[键入文字]目录投标函一、前言………………………………………………………………1二、中海物业公司简介………………………………………………2三、管理目标及经营理念……………………………………………10四、管理组织架构及人员配备………………………………………13五、管理制度一览表…………………………………………………17六、开办费及管理费用测算…………………………………………24七、服务内容及标准…………………………………………………301、设备设施管理……………………………………………………302、清洁服务管理……………………………………………………383、安保服务管理……………………………………………………414、绿化养护管理……………………………………………………44八、档案的建立与管理………………………………………………47九、各项管理指标及措施的承诺……………………………………48十、特色服务一览表…………………………………………………49十一、物业管理各类工作流程图……………………………………51十二、中海物业管理业绩一览………………………………………56十三、营业执照及资质证书复印件[键入文字]一、前言宏润花园项目位于徐汇区漕溪中、北一村和李家宪地块，是上海润仁房地产有限公司投资开发的高档商品住宅小区。宏润花园地理位置优越，东北侧与轻轨明珠线相距百米，占地面积47,151平方米，由8幢住宅楼及会所等组成，总建筑面积约16万平方米。小区在规划设计、施工各方面均体现了新型建筑的时代气息。小区内建有会所、休闲广场、游戏区、咖啡茶座等休闲娱乐场所，并建有商业中心，不但给小区业主带来生活上的便利和舒适感，还为小区将来的发展打下良好的基础。上海润仁房地产有限公司为了使宏润花园创造和保持安全、舒适、整洁、优美的居住环境，提高居民的居住质量，投入了大量的人力、物力、精力，在小区尚未销售的时候就被评为徐汇区样板小区，体现了较高的新文化品位。根据该物业的特点，实施与之相匹配的管理相当重要。经我司对宏润花园一期物业管理招标文件进行仔细研究后，针对宏润花园一期物业管理的实际情况，我们在项目管理的先进性、系统性、针对性方面做了充分的准备。从物业管理工作的难点和重点着手，确立我们的整体设想和策划思路。我公司作为在ISO9002质量体系保证下，具有较高物业资质和服务品质的管理公司，完全有能力，有信心承担宏润花园的物业管理工作，如能在此次投标工作中胜出，我公司将充分发挥其管理优势，资金优势和人才优势，竭诚为润仁房地产公司做好物业管理工作，力创上海物业管理样板小区。中海物业管理（上海）有限公司二、中海物业管理（上海）有限公司简介中海物业管理（上海）有限公司是香港著名上市公司——中国海外集团全资子公司。中国海外集团系中国建筑工程总公司在港的投资企业。一九七九年，改革开放初期，中国建筑工程总公司派出一批精英到香港发展，成立了中国海外集团。经过二十年的努力，中国海外集团由当时投资二百万美元资产，发展到今天，总资产超过二百亿。中国海外集团于九二年在香港上市，成为香港最具实力的上市公司之一。香港中海物业管理有限公司成立于八十年代中期，目前管理着香港特别行政区政府大楼，驻港部队驻地等香港著名物业。据不完全统计，在香港每二十个人中就有一人住在中海开发、建造、管理的楼盘中。一九八八年八月八日，中国海外集团在深圳成立注册中国海外建筑有限公司，展开了开拓内地事业的漫漫征途。中海集团旗下有深圳、上海、北京、广州、成都五家物业管理公司，在内地的物业管理面积超过二千万平方米，居全国首位，“中海物业”成为当前中国最具实力的物业管理品牌。中海物业管理（上海）有限公司（以下简称中海物业）成立于一九九五年，是上海市物业管理协会理事单位、上海市物业管理协会第六工作委员会主任委员单位，上海市优秀物业管理企业。一九九八年三月，通过ISO9002国际标准质量保证体系的第三方认证。一九九八年十二月，获上海市二级物业管理企业资质。目前申报一级资质工作已通过上海市主管部门验收，报建设部批准。公司共有在正式员工已超过850人，（2002年10月24日统计数字）。公司实行董事会领导下的总经理负责制，下设行政、人事、财务等九个职能部门及海华花园、上海广场等九个管理处.公司主要从事高档物业管理或物业顾问,目前中海物业管理有着外销写字楼、外销别墅小区、内外销高层公寓等各种类型的楼盘，管理面积近100万平方米。中海物业的管理具有以下特色：一、雄厚的工程技术实力中海物业公司有一大批来自房产开发第一线的工程技术人员，他们曾参与过各种楼宇的开发建造，有着丰富的工程管理经验。协助发展商进行物业验收是物业管理的第一重要步骤，经验丰富的中海工程技术人员在物业验收过程中发挥着重要作用，可以为发展商省下大量人力、财力、物力。