世联研究模型－商业领域大型商业物业目标主力店招商要点2006-1本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。?关键字：招商、购物中心?简介：此模型给出了大型商业物业尤其是购物中心在主要商家（俗称主力店）引进过程中的一些基本规律及操作要点，同时对一些基础数据进行说明。本报告是严格保密的。2各行业商户租金水平及承租面积基本规律零售商零售商铺铺租金最高最高化化化化妆妆妆妆品、服装、珠品、服装、珠品、服装、珠品、服装、珠宝宝宝宝、皮具、鞋、、皮具、鞋、、皮具、鞋、、皮具、鞋、钟钟钟钟特色主力店特色主力店表、眼表、眼表、眼表、眼镜镜镜镜、通信、通信、通信、通信电电电电器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、器、音像、美容中心、家居用品、运动运动运动运动用品、用品、用品、用品、健身中心健身中心健身中心健身中心最小最小最大最大其次其次面积大型主力店大型主力店美食广美食广场场、百、百货货公司、超市、大型公司、超市、大型最低最低美食广美食广场场、百、百货货公司、超市、大型公司、超市、大型中式酒中式酒中式酒中式酒楼楼楼楼、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐中心、中心、中心、中心、电电电电影院影院影院影院本报告是严格保密的。3各行业商户租金水平及承租面积基本规律大型主力店租金水平及承租面积规律具体分别特色主力店租金水平及承租面积予规律以分析一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律本报告是严格保密的。4各行业商户租金水平及承租面积基本规律大型主力店租金水平及承租面积规律具体分别特色主力店租金水平及承租面积予规律以分析一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律本报告是严格保密的。5大型超市大型主力店，带动人气，汇聚人流物业名称承租商户实用面积租金（平方米）（元/平方米/深圳的一些案例数据社区月）超市鸿洲购物中心沃尔玛6,00035-401-2F中港城2-4F百佳18,00045-55东方雅苑1-万佳20,00045-504F嘉里中心负沃尔玛3,00060-701商业1F中心太阳广场负百佳6,00065-75超市1F（包管理费）新大好百货新一佳12,00080-1001:租金内1-3F不含空调及管理费，其收取标准为32元/平方米（建筑面(包管理积计费））本报告是严格保密的。6大型超市特征分析楼层购物中心的负一层(以带动人气，将人流往高楼层引导)或承租社区商住楼的整个裙楼承租面积一般至少在5,000平方米以上,甚至万余平方米单位租金承租能力较低。地段好的店铺单位租金可达90元左右,地段差的店铺单位租金在35元左右*注：-签约年期一般为10-15年，从第三年起开始递增，幅度不超过5%；-一般采取纯租金形式，较少采用抽成的形式。本报告是严格保密的。7百货公司大型主力店，体现项目档次和特色物物业业名名称称承租商承租商户户实实用面用面积积租金租金（平方米）（平方米）（元（元//平方米平方米//月）月）外地百外地百货货上海巴黎春天上海巴黎春天新世界百新世界百货货15,00015,000保底100-130负负1-6F1-6F抽成6%-8%上海梅上海梅陇镇陇镇1-6F1-6F伊伊势势丹丹15,00015,000保底145-165抽成7%-9%南山保利城裙南山保利城裙楼楼1-3F1-3F友友谊谊城百城百货货7,6007,60050-60本地本地百百货货日豪名苑裙日豪名苑裙楼楼1-6F1-6F岁宝岁宝百百货货10,00010,00040-50东门东门迎迎宾宾商商业业大厦大厦1-6F1-6F天虹商天虹商场场28,00028,00050-70本报告是严格保密的。8特征分析楼层楼层一般贯通商场首层~4、5层承租面承租面积积大型综合性百货(NewWorld,Sogo)要求面积一般超过10,000平方米，精品百货(如“连卡佛”、“西武”等)面积要求较灵活，一般在3,000平方米或以上单单位租金位租金大型综合性百货通常在60-140元之间，精品百货略高，主要视乎承租面积而定,可达200元本报告是严格保密的。9大型中式酒楼大型主力店物物业业名名称称承租商承租商户户实实用面用面积积租金租金（平方米）（平方米）（元（元//平方米平方米//月）月）中信广中信广场场5F5F逸和逸和轩轩4,0004,00065-7065-70金威大厦裙金威大厦裙楼楼2F2F迎海迎海渔渔港港2,0002,00040-5040-50中式酒中式酒楼楼深港豪苑裙深港豪苑裙楼楼3F3F食神食神3,0003,00060-6560-65鼎盛鼎盛时时代裙代裙楼楼2F-3F2F-3F海港海港3,8003,800120-130120-130地王大厦地王大厦4F4F名名称称待定待定2,0812,08165-7065-70圣圣廷苑廷苑东区东区2-3F2-3F凤凤凰凰楼楼4,0004,00085-90(85-90(包管理包管理费费))楼层楼层通常设置在商场最高楼层或设在商住楼的裙楼部分承租面承租面积积承租面积大，一般在3000平方米以上单单位租金位租金承受租金范围通常在50-70元*注:酒楼签约年期一般为9年(3+3+3);递增幅度通常不超过10%。