【田园情】农贸物流中心【田园情】农贸物流中心项项目目发发展展思思路路提提案案提案时间：2008年8月20日立足河南辐射全国面向世界做中国的农贸交易中心做世界的农业展示中心目录：第一部分项目可行性分析一、现状分析二、发展分析一、发展思路第二部分项目发展规划二、发展框架三、发展要素分析一﹑项目整体发展步骤第三部分建设实施步骤二、阶段发展实施一、农贸物流中心效益评价二、如何提升项目的整体形象第四部分项目利益最大化三、实现项目利润最大化四、住宅建设开发效益评价项目的发展给我们带来了四个问题：1、我们可不可以作？2、我们应该做成什么样？3、我们如何有步骤的去实现构想？4、如何实现项目的利益最大化？下面我们分四部分分别阐述项目的发展思路：第一部分项目可行性分析一、河南农副产品现状1、河南是全国农业大省，盛产多种农业作物。豫北河南地势小麦、玉米、平坦，多为平原，花生等自古就是农业种植四大怀药原阳大米的发源地。河南是小麦玉米等粮食作物的主要产地，还宛药郑州中牟大蒜盛产花生、大豆、红薯、大蒜、西瓜等经济作物和果蔬，同时，河南的红禹州三粉开封中牟西瓜枣、中药更是驰名在外，远销内外。新郑红枣2、郑州农副产品市场现状农贸经济快速健康发展态农贸专业市场逐步形成势新型农贸业态迅速崛起良绿色食品成为时尚好现代物流业发展势头良好外经贸发展较快发商业网点布局结构不尽合理展市场体系基础设施相对落后不?物流仓储业发展条件滞后足外经贸整体发展水平还比较低郑州乃至河南现阶段农副产品经贸市场发展迅速，发展态势良好，但大多规模较小，设施落后，管理混乱，整体水平较差。3、市场空白郑州作为河南的省会，坐落在河南乃至中国的核心位置，理应也有条件建立一个市场使中国的农贸交易更上一层楼。郑州交通便利，附近农产品品种多样，质量上乘，是建立多层次贸易中心的先天优势条件。目前市场已经出现类似于农贸市场的专业市场，譬如说：未来大厦粮贸期货市场、陈寨蔬菜批发市场、毛庄蔬菜批发市场、大厨房、水岸花木城、陈寨花卉市场、二环路水果批发市场等，或批发外面的东西在河南销售，或把河南的产品销售出去，都体现了一个信息：农业综合贸易市场的建立是市场化的必然结果。但我们可以清晰的看到：粮贸期货中心、蔬菜批发市场、大厨房、水岸花木城、花卉市场、二环路水果批发市场都存在一个问题：综合性不足，经营业态狭窄，无法扩大综合影响力。无法承担起把河南的所有的农产品都有效经营出去的综合性需求。河南需要一站式的大型农贸交易中心来提升河南农业的综合发展。这个中心要聚各种农产品于“一堂”，集安检、综合贸易、展示交流、生产加工、仓储物流、金融贸易、酒店配套等为一体的现代化、智能化的综合贸易中心。4、项目发展优势政策支持：三农建设，利国利民，政策支持交通优势：郑州是中国铁路、公路交通的市场空白：交叉口，是全国交通的动脉枢纽；项目目前郑州乃至河南缺少项目临近高速路口和东客站，综合性的现代化大型农贸市场国道、省道就在旁边，交通优势无与伦比资源丰富：河南农产品物种丰富，物美质优，货源充足。我们可政策支持项目存在明显的市场空间不资源丰富和先天区位优势，加上发可展商现有的资源平台，以以及合富辉煌集团丰富的项交通发达目操作经验和广阔的国际作平台，可以显示项目发展？市场空白有着良好的市场前景。我们可以做！而且要做的好才行。我们怎样才能做好？第二部分项目发展规划一、项目发展思路把项目做好，要具备项目独具的特点，做出区别于其他分类专业市场的产品，项目发展需要策划先行。项目前期策划要求不仅仅是对其他分类市场的总合，而是要求在充分掌握其他市场业态和经营模式的优势和不足的基础上开创新的商贸中心，以升级换代的姿态，升级和创造一个全新的、大型的、现代化的、综合性的、国际化的农贸交易及物流中心。项目规划应具有综合交易区、安检及办公区、会展中心、金融中心、物流配送中心、酒店及商业配套区即住宅区等。各个区域区分明晰、相互畅通，既可满足各区互通有无，又能达到区域化、专业性的要求。项目发展应立足郑州，拓展河南，辐射全国，面向世界，逐步壮大，全面发展。1、项目形象词2、项目发展关键立足郑州市民消费，拓展中原城市群批发零售，大力发展农副产品物流链条，全面经营展示囊括粮食、油料、瓜果、蔬菜、药材、动植物等产品的展示及贸易。二、项目配套框架蔬菜交易区交易中心瓜果交易区粮油交易区药材交易区综加工中心会展中心展示中心合办事大厅冷库仓储中心仓库中配送中心物流中心物流广场商务会议室心商务酒店休闲商业区期货中心酒店住宿金融中心银行机构住宅区三、项目发展要素分析项目定位综合农贸市场，应具备国际水准，至少发展为全国性标志性市场。在郑州市场应体现八个高标准。1、大规模、专业化。规模优势，市场大，业态齐全，专业经营；2、一站式。质检、税收、交易，内贸、外贸，一站搞定；3、现代化标准领先。