重庆恒鑫·名城社区商业运作思路深圳市天道房地产投资顾问有限公司二零零五年四月八日报告结构一、项目及商业环境分析二、商业业态定位三、商铺分割及布局四、商圈及客户定位五、租金及价格定位六、投资模式选择七、推广思路八、风险评估及应对思路九、卖点及形象整合项目及商业环境分析一、项目商业概况：1、技术指标：?A、恒鑫名城一期工程A栋紧邻石新路，二层共计1386平方米、层高4．5米、三层1340平方米、层高5．1米、在二、三层设有3部电梯及1部观光电梯，可以从负一层直达二、三层。?B、恒鑫名城一期工程C栋紧邻既将建设的高九路，二层共计1876平方米、层高4．5米、三层共计1333平方米、层高5．1米、设计荷载，样设有3部电梯及1部观光电梯，从负一层直达二、三层。?C、小结：A栋二、三层共计2726平方米，C栋二、三层共计3209平方米，A、C栋共计5935平方米。在A栋、A1栋C栋有三个天桥可以直通小区的中庭花园。2、交通状况：?公交线路：?209珠江花园—井口/222石桥铺—中梁山/238玉清寺—重医/239白鹤岭—重陶市场/469兰花小区—晋愉上江城/871新桥医院—朝天门/472陈家坪—火车北站/873美茵河谷—海棠晓月/209井口—珠江花园/364兰花小区—南坪?道路:?石新路主干道(即将拓宽为70米)，通石桥铺，接沙平坝,可以经巴山至新桥方向，现石新路道路宽54米，双向四车道，设置有行道树和隔离带。?背靠次干道”B2”路，接石小路(B2路连接高九路和石新路，道路宽16米,两旁设绿化带宽8米)。?高九路(预计2005年通车)，连接高新区至九坑子的城市主干道，双向四车道,道路宽110米，路面宽70米，两边每隔3米各有20米宽的绿化带,是国家一级公路)。3、人口状况?常住人口：覆盖区域区域人口恒鑫·名城居住人口50000人天骄美茵河谷居住人口40000余人兰花小区居住人口30000余人老顶坡市场工作+居住人口8000余人中汽西南工作+居住人口1000余人3公里内经营人口工作+居住人口10000余人国窖明城居住人口3000余人巴山原住户工作+居住人口50000余人绿茵康城居住人口50000余人二郎科技新城工作+居住人口50000余人合计29.2万余人?流动人口：石新路每月车流量超过50万次。（规划的高九路为重庆第一花园景观大道，预计月车流量不低于200万次）二、项目商业环境分析：?本项目所在的二郎板块处于多条高速公路（成渝、上界、渝涪）集中带，火车北站近在咫尺，石新路、高九路纵横分布，优越的交通条件决定了二郎板块，特别是老顶坡片区作为重庆汽摩物流产业中心的核心地位；?从现有商业格局分析，二郎片区的商业主要以专业市场为主，特别是汽摩、五金、建材、陶瓷等专业市场占据主导地位，整个片区内的居住氛围较差，适合居家的生活配套商业极为缺乏，生活便利性差；?恒鑫名城所在的老顶坡两公里范围以内，商业业态几本是汽摩配件市场，以及汽车展示、销售、维修、服务中心；?由于该范围交通发达，汽摩物流经营集中，也从另一方面影响到居住的环境价值，干扰大、噪音大、灰尘多、人流杂、安全隐患大；?在生活配套相对缺乏的范围，要提高本项目住宅部分的竞争力，不仅需要在产品设计上下功夫，而且需要统筹考虑与项目居住人群生活相匹配的配套商业，以满足日常居家生活要求；?配套商业业态的定位需要充分符合社区内以及项目周边客户的日常居家要求，从他们的消费取向、生活质量、价值观念等方面综合考虑，从而带动整体商业经营氛围，为投资者、经营者、消费者创造多赢的价值；?本项目一期社区商业分布在三面围合而成的A、C栋楼一、二层，负一层以汽摩配为主，商业业态比较集中，商业交通组织及人流动线合理，易于集客效应的形成；?社区商业总体量5900多平米，其中新世纪超市近1000多平米，商业体量较小，总体商业经营是以位于中心转角位置的新世纪超市为主力店，带动A、C栋一、二层商业店铺的经营，形成一擎两翼的社区商业格局；?社区商业档次及业态的定位以中档的特色餐饮、洗衣店、冷饮店、音响店、水果店、鲜花店、药店、疹所等为主，以满足社区内外业主的日常起居生活需要；?社区业态的分布需要充分遵循各业态的经营规律，从布局、铺位面积、交通动向、消费时段及频率等方面综合考虑，形成大业态之下的小业态相对集中，有利于氛围的形成以及后期的管理。商业业态定位一、社区商铺的含义?社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态。