1.0目的本文件规定工程管理、维修服务的组织结构以及标准，用于规范和评价工程管理和维修服务。2.0范围适用于商贸中心小区的工程管理和维修服务。3.0服务提要工程管理和维修服务包括小区的房屋设施、机电设备管理和维修等服务内容。4.0内容4.1工程部组织结构图???í???÷???¤???÷??????°à?¤????°à?¤?????±?è±????????±4.2岗位描述序号岗位岗位职责1)负责审批工程设备管理方案。管理处2)负责检查、监督工程设备管理工作。1主任3)负责对维修工辞退及辞职的审批。4)负责对重大工程设备事故的处理或报告。1)执行岗位责任制、操作规程等各项规章制度，承上启下，及时完成管理处主任下达的各项工作任务。2)管理好、使用好本小区的设备设施，使设备设施时常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，对管辖区域要严格做到三不漏（不漏电、不漏水、不漏油）、四干净（机房干净、设备设施干净、场地干净）、五良好（润滑良好、保养良好、调整良好、紧固良好、设备性能良好）。3)做好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。工程24)做好日常维修、保养工作，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题；设备发主管生故障时，千方百计组织力量抢修，保证设备的正常运行。5)拟定备品备件计划，报管理处主任审核，做好备品备件的验收、入库、保管和发放。6)做好机电设备设施维修、保养的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚地填入相关表格，每月交管理处主任审阅。7)不定期抽查巡视机电设备，督促员工做好巡视记录、保养记录和维修记录等相关表格。1）负责小区入户维修的协调安排及指导、监督。2）负责小区公共设施设备维修保养计划的实施安排。3）负责工程遗留问题的协调处理。维修34）负责小区水电表的抄录统计。班长5）负责维修保养物料的统计。6）完成上级领导安排的其它工作。1）按计划安排设备保养，及时做好保养记录。2）负责设备的维修指导、监督工作。3）负责设备运行工作的检查、监督。运行4班长4）协助外包单位做好设备维修、保养工作。5）每月按时收集各项设备巡检，保养记录，并整理归档。6）督促责任人完成设备、设备房的清洁工作。7）完成上级安排的其它工作。1）负责小区业户的入户维修。2）负责小区的公共设施设备的维修养护。3）负责责任片区内公共设施设备的巡视检查，并做好记录。4）负责小区内住户及公共水电表的抄录。5维修员5）装修期间负责业户装修的巡视检查，监管工作。6）服从管理处调遣，参与抢修工作。7）负责责任片区设备房的清洁工作。8）完成上级领导安排的其它工作。1）按规定及时交接班。2）定期对小区内设备的巡视检查并作好记录。3）负责水景、环境照明等设备的开启工作。4设备运）负责设备的日常维修及应急处理。6行人员5）按计划对设备进行保养。6）负责责任片区设备房的清洁工作。7）上级安排的其它工作。4.3服务项目和标准序频次项目标准号日周月季年1．非工作人员，未经许可禁止进入变配电房。2．工作人员进入变配电房应保持头脑清醒，服装整齐，纽扣扣紧，严禁穿拖鞋。3．变配电房内地面无易燃、易爆物品及杂物堆放，无明显灰尘、无渍，配电柜，电容柜无尘、无渍，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯无尘、无蜘蛛网，门无尘、无渍，玻璃窗光变洁、明亮、无渍，灭火器无尘，保持配整洁、干燥，严禁吸烟。1电变配电房2次4．变配电房内无异常声响，门窗完系整，照明、通风良好，温湿度正常，统配电设备电压电流表指示正常；雨天无漏雨、积水现象，热天冷却装置和通风设备运行正常。5．堵塞洞孔，设置防鼠设施，防止小动物串入室内，造成设备短路，影响供电。6．禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电、防短路等安全措施，并设专人监护。7．除紧急情况外，未经上级批准不得随意拉闸停电。2运行2次见《变配电系统运行操作规程》合闸、分闸、启动、停止及其它具体3标识牌2次指示牌齐全4保养1次见《变配电系统维护保养规程》1.机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。2.地面无杂物堆放、无明显灰尘、无渍，发电机组无尘、无渍，油箱无尘、无油迹，墙壁无尘、无渍、无蜘蛛网，日光灯。3.发电机平时置于自动待发状态，蓄发电池置于浮充电状态，须定期进行充5电发电机房2次放电。机4.机油箱内储备８小时满负荷用油量(750公升左右)。5．机房及油库内消防须定期检查，确保设施完好、有效。油库内应放置沙桶。6．电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。序频次项目标准号日周月季年按照《柴油发电机维修保养规程》的要求及《柴油发电机组操作规程》程6运行2次序,每月试运行两次，每次手动启动机组10分钟，检查机组及各项运行中的数据。