中国房地产开发程序与税费二零一零年十月中国房地产开发程序与税费主要内容房地产开发的涵义房地产开发模式中国房地产开发程序与税费资源整合房地产开发的涵义：提供空间土地城市基础建筑材料设施房地产开发城市公用资金配套设施专业人员劳动力经验房地产开发模式香港模式：美国模式：以开发商为中心市场化资本运作客户预售融资、银行按揭融资聘请专业公司完成房地产开发的各个环节——由开发商一家完成横向价值链“买地、建造、卖房、管理”——纵向价开发商持有并经营物业值链开发商不持有物业中国的房地产开发模式主要采用香港模式：依赖房产销售收入和银行提供资金物业管理以销售为主的经营模式销售以圈地、圈钱为主的盈利模式盖房子取得土地中国的房地产开发程序?Step1.?Step2.投资机会选择前期工作与决策分析?Step4.?Step3.租售阶段建设阶段中国的房地产开发程序?Step1.?Step2.投资机会选择前期工作与决策分析?Step4.?Step3.租售阶段建设阶段投资机会选择与决策分析机会市场投寻找分析投资资机决会策选分择机会财务析筛选分析中国的房地产开发程序?Step1.?Step2.投资机会选择前期工作与决策分析?Step4.?Step3.租售阶段建设阶段前期工作确定规划取得土地项目立项及设计方案使用权可行性研究并获得许可土项选可土地目址申行地一立、请性二级项定两研级开点证究开发报发告开发项目的立项和可行性研究编制、申报、审批确定初步签订项目建议书开发方案合作意向书（代可行性研究报告）开发项目的立项和可行性研究主要税费：可行性研究费环境影响评估咨询费估算投资编制项目编制可行估算投资编制环境编制环境额建议书性研究报额影响报告影响报告告书表0.3-1亿元6-14万元12-28万元0.3-2亿元6-15万元2-4万元1-5亿元14-37万元28-75万元2-10亿元15-35万元4-7万元拆迁取得土地使用权安置申请建设用地拟定拆迁安置方案程序拟定征地方案提出拆迁申请集受理、审批土地颁发《房屋拆迁许可证》体土地土确定征地方案一级签订房屋拆迁责任书地开发征发布征地公告发布拆迁公告用实施征地补偿安置召开拆迁动员会程颁发《建设用地批准书》签订拆迁补偿协议，进行安置序取得土地使用权?集体土地征用过程中的主要税费：劳动耕地开土地补力安垦费偿费耕地占地上置费征地管用税理费青苗及树物补新菜地开发新增建设用地木补偿费偿费建设基金超转人员安置费有偿使用税土地补偿费征用对象补偿标准耕地、菜地、鱼塘、果园等农该地前3年平均年产值的3作物和经济作物的耕地倍至6倍补偿苇塘、砂石地、林地（包括山粮田地前3年平均年产值的坡果林地）等有收益的土地5倍补偿宅基地、积肥场、场院地相连有收益的土地前3年平均年产值的5倍补偿荒地、荒山、荒滩、宅基地等实际情况补偿非耕地乡镇企业建设使用农村集体所占用土地前3年平均产值的有土地3倍至5倍补偿乡镇公共设施、公益事业建设占用土地前3年平均产值的占用农村集体所有土地3倍补偿青苗及树木补偿费?1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算，补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：?（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；?（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。?2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿；?3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；?4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。地上物补偿费?1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；?2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；?3.地上附属物按照以下各项标准补偿：（1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元；（2）厕所按照每个50至500元补偿；（3）猪圈按照每个150至550元补偿；（4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿；（5）灶台按照每个20至100元补偿；（6）高灶按照每平方米70元补偿；（7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。?4.坟墓迁移费按照以下标准补偿：（1）汉民坟迁移一次补偿40元；（2）回民坟迁移一次补偿50元。劳动力安置费?1.劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿，最高不得超过10倍。?2.农转工补助费按照以下各项标准支付：（1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿25000至3000元；（2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。?3.农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部门管理，补偿费由劳动部门收取。超转人员安置费?1.一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。?2.无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月500元接收。新菜地开发建设基金?1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万元。?2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。?3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴标准补缴。?4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。耕地占用税?1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元；?2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8元；?3.密云、怀柔、平谷、延庆县为每平方米7元；?4.农民占用耕地新建住宅，单位或个人经批准临时占用耕地超过1年的，按上述规定减半征收；?5.单位或个人经批准，临时占用耕地超过2年，从第3年起按规定税额全额征收。耕地开垦费?1.朝阳、海淀、丰台、石景山区行政区域范围内一般耕地每公顷30万元，基本农田每公顷37.5万元；?2.顺义、昌平、通州、大兴区行政区域范围内一般耕地每公顷27万元，基本农田每公顷33万元；?3.房山、门头沟、怀柔、平谷区和密云、延庆县行政区域范围内一般耕地每公顷22.5万元，基本农田每公顷27万元。新增建设用地土地有偿使用费（1）二等：朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、通州区、房山区、门头沟区；（2）七等：昌平区、大兴区；（3）八等：密云县、顺义区；（4）九等：怀柔区、延庆县、平谷区。单位：元/平方米等一二三四五六七八九十十十十十十级等等等等等等等等等等一二三四五标等等等等等准收706050403228242117141210875费标准征地管理费?征地包干总费用包括以下各项费用：?土地补偿费；安置补助费；生活补助费；青苗补偿费；地上附着物和地下构筑物补偿费；动迁补偿费；新菜田建设基金；不可预见费?1.实行全包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；?2.实行半包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；?3.实行单包征地方式的，按征地包干总费用的1.5%征收；?4.只办征地手续而不用事务所负责征地的，免收费用；?5.经济适用房项目按征地包干总费用的0.75%征收。取得土地使用权?拆迁安置过程中的主要税费：?国有土地房屋拆迁补偿费?集体土地房屋拆迁补偿费?城市房屋拆迁搬家补助费?拆迁标准租私房资助费?提前搬家奖励费?临时安置补助费（周转费）?停产停业综合补助费?一次性异地安置补助费?危旧房改造区内的拆迁安置补偿费?房屋拆迁管理费?房屋拆迁服务费?危改小区树木移植费?园林部门所有树木补偿费国有土地房屋拆迁费?1.实行货币补偿的，房屋拆迁补偿费根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构对被拆迁房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。?2.实行产权调换的，拆迁人与被拆迁人应按照货币补偿的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的房地产市场评估价款，结算差价。?3.被拆迁房屋的建筑面积，按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。但拆迁原集体土地上尚未办理房屋所有权证的房屋，其建筑面积以实际测量的正式房屋面积为准。城市房屋拆迁搬家补助费?1.拆迁住宅房屋，搬家补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，城、近郊区按照每平方米20元补助；远郊区、县按照每平方米15元补助。由拆迁人出车搬迁的，不予补助。?2.拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。?3.拆迁安置补助标准按照对被拆迁房屋的补偿款和规定补偿低限的差额确定。拆迁补偿低限按照经济适用住房均价和规定面积标准计算。拆迁标准租私房资助费?1.拆迁标准租私房，承租人在拆迁范围外别无正式住房的，拆迁人应当按照所承租标准租私房建筑面积的房地产市场评估价扣除重置成新价对承租人给予资助；但资助标准低于城市房屋拆迁补助费的补偿低限的，按照补偿低限给予资助。?2.承租人在拆迁范围外另外承租公房或者已购住房，并已达到规定面积标准的，不予资助；拆迁范围外住房未达到规定面积标准，所承租标准租私房的建筑面积小于差额面积的，按照所承租标准租私房的建筑