时代凯悦项目营销总体思路目录一、项目SWOT分析二、核心问题解析三、营销策略构建四、项目定位分析五、阶段性媒介策略六、项目销售策略第一部分项目SWOT分析一、项目优势分析1、地标性建筑：“时代凯悦”共42层，目前为成都房地产类最高建筑，具有一定的地标性意义。2、CBD概念：本案处于成都市规划中的泛CBD区域，周边配套完善，并且在附近有规划的地铁出口。3、户型优势：本案具有户型优势，单套面积在40-70平米左右，从主力需求面积上与市场相对吻合。4、成本优势：本案在取得过程中具备很大的成本优势，在确保利润的前提下，为本案的市场运做提供了很大的闪腾空间和余地。5、现房优势：本案基本上可以确保全现房销售，数套样板房全部已装饰到位，在销售过程中可以对客户产生强烈的现场冲击感。6、前景看好：成都酒店旅游会务业非常发达，酒店入住率大概要在7成以上。该案若作为酒店式公寓，理论上有比较好的市场基础。二、项目劣势分析1、烂尾形象：本案的烂尾形象非常彻底，该案的拍卖成交的总体价格和单价也是路人皆知，可能会为本案的形象与价位提升造成制约。2、客户流失：“时代凯悦”已在八月份进行过开盘预约登记，但由于产证迟迟未能办出，没法签约，前期积累的客户流失很大，并对口碑造成不利影响。3、不确定性：本案的产权性质和年限变更一直没有官方批文，还在与政府进一步的协调和交涉过程中，这个过程有一定的不确定性，有可能会对本案最佳上市时机的选择造成一定的不利制约。三、市场机会分析1、城市经营引发市中心价值再定位：政府贯彻城市经营思想，CBD规划全面启动，市中心房地产价值凸现。中心城区土地供应量极为稀缺，土地价格暴涨。为本案提供了相当宽裕的外部环境。2、竞争性物业匮乏：成都高端的酒店式公寓类产品尤其匮乏，为本案提供了相当大的市场运做空间。3、市场无系统性风险：成都的房地产市场2000年以来一直处于温和的上涨态势，无大的系统性风险。4、投资氛围浓厚：成都居民具有很强的投资意识，以出租为收益目的的房地产投资概念已经深入人心。5、高层是高档的象征：成都居民对于高层电梯公寓的概念和产品能完全接受，并愿意支付相对较高水平的物业管理费用。6、房地产潜力巨大：根据国务院发展研究中心和清华大学对国内35个大中城市房地产投资潜力联合课题组的研究表明，成都名列第九，西部唯一。7、西南重镇，商旅枢纽：成都作为西南重镇，是中西部旅游、商业与交通的枢纽，是产品市场和要素市场的集散地，具有很强的号召力。酒店和旅游业尤其发达。四、市场障碍分析1、房地产市场不够规范：成都的房地产市场仍存在相当多的不规范的地方，具体表现在，城市总体规划更改的任意性，土地批租和旧城改造的随意性，土地性质和用途区别相当混乱。2、替代性竞争严重：成都市区中心小户型物业供应量非常大，虽然不直接与本案发生正面冲突，但与本案具有一定的替代性竞争关系。成都无明显的市中心概念，并有一定程度城市空心化的倾向。3、市中心价格中枢偏低：价格成都市中心的小户型供应量和销售量都比较大，并且已形成相对稳定的价格中枢，即每平米3300-4000左右。4、烂尾楼可能会集中上市：成都的烂尾楼全国著名，市中心还有将近20栋大体量的烂尾楼，多以写字楼和综合楼为主。上周市政府发文，准备对起采取强硬手段进行处理，可能会对本案产生一定的冲击。5、总体利润率相对偏低：成都本地开发商的心态比较和，一般追求适度的利润，高举高打的“撇脂式”追求利润最大化的运做手法存有较大的风险。6、跟风现象严重：成都的楼盘开发和消费都具有很强的跟风效应，产品的差异化会迅速为均质化所替代。因此在运做楼盘的时候必须采取短平快的手法，不然会相当被动。第二部分核心问题解析一、本案综合评述1、本案属于典型的“温和型”物业：本案无明显的优势，也无明显的暗伤。成本和户型具备相对优势，但烂尾形象的负面影响不可低估。2、市中心小户型物业供应量非常之大：市中心小户型的价格中枢已经形成，并伴有大批量上市的趋势。本案上市必须防止与小户型物业的正面冲突。3、市区CBD规划存有不确定性：城市总体规划更改比较随意，土地批租和旧城改造似乎缺乏统筹，土地性质和用途区别相当混乱。4、潜在烂尾楼的集中上市：市中心约有17栋大体量的烂尾楼，多以写字楼和综合楼为主，相关利益人把这些物业的非理性上市可能会对本案产生一定的冲击。二、本案营销之核心问题1、如何化解前期烂尾的形象？2、做市场的跟随者还是领导者？3、如何在尽可能快的去化速度和尽可能多的收益之间找到平衡？三、三种操作手段的比较1、快速回笼资金法：采取“顺势而为”的手段，利用潜在客户群体对小户型的认同，以自身相对优越的品质，以4000左右的均价入市，争取在2-3个月内基本消化1000余套的物业。2、利润最大化法：与专业酒店管理公司进行合作，采用包租的形式，可有效支撑本案5500-6500的单价，并争取在2-3个月内消化全部1000余套的物业。