7保养1次见《柴油发电机维修保养规程》观察分析运行中的各项数据，发现隐患及时排除，重大异常情况如有危害8巡视2次人身安全或造成严重设备事故应紧急停机并及时报告，认真填写《发电机房巡视记录》。给1．工作人员进入水泵房须经工程主排管或管理处主任批准后，由机电水维修工陪同，方可进入。2．泵房的机电设备由运行人员负责操作，其他人不得擅自操作。3．控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位置。生活水泵每隔2天进行轮换；消防水泵（消火栓泵、喷淋泵）每半月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下的正常使用。9水泵房2次4．保持良好的通风及照明状况，门窗开启灵活，无破损。5．不得擅自改动机房线路、器材。若需改动，须经工程主管批准后方可进行。6．消防设施应保持完好。7.保持机房干净整洁，无积尘，不得堆放杂物。8．水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由值班人员专人管理；透气管（孔）应用不锈钢网包扎，以防止杂物掉入水中。1．排污泵控制箱上转换开关SA，无特殊情况应打在“自动”位置，排污泵每月转换一次。2．每月应手动点动操作一次，检验10排污泵1次其信号控制器是否正常，确保排污泵在紧急状态下的正常使用。3．雷雨天气加强对排污泵、污水井的巡视检查，确保其正常运行。11水池（箱）2次下水池及屋顶水箱应每年清洗消毒二次，清洗单位应持有深圳市水务局颁发的《二次供水设施清洗消毒许可证》，清洗后取水样送市卫生防疫检测站化验取证。序频次项目标准号日周月季年设备运行正常，无大面积泛水、跑水、停水现象。阀门、管网无跑冒滴漏、12运行2次锈蚀现象，阀门转动灵活。排水地沟、污水井等排水畅通,地下室、车库、机房、道路无积水、浸泡现象.生活水泵每季进行一次一般性保养，13生活水泵保养1次1次每年进行一次全面保养。消火栓泵和喷淋泵及稳压泵每个月进消防水泵、喷行一次试运行，运行时间5~10分钟，14淋泵、稳压泵1次1次每年进行一次全面保养，消火栓泵起保养动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6米以上。排水泵、潜水排水泵、潜水泵每半年进行一次全面152次泵保养保养。闭进行一次除尘处理，并用镜头纸擦拭摄像机镜头1次1次16路干净镜头，清理降温风扇。监控进行一次除尘处理，清扫玻璃上的灰17摄像机护罩1次1次系尘，并检查接插件是否松动。统消各类指示灯防（含电源、1次指示灯指示正常设信号）备各类开关1次处于开启或自动状态设消各电器触点1次触点完好，无烧损施防各电器元件联接线端子及1次各端子连接牢固，无烧伤18动端子排端子台各电源、信1次导线无破损、烧焦现象号线控制台内部1次无尘除尘控制台表面1次无尘除尘19火“AcPower”（绿色）指示灯亮，其指示灯1次灾余指示灯不亮报直流电源电1次指针指示+24V（±5V）警压器主机上所有指示灯闪亮，回路工作电自检功能1次流正常内部各接线1次各端子连接牢固、不松动端子信号（电1次导线无破损、老化源）线表面及内部1次1次无尘除尘序频次项目标准号日周月季年用力吸一口香烟，在距探测器20CM感烟探测器1次处喷向探头.每次2%比例，红色指示火灯亮灾用750W电吹风，在距探测器500MM探感温探测器1次处，向探测器热风.每次2%，报警指20测示灯亮器手动报警按用螺丝刀打开玻璃测试报警.每次2%1次钮比例，报警功能正常控制器内部1次触点完好，无烧伤各电器触点控制箱内部各电器元件1次端子无烧伤或松动接线端子防机械部分火（齿轮、锋1次无锈蚀且表面涂有润滑油21卷条）帘卷帘门门体1次无锈蚀门电机接线端1次端子无松动子升降按钮1次动作灵活，到位准确22防防火门玻璃1次完好无损火防火门弹簧1次完好，弹性适度门绞链消防通道、1次消防通道畅通，防火门开闭自如防火门23排排烟风机表1次无尘烟面除尘系控制柜内部1次触点完好，控制启停正常统各电器触点控制柜内各接线端子或1次端子无烧伤或松动端子排端子控制柜电源1次电源指示灯明亮指示灯⑴微动开关机1次端子无松动、微动开关固定良好内部接排线端子烟⑵复位阀按钮、导轮、1次复位按钮控制无误、排烟口开启灵活钢丝、转轴风机、排烟1次手动、联动功能正常阀手动、自动功能试验序频次项目标准号日周月季年加压送风机1次无尘表面除尘控制柜内部1次触点完好，控制启停正常各电器触点加控制柜内各压接线端子或1次端子无烧伤或松动送端子排端子24风控制柜电源1次电源指示灯明亮系指示灯统送风口微动开关机内部1次端子无松动、微动开关固定良好接线端子各送风口百1次送风口百叶位置正确叶窗管各消防阀门1次阀门开启自如，不漏水道各减压阀、排气阀排气正常、不漏水。减压阀工及1次25排气阀作正常附消防管道件1次管路无渗漏或锈蚀应疏散指示灯指示灯亮、且处于等待状态,无松动、1次急损伤26照应急灯1次按测试键后，指示灯亮，充放电正常明表面除尘1次表面无灰尘设机房卫生1次机房整洁、干净备机房内照明、27机电话1次照明完好、电话通话正常房28灭推车式灭火1次完好无损