对南景园商铺滞销原因分析本项目商铺滞销的主要原因是宣传推广不足，和宝岗大道未通车及户型　结构存在硬伤所以我司在2008年中会重点从这三方面着手。一切为销售服务房地产是典型的资金密集型企业，利润来自资金运作的好坏。比如，一个2万平方米的项目，以20000元/平方米一年卖完所实现的利润率将高于以24000元/平方米两年卖完，除此之外，更重要的是减轻了风险。房地产项目的最大风险是时间。一方面银行利息，发展商运作费用都与时间密切相关。同时，时间将带来很多不可预见的风险。看一看这些耸立在国内大量的滞销楼盘，大多数都是因为无法规避风险而带来的，百分之几十的预计利润只是一场空想。发展商最大的风险是时间，其间的各种变数，是发展商根本无法控制的因素。所以任何时候，都应该以成交量和成交速度为首要指标，房地产的利润很大程度体现在资金运转速度上。而且，更是考虑到发展商对回笼资金的需要，因此，我司在制订营销推广策略时，具体采取的策略分为对企业外部和对项目自身的策略所要采取的策略两个部分。对企业外部的策略开盘之前创造“路人皆知”的强势品牌。如今是信息时代，信息的传播速度决定着销售的成功与否。可以这样认为，如果广告投放达不到一定量及形成较强的势，则无法使受众迅速、有效地接收到项目信息。因此，我司将根据美庐商业群楼的工程进度和销售进度，集中火力在销售之前不断地加大广告投放力度，以较为大量的，地宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求、反复