服饰广场二期策划报告连辉2009-7-19目录一、白沟市场发展概述二、服饰广场情况三、市场调研分析（一）、投资客户调研（二）、服饰广场内商户调研记录（三）、消费者调研记录（四）、总结四、二期项目发展前景五、二期项目SWOT分析（一）、优势（二）、劣势（三）、机会（四）、威胁六、二期市场未来规划定位（一）、客户定位（二）、形象定位（三）、产品定位（四）、经营业态定位（五）、本案楼层业态分布（六）、本项目规划设计建议七、营销推广计划与实施（一）、宣传目的与实施（二）、策略推广示意图（三）、石家庄推广方案（四）、商业传播主题口号（五）、现场活动策划（六）、设计印刷物料（七）、广告策动八、二期市场销售策略（一）、关于项目利润点（二）、关于项目销售定价（三）、关于贷款（四）、关于商场各层定价建议（五）、销售前期宣传计划执行九、招商经营推广方案（一）、构建招商策动的建议（二）、商户进驻及操作程序（三）、具体招商操作程序（四）、招商广告策略（五）、经营管理计划实施一、白沟市场发展概述白沟镇是河北省高碑店市所辖副县级建制镇。地处京、津、保三角腹地，高碑店、雄县、容城、定兴四县交界，北距北京102公里，东至天津108公里，南到保定62公里。紧邻白洋淀、温泉城、野三坡等旅游胜地，津保高速、津保公路、津同公路、高雄公路于此交汇，京开公路、京广公路、京深高速公路、京广铁路和京九铁路从东西侧经过。历史上的白沟曾是中国北方著名的水陆码头，以"燕南大都会"之美誉驰名遐迩。今日白沟，已由原来的"小市场"变成了"大商城"。市场有固定门店1万多家，经营摊位3万多个，日上市商品15万多种，日客流量达30万人次。2005年，市场成交额完成171亿元，位列全国百强市场第6位。几年来，白沟先后被国家发改委等11部委确定为"全国小城镇发展改革试点镇"，被国家建设部命名为"全国小城镇建设示范镇"，被联合国开发计划署命名为"中国可持续发展小城镇试点"，被国务院评为"全国民族团结进步模范集体"，被中央文明委命名为"全国创建文明村镇工作先进镇"。白沟