是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业。二、社区商业的功能?社区商业提供的商品包括便利品和选购品，主要以杂货、食品、衣服、鞋帽、日常服务、烟酒茶类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档消费品为主。?而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如健身房、摄影、旅游代理等。?另外，各种类型的餐饮服务，也是社区商业的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。三、社区商铺的一般业态百货类大型百货商店、小型百货商店超级市场、熟食店、干果店、水果店、乳品店、方便食品、饮食品类料店服装类男装店、女装店、品牌店、儿童服装等家具和装饰类家具、卫生洁具、灯饰、其它装饰物品五金类壁画、墙纸、家用五金、低压电器服务类美容美发、洗衣店、机票带售、照相馆机构类金融机构、邮局等文化娱乐设施保健按摩、健身中心、儿童乐园等餐饮类小吃店、快餐、中餐、咖啡、火锅药店及医疗机药房、私人诊所、医疗机构构四、本项目配套设施分布及面积定位?结合本项目的市场环境和住宅业主的生活需求，本项目社区商业业态的内容及所需面积暂定如下：经营项目经营面积乳品订取点及冷饮店20M2洗衣店40——60M2电玩室50——60M2私人诊所50——60M2药店80——100M2美容美发50——100M2（需要给排水设施）女士专业美容100——150M2（需要给排水设施）熟食店10——20M2烟酒店10——20M2花卉店10——20M2音像出租店50——70M2蛋糕店20M2幼儿园300M2写字间200——300M2宠物中心50——60M2彩扩中心20——30M2网吧150——200M2（现今执照暂时停办）小区便利店30——50M2小型便利餐馆50——80M2特色火锅店300——400M2特色餐厅300——400M2茶楼300——500M2保健按摩500——1000M2五、商业面积业态划分?根据本项目的定位及客户群特征，建议项目的商业业态如下：?B栋：以汽摩配商家为主?A1栋负一层到一层：超市（新世纪超市）?A1栋二层：以汽摩配商家为主?A栋负一层：以汽摩配商家为主、及部分金融配套?A栋一层：以汽摩配商家为主，?A栋二层以社区商业配套为主。如：干洗点、冲印店、音响店等?A栋三层以餐饮、酒楼为主?C栋负一层：以汽摩配商家为主、及部分金融配套?C栋一层：以汽摩配商家为主，及部分金融配套?C栋二层暂以五金、建材、社区娱乐为主，?C栋三层以茶楼、特色餐饮为主?具体分布见后表：A栋A1C栋位B栋置负一负一一层二层三层一层二层一层二层三层层层汽（摩汽五金、汽汽社区餐饮汽茶楼、业）配（摩）建材、（摩（摩商业、酒（摩超市超市特色餐态、金配、金社区娱）配）配配套楼）配饮融配融乐为主套2827821173328355面～整体出租或～33~446～155～~477～～122676积10473843销售数351314122～33025162～3量六、权衡好长期效益和短期回收的关系?商业物业可通过使用产生价值，获得收益。而且商业物业所承载的商业运作的越成熟，它所产生的价值就越高，收益越大，但商业的成熟有一个过程，也需要多种因素的促成。因此，本项目社区商铺的销售或租赁价格需要考虑客户和承租户的投资回报率。商铺分割及布局一、商铺分割的原则?商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。1、主题原则?商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。?例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。?如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。2、人性化原则?商铺的分割，必须遵循人性化原则。也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。?商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上