现代化、智能化，科学管理，开拓电子商务；4、一流酒店配套。准五星级标准，区域标志，提升项目品质。5、大型物流中心。仓储、配送、运输，方便快捷省心。6、一流的产品加工中心。生产加工，增加就业，提升人气。7、一流的金融贸易中心。期货贸易、金融带动区域经济发展。8、中高档居住区。开发建设住宅，提升项目利润，实现利益最大化。第三部分建设实施步骤建项目整体发展步骤设开各阶段发展实施发建设开发标准项目建设开发循序渐进，一环紧扣一环，有小到大，高标准，低起点，业态逐渐开展，最终实现综合性、国际化。一﹑项目整体发展步骤1、交易、物流和展示田园情蔬菜郑州瓜果蔬菜省级农贸交易区域农贸产品超市连锁经粮油交易市场营，壮大发开始经营中心形成展示区形成展少量配送运产品配送中心输车运营运营农贸交易中心物流中心发展壮大，影响力组建运营壮大和影响范围扩大一﹑项目整体发展步骤2、展示、交易、加工、酒店区域农贸产会展中心运营开展全国农业品展示会举发展会展经济行贸易博览会贸易加工业形成仓储业发展期货金融酒店就入市场市场发展一﹑项目整体发展步骤3、金融、贸易、酒店、住宅开展全国农酒店业发展业贸易博览酒店公寓发展住宅市场发展会周边商业期货业发展拉动区域壮大配套发展金融氛围酒店就入市场贸易加工发展二、阶段发展实施二、各1、农贸阶段交易中心发展实施发展万事开头难，开始首先应以拓展市场，提高市场占有量为发展为目的，充分利用发展商自身具备的资源，大力吸引闲暇职工或下岗职工加盟，以期到宣传企业品牌的作用，同时，加大市场占有率。利用统一的质量安检提供更健康的蔬菜、瓜果、粮油等产品（打商标，要保证每批货都要检查），通过加强管理及培训，最终使田园情形成一个形象统一、服务良好等郑州知名连锁机构。另一途径，积极拓展城区个集贸市场和各大超市的产品供货，市内大客户统一配送产品，步步拓展，建立起一个居民消费的网络。在郑州建立起品牌和消费网络后，可以加大综合市场的经营规模，开始面向以郑州为中心的周边地市、县市等的客户的综合买卖和批零。交易中心初具规模后，就理应组织活动把河南美好的东西展示出去，会展中心就应运而生。二、阶段发展实施二、各2、会阶展中心段发展发实展施持续不断的开展小型产品展示会、产品交易会，积极筹备和举行每年一度的全国性的春季和秋季综合农贸展览会，把省外的目光拉过来河南，拉到展示中心来，项目就实现了从找经营者到经营者者上门的转变。逐渐发展晚上成为一个集质检中心、农贸产品综合展示中心、电子结算中心、农副产品拍卖厅、培训及学术交流中心等为一体的大型会展中心。随着会展的影响逐渐扩大，会展经济带来的人气和影响也会逐渐得到体现。在这个阶段，物流配送作为配套设施应该不断壮大发展，实现从单单运输到物流产业的省级。二、阶段发展实施二、各3、物流中心阶段发展发实展施几辆车市区初具规模的有偿运配送蔬菜、采购、运输、储藏、输中心，实现出租车瓜果、粮油配送为一体的农副意义形式的交运等产品配送中心网络体系。带动会展经济逐步发展成为仓储、物流等为一体的综合性物流广场带动加工业发展二、阶段发展实施二、各4、酒店及金融阶段发展发实展施建设准五星级酒店并不是一句空话，而是建立在市场需求的基础上的。全国农贸会的举行，会吸引广大外地客户，居住及商务休闲配套也应稳步提高。五星级酒店是综合中心的核心，也是市场标志性建筑，创造国内国际化农贸中心，星级酒店的支撑和宣传尤为明显，同时星级酒店也是金融发展的必备要素。项目处于郑州市门户位置，区位优势明显，有成为省内知名酒店的潜力和前景。品牌五星级酒店酒店公寓住宅市场的来临人气第四部分实现项目利润最大化一、农贸物流中心效益评价1、解决产品销售难问题2、提高资源和李利用有利3、增加财政税收4、实现项目价值5、实县小额利润1、资金回收较慢2不、市场运营复杂，难度较大利3、利润率较低4、市场较乱，不利于项目整体发展第四部分实现项目利润最大化二、如何提升项目的整体形象提升项目的整体形象需要高档产品的支撑，商务酒店和高档住宅区是项目提升项目综合价值和整体形象的有力途径。也是实现利润最大化最直接的途径。1、提升区域形象高2、提升项目品质档住3、拉动配套完善宅4、扩大项目综合知名度区5、提升项目综合利润6、利于项目发展第四部分实现项目利润最大化三、实现项目利润最大化酒店形象价值高，但经营周期长，回收资金缓慢；酒店公寓时尚便捷，消化力较弱；土地性质问题，操作较复杂，高档住宅建设存在难题；1、转变部分土地性质，建设开发住宅；若不可行，或难度大成本高建设开发商住两用住宅，用于住宅销售；第四部分实现项目利润最大化四、住宅建设开发效益评价根据市场特征，专业市场消化较慢，利润率约在15%~20%；根据郑州市住宅市场行情，住宅利于消化，利润率约在30%~40%；住宅区利于发展区域市场和商业发展，提升项目人气，带动区域经济增长