3、市场折衷法：以两栋塔楼其中体量较小的那一栋（合计约300余套）进行包租和首推，定价在5500-6500左右；根据市场反应，再对剩余42层的塔楼（合计约700余套）进行灵活的定价策略。这样的操作方式可以在本案的风险和收益中找到一个相对较好的平衡点。第三部分营销策略构建本案主题及推广案名诠释GrandHyatttimes时代凯悦：成都市中心唯一五星级酒店式产权公寓?突出本案的原创性、唯一性和排他性。?“时代凯悦”，五星级酒店品质，完全居家享受。一个彻底的领导性产品，具备很强的感染力和号召力，代表一种完全不同的生活方式。一、总体营销思路：“差异拉开差距，品质提升品牌，价值驱动价位，时间换取空间”差异拉开差距：本案豪华全装全配之定位，在区域市场几乎没有相同类型的竞争型物业，通过产品的差异化可以有效拉开与周边物业的差距，可以为本案相对高价定位提供基础。品质提升品牌：尽管成都酒店式公寓铺天盖地，但通过对一系列个案的排查，其基本处于概念阶段，只不过是为了推动小户型住宅的一种概念炒作。本案在配置、品质和服务等方面可以进行彻底的超越。价值驱动价位：由于成都的小户型潜在和现实供应量非常之大，为了避免与其发生正面冲突，可以通过挖掘其投资价值，必须采取适当的包租形式，以便于轻松打开物业的价格空间。时间换取空间：根据对成都类似物业市场的现状与趋势研判，本案不宜打持久战。一方面，在开盘时机的选择上应适当提前，另一方面，必须尽可能的压缩楼盘销售周期，以维护作为市场先行者的目标利润空间。二、核心价值诉求1、价值诉求即消费者购买行为发生的根本理由，是产品能带给消费者的核心利益，也就是还产品独一无二的销售主张（USP）。2、本案的USP可以考虑由两条线索相交而成：其一是对于本案的感性认同，即“时代凯悦”带给潜在消费者的非凡感受和身份体验；其二是对于本案的理性认同，即“时代凯悦”具备现实的投资价值和利益。3、“时代凯悦”的投资价值是最核心、最具竞争力的特征。4、本案的推广思路将采用两者交替进行，从感性和理性两个角度最大限度地使这两条线索能在消费者心目中形成交集和焦点。三、创意路径与基点1、理性诉求充分展现“时代凯悦”的投资价值。我是五星级酒店的老板。是房东更是股东。2、感性渲染我的家就是五星级酒店。365天的尊贵酒店享受。3、适时炒作根据“时代凯悦”案场实际情况的需要，进行针对性的主题宣传或SP活动。第四部分项目定位分析一、产品定位分析稀缺性：不管是酒店式商务公寓还是酒店式生活公寓，目前同类产品相当匮乏，本案定位于市中心高品质酒店式公寓市场的领导者。唯一性：“时代凯悦”是成都市最高的酒店式公寓。排他性：顶级酒店式公寓的品质只要到位，其品牌形象在市场中往往具备“只有第一、没有第二”的特征。二、客源定位分析1、本案的主打客户群体投资群体：自住群体：2、目标客户群体大致空间分布与特征?根据本案的价值诉求点，突破区域性客户思维定势，将本案的潜在的客户群体尽量往外围拓展。?为市中心五星级酒店式产权公寓概念、品质和发展前景所吸引，对楼市价值潜力有自己独特判断的投资客。?在成都有一定事业基础和消费能力的商务以及相关高收入阶层。?区域的客户群体，他们对于本地区有着难以割舍的精神和物质关联。他们会反复权衡本案与附近楼盘的价格性能比。三、营销战略定位市概念拉动中稀缺性心五星唯一性价值驱动级酒店式产品推动公排他性寓第五部分阶段性媒介策略第一阶段：蓄势期?全面导入真正的酒店式公寓概念，采用先破后立的策略，表明其与小户型住宅是两个截然不同的概念。阐述酒店式公寓的巨大居住价值和投资价值。?深化潜在消费群体对于本案的印象，突出“时代凯悦”酒店式公寓的稀缺性、唯一性和排他性。?将潜在购房群体的视线逐渐由对酒店式公寓的关注，转向对于“时代凯悦”的关注，并最大限度地获得潜在购房群体的认同。?本阶段采用软性报道和硬广告有机结合的方法，多角度烘托本案的品牌形象和投资利益，进行密集广告投放，形成成都楼市的热点。软性新闻之一：风靡全球的酒店式公寓来到成都　一、酒店式公寓意为“酒店式的服务、公寓式的管理”，市场定位很高。它是集居住、商务、个人工作室、酒店、会所多功能于一体的全新物业，并具有“自用”和“投资”两大功效。与传统酒店相比，最本质的区别在于酒店式公寓可将每一个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主委托酒店物业管理公司统一出租经营，除了提供传统酒店的各项服务外，酒店式公寓更重要的是采用星级酒店的配套装修标准，向客户提供“贴身保姆式”酒店管理服务，真正实现宾至如归的感觉。　二、这种业态形式源于欧洲１９世纪酒店式服务公寓的概念，并流行于欧美市场。最先提出“ＴｉｍｅｓｈａｒｅＨｏｔｅｌ”的是瑞士亚历山大·耐，是一种产权式酒店的发端。后来这种新型