瑞和.隆平高科项目方案瑞和·隆平高科广场营销执行方案合众智业.2008.7合众智业—为客户创造价值1瑞和.隆平高科项目方案本方案着力于对合肥市高新技术开发区区域内工业地产项目市场进行供需特质分析，针对本项目的办公楼部分，提出可行的营销策略，并完善操作思路，最终落实细节执行。主要实施以下几点工作1、探查市场需求空间2、提炼项目的独特优势3、提供更多的附加值4、形象、概念提出及推广时间节点安排5、完善操作、服务细节合众智业—为客户创造价值2瑞和.隆平高科项目方案目录第一章、市场分析第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势第三章、项目SWOT分析第四章、项目定位第五章、推广策略第六章、现场包装及配套建议(具体执行方案待定)第七章、营销工作具体实施时间安排合众智业—为客户创造价值3瑞和.隆平高科项目方案第一章、市场分析20006、07年高新区涌现大量的工业地产项目如TOP创展中心、鲲鹏国际广场、英非科研楼、富临广场、蜀山一号、德华2008、华亿科学园等众多工业地产项目开启了合肥工业地产的高速发展期。一时间风生水起，市场空间由最初的空缺状态快速进入饱和、激烈竞争状态，目前以写字楼、办公为主的工业地产项目主要集中于高新区望江西路、黄山西路、香樟大道、科学大道等，且被这些交通要道形成包围态势。本项目周边办公、写字楼项目：本项目位处高新区中心区大蜀山脚下，高新区是合肥城市建设的重点，是合肥城市规划发展的重要区域，它是众多科研、开发、自主创业的必争之地。在高新市中心区的周边聚集了办公楼项目有：华亿科技园、浙江商业大厦、鲲鹏国际广场、富临广场、新世纪商务中心等，目前除了较早开发的华亿科技园、鲲鹏国际广场（尾盘），其余的项目目前都处于销售阶段。在地理位置和景观上鲲鹏国际广场、华亿科技园等有着较为明显的先天优势，由于它们入市较早抢占了部分市场先机，而在销售价格上面不高于同类产品的市场价格，部分企业已经入驻。通过对周边市场的调查在以下方面该区域办公写字楼的主要是以租、售并举的方式。其主要特点如下：关键词——入驻率：随着高新区区域内项目建立时间各项目销售价格和租金水平呈稳定趋势，通过近时间合肥房产市场的总体状况，该区域的销售价格没有大的变动，基本保持在以前的状态。而前期购买的客户入驻率在30—40%，这说明高新区的办公、写字楼入合众智业—为客户创造价值4瑞和.隆平高科项目方案驻率不高。关键词——空置率：空通过入住率和项目所推单位面积比较，我们可以看出户型面积越大，其空置率也越高。（典型的鲲鹏国际广场的240平米以上的大面积难以去化）关键词——面积需求：经过调查，市场上所需求的单位面积大都在100㎡—200㎡之间。关键词——物业管理费：物业管理费将是消费者关注的一个比较频繁的问题，把物管费折算到租价里面去，也就是该单位的一个总租价，在现有市场上虽然租价是呈下降趋势的，但物管费却是在上升，逆向地在提升租价，主要是针对租赁户来说他们反映比较强烈，目前高新区的物业管理费基本都在2元/平米左右。关键词——租金水平：现行市场平均价格基本定位在20元/㎡左右。关键词——供求关系：市场上写字楼供过于求，已经处于买方市场，这给很多工业用地类项目的开发商以很大的压力。关键词——企业规模：根据金字塔结构理论，每年新产生的需要大面积写字楼的大企业、品牌企业总量较少，大大少于中小型企业。关键词——商务氛围：近期以来，大型企业和品牌企业基本上都已经入驻到华亿科技园、软件园、浙江商会大厦等一些相对项目开发较早的项目，那里已产生了吸纳大企业、品牌企业的商务氛围，羊群聚集效应告诉我们，大企业、品牌企业在选写字楼时会首先考虑这些项目。关键词——目标消费群：数量众多的中小型企业，不会在意入驻写字楼的商务氛围、更多考虑的是面积适宜、销售价格、租金承受力。在大企业、品牌企业消化较充分的情况下，不妨先将目光关注中小型企业。本项目面临的竞争项目——鲲鹏国际广场、富临广场、德华2008、商务中心合众智业—为客户创造价值5瑞和.隆平高科项目方案小结：高新区办公、写字楼项目市场空间趋于饱和；因而市场竞争最为激烈，除了入市早期的项目，现在的项目要想赢得市场已经不能凭简单的环境、地段升值概念来吸引客户，因为这是它们共有的卖点、优势。另外高新区商务氛围不浓的重要原因是区域内部的生活配套不成熟，尤其在公共交通、生活需求等方面不方便，那边空余和新建的写字楼已经很多，这些竞争项目建设年代基本一致，位置的优势不明显，项目综合素质很接近，对隆平高科的竞争与影响是很大的。第二章、合肥工业地产办公楼发展趋势信息化经济的来临，企业专业化、集约化、高效化、信息化渐成趋势，城市高度发达地区高级白领等将趋向个人工作间。我国经济正处在发展时期，城市的经济形态也在不断地变化、组合之中，创业型、发展型小公司相应较多。