本报告是严格保密的。10娱乐中心、美食广场、电影院大型主力店物物业业名名称称承租商承租商户户实实用面用面积积租金租金（平方米）（平方米）（元（元//平方米平方米//月）月）娱乐娱乐太太阳阳广广场场5F5FNAMCONAMCO1,2001,200营业额抽成28%-32%美食美食太太阳阳广广场场5F5F美食广美食广场场1,5001,500业主提供硬件设备,商电电影院影院户按营业额抽成20%-22%金世界友金世界友谊谊城百城百货负货负法拉利法拉利娱乐娱乐800800150-1601F1F中心中心楼层楼层购物中心最高层或贯通商场的较高楼层承租面承租面积积一般至少在1,000平方米以上单单位租金位租金娱乐中心和美食广场经营模式以营业额抽成为主;电影院行业在国内发展尚未成熟,发展商设立电影院主要是配合商场提供消费者多一种娱乐,经营模式以合资及自营为主本报告是严格保密的。11大型主力店承租特征总结承租水平递增趋势百百货货公司公司娱娱乐乐大大式式大大递、美美、型型酒酒型型增食食中中大型超市大型超市楼楼中中百百货货公司公司趋、、式式势电电酒酒影影楼楼院院大型超市大型超市院院食食娱娱电、、乐乐承租面积电、、本报告是严格保密的。影影美美12大型主力店承租特征总结?百百货货公司——承租面公司——承租面积积最大，承租水平最高，放在商最大，承租水平最高，放在商场场最佳最佳位置；位置；?超市——承租面超市——承租面积积大，承租水平低，放至地下大，承租水平低，放至地下既既可可满满足面足面积积需求，又可聚集人流，需求，又可聚集人流，向向上上辐辐射射；；?娱乐娱乐、美食、、美食、电电影院——承租能力最低，影院——承租能力最低，但但能聚集人流，能聚集人流，设设置在商置在商场场高高楼层楼层，，既既能能满满足面足面积积需求，又可需求，又可将将人流引人流引导导上上来来，，同同时时提提升周升周边边商商铺铺价价值值；；?大型中式酒大型中式酒楼楼——承租水平低，要求面——承租水平低，要求面积积大，大，但但可提供消可提供消费费者者休憩休憩、餐、餐饮场饮场所所，是，是购购物中心物中心必必要要因素因素，一般放至最高，一般放至最高楼层楼层。。本报告是严格保密的。13大型主力店承租特征大型主力店承租特征总结总结一般一般设设置置规规律律承租面积较大，通常在3000平方米以上；?承租能力最低，通常承租能力最低，通常为营业额为营业额抽成形抽成形大型中式酒一般设置在商式或自式或自场顶层营营形式，放至形式，放至，提供休憩较较高高、餐楼层楼层饮场；；所五五五五层层层层楼；?提供提供娱乐娱乐、、休休闲闲功功能，能聚人能，能聚人气气，，将将承受租金多在人引人引导导50-70至高至高楼层楼层元。；；、美食、影?四四层层娱乐娱乐、美食、?电电占据最佳位置，体影承租面承租面现项积积目相相档对较对较次和特色；小，小，但但至少在至少在千千余平余平院院方米以上。方米以上。?承租面积最大，通常在万平方米以上，可贯穿于商三三层层场首层~4、5F；?放至底层以汇聚人流，使人流辐射至其它楼层?租金承受水平相对较低，大型综合性百货单位租金百?承租面积大，通常在5000平方米以上，仅次于在60-140左右。货百货公司；二二层层公司大大型型?租金承受水平较低，单位租金通常在35-90元。超超市市首首层层下首下首层层本报告是严格保密的。14各行业商户租金水平及承租面积基本规律大型主力店租金水平及承租面积规律具体分别特色主力店租金水平及承租面积予规律以分析一般零售店铺租金水平及承租面积规律特色餐饮店租金水平及承租面积规律本报告是严格保密的。15电器城特色主力店物物业业名名称称承租商承租商户户实实用面用面积积租金租金（平方米）（平方米）（元（元//平方米平方米//月）月）电电器城器城深港豪苑裙深港豪苑裙楼楼1F1F苏苏宁宁电电器器455455280-285振振华华大厦大厦1-4F1-4F顺电顺电4,0004,00070-80南山海南山海洋洋之心裙之心裙楼楼国国美美电电器器3,0003,00045-551-2F1-2F楼层楼层该该行行业业承租水平低，承租水平低，且且商品的消商品的消费费目的性目的性强强，，因因此通常此通常设设置在置在较较高高楼层楼层或或设设在商住在商住楼楼的整的整个个裙裙楼楼承租面承租面积积一般在一般在3,0003,000平方米上平方米上单单位租金位租金地段好的店地段好的店铺单铺单位租金可位租金可达达7070元左右元左右,,