物业维修保养工作的精细与否，直接关系到物业的使用，经验丰富的工程技术人员能以丰富的经验及敏锐的感觉及时发现问题所在，将事故解决在萌芽状态，而丝毫不使住户受到影响。二、军事化管理的安保队伍中海物业公司的安保队伍具有军事化管理的特色：严格苛求、自觉奉献、军事管理、技术精湛、灵活机动、尽职尽责多年来，中海物业公司的安保队伍不但以良好的服务，保质保量的完成了公司的各项安全保卫、消防任务，而且还为众多的企业事业单位培训了大量的技术骨干，为上海市的经济建设贡献出自己的力量。1、在上海房屋土地管理局物业管理处的推荐下，中海物业为上海市图书馆的安保队伍提供了全面的培训服务，提升了上海图书馆的物业管理品质。2、上海电话发展公司的国际保龄球馆开业的时候，聘请中海物业的安保们为其开业仪式做安全保卫工作，并很好的完成了任务，获得了好评。3、中海物业还为上海珠江投资有限公司的开发项目提供了安保服务，在服务过程中始终坚持质量体系的标准，树立了安保服务质量优良形象的榜样。4、华为公司是中国最大的计算机产业公司，在上海的金茂大厦、信息大厦拥有十多层办公区域。中海物业公司本着竭诚服务、严格要求的原则，为华为公司提供了一套完善的安保服务。5、近几年，中海物业公司一直在为其公司总部所在的打浦街道社区安保提供一系列的培训，促进了打浦街道的整体社区良好治安环境。6、中海物业不但为本地区的治安环境提供服务，还为杨浦区的卫百辛集团的全部安保人员提供了系统的培训，提高了安保人员的素质。三、先进的管理理念、科学完善的管理模式中海物业在管理上，运用国际先进的物业管理模式结合各楼盘的实际特色，对物业实行专业化的管理。在信息时代到来的今天，中海物业在传统物业管理的基础上独创的“COB”菜单式物业管理服务，充分利用楼宇先进的智能化资源，通过局域网运行我司自行研制的“COB”服务平台软件，使得中海物业既具优秀传统的物业管理服务，更插上了二十一世纪信息网络时代办公新理念的翅膀。几年来，中海物业之所以能蓬勃发展，完全得益于其科学完善的物业管理模式，经过多年的摸索，这套管理模式已日趋成熟，并在海华花园、海丽花园、中海馨园、海天花园等楼盘管理中得到验证。中海物业公司管理楼盘简介1、海华花园位于打浦桥地区，是上海首块批租土地，用以改造旧区建造的外销商品房。由5幢住宅楼、三层裙房、地下停车库和中心花园组成。建筑面积12万平方米，这是公司接管的第一个楼盘，曾先后获得市和部的多项荣誉称号。2、海兴广场毗邻海华，是一幢集商业、娱乐、办公为一体的高档综合性涉外大厦、建筑面积为约6万平方米，麦当劳快餐，顶顶鲜超市、海兴嘉华影院、年年有鱼等商家的入伙，给打浦桥地区的商业带来了繁荣。海兴广场的物业管理也多次获市和部的荣誉称号。3、海丽花园是海华花园的姐妹楼，由3幢高层住宅楼、裙房、地库、活动中心和花园组成，建筑面积约7平方米。海丽“二次装修管理”的经验作为典型被市房地局向全市推广，曾被评为“市物业管理优秀示范小区第一名，评比的当天检查人员随机走访了40余户业主，满意率100%，被认为是不可思议。4、海天花园位于沪青平公路1481号，占地21万平方米，建筑面积约7万多平方米，以高档花园别墅为主，辅以小高层公寓，二层复式洋房和排屋。60%的绿化率，7个足球场面积大小的中心花园，2000平方米的休闲会所，由于地处郊区对安全保卫有很高要求。5、上海广场是永菱房产发展公司开发的甲级商办住综合楼，位于淮海路138号，建筑面积达8万平方米，是公司的第一个外接楼盘。上海广场的设备繁杂、先进，使中海强于设备管理的优势得到充分发挥。可以说上海广场的设备保养、运行情况的优异在淮海路上是远近闻名的，连浦东陆家嘴地区由日资企业管理的申茂大厦也慕名前来参观学习。6、海丽大厦与海丽花园同属一个规划小区，为外销办公楼，建筑面积为2万多平方米。7、盛族家园由上海盛族房地产开发经营有限公司开发，位于浦东临沂北路210弄。建筑总面积为5万平方米，一期为2万平方米，是公司外接的第一个住宅小区。8、99年底公司与昆山市城市发展有限责任公司签订了昆山楼邑小区的“物业管理顾问合同”。这是公司第一个跨省市物业小区管理的顾问合同。小区位于江苏省昆山市，建筑面积20万平方米，顾问面积约11万平方米。中海物业是“昆山市城建发展”在上海进行考察，在众多物业公司中进行筛选后做出的选择。9、中海大厦是商办综合楼，位于淮海中路398号，建筑总面积3万5千余平方米。高标准、高起点、严要求，很快使中海大厦名声雀起。经市房地局检查推荐，建设部检查评比后被评为“2001年度全国物业管理示范大厦”。10、2000年10月，公司与市电话发展有限公司签定了，“国立大厦”的物业管理委托合同。国立大厦位于北京西路1465号，建筑面积3万3千平方米。为了保证大厦的一流管理，市电话发展公司决定