未来更多的企业实现经济规模发展不必合众智业—为客户创造价值6瑞和.隆平高科项目方案太大的办公空间，例如电脑编程公司、网页制作公司，一个公司精英在电脑编写出来的程序可能就是公司的最大产值。有资料显示，从西方社会经济发展轨迹推断，１０人以下规模年产值过千万的公司将越来越多。信息经济的特点是企业的产值并不与企业的办公面积成正比，这是未来发展的趋势，是我们应该关注的趋势。而我们项目80—160平米的户型空间组合，正好的契合了这群人士的需求。合肥目前处于大建设、大发展阶段，需要各方面的人才，随着众多智力型企业的大量涌入，办公空间的需求也会日益加大。而工业地产不仅具备传统的办公物业全部功能，但在销售价格上明显低于其他办公物业。主要得益于国家提供了大量的优惠政策和措施来扶持中小企业的创业。合肥鼓励创业政策加速了中小型企业迅速增长。以及市政府建议“禁止在住宅楼宇新开设商业网点(临街住宅楼裙楼除外)，已经设立的商业网点要限期退出市场”——这主要是针对“商业”而做出的规定。小结：预知市场需求，细分市场，实现差异化优势——小面积高档商务区。将单套总价控制低于于一套普通住宅房的的价格，将首先对新成立的中小型公司的兴趣，也将对大量在住宅房、旧式写字楼内办公的中小型企业产生极大的吸引力。隆平高科项目概况：1、项目概况整体分为15层两幢、7层两幢共四幢。2、基本户型合众智业—为客户创造价值7瑞和.隆平高科项目方案本项目小的户型面积也为80多平方米，大面积为160平方米。但可自由分割3、项目所处位置隆平高科项目位于高新区望江西路与香樟大道交汇处南端，为市政规划的高心技术商务中心板块，位处合肥东西向望江路中轴线上的轴心经济核心地段。与大蜀山咫尺之距离。4、交通条件毗邻的望江路、香樟大道是合肥繁华畅通的干道之一。四通八达的立体交通网络、市内多路车穿梭往来，使本项目产生强大的辐射功能，掌握优越的商务先机。5、项目硬件配套A、中央空调配套（建议）、B、名牌高速电梯（建议）、C、高标办公配置、D、全套智能监控（建议）、E安全高标准的消防系统6、项目周边配套A、正对面为合肥名盘澜溪镇B、维多利亚广场C、银行、医院、酒店、商场，各种生活配套设施齐全合众智业—为客户创造价值8瑞和.隆平高科项目方案合众智业—为客户创造价值9瑞和.隆平高科项目方案第三章、项目SWOT分析1、优势A、正对合肥大蜀山中心地段B、风景极为优美C、周边提供可配套食、住、休闲业态D、80—160平方的空间，适合中小企业创业需求2、劣势A、目标客户群体狭窄，只适合高科技企业入驻，无法实施全方位广告宣传B、在按揭贷款及以后的市场交易方式不为客户所认可C、现有配套服务业态尚未成型3、威胁A、区域内同类写字楼近十多家B、重点竞争楼盘相关功能配套优于本项目C、现有写字楼现楼空置率高,目前新起写字楼空置率达60%D、高新区区域办公、写字楼需求趋向饱和4、机会合众智业—为客户创造价值10瑞和.隆平高科项目方案A、市场有一定需求量B、本区域规划为合肥的主要商务区并将逐步发展走向完善与成熟。危机与机会并存合肥经济发展势头良好，办公、写字楼的需求总量持续上升，但新生需求不足以支撑整个现有写字楼总供应量，现有总供应量需几年后才能消化完。各新生写字楼项目在产品、目标消费群和价格定位上近同，竞争状况可谓群雄争霸，如果不进行改革和创新来适应市场、引导消费必然长期陷入你争我夺的超负荷经营中去，对于注重资本运作的任何开发商而言都是极为不利的。细分目标消费群，超前思维的创新需求，避开最激烈的竞争才可能致胜。合众智业—为客户创造价值11瑞和.隆平高科项目方案第四章、项目定位一、产品定位什么样的产品会是市场的所需，本项目只有应对市场需求趋势才可能在短期内求胜？结合上述分析提出可行策略出发点——结合本项目的户型结构我们提出总价可承受策略总价可承受策略应用于项目的操作细则：根据市场需求进行户型改进，在保障楼层总体均价的基础上进行价差调控，从而实现各类户型比竞争项目有鲜明的竞争优势。1、以项目80平米户型单位作为项目的突破口，以低总价的诉求延伸低首付、月供的理念。2、可根据目标客户的需求对于户型可适当分割组合以此适应市场整体需求。朝向、景观好，面积改小后，单价可相对调高于市场平均价，但总价较低，需求小面积写字楼的的企业较能接受。二、价格定位根据调查，现在市场上各竞争项目的定价方式较为随意，大都没有结合户型的各类因素来合理区分价格并相应考虑租金总价，参照田忌赛马的策略，应用总价可承受策略来制定各户型的具体价格，本项目将有较为明显的总价竞比优势。合众智业—为客户创造价值12瑞和.隆平高科项目方案建议项目销售价区间定为2600——3000元/㎡，根据面积、楼层、朝向等实施一房一价策略。三、客户定位正视市场需求，关注为数众多的中小型企业，例如以技术性服务为主的企业（律师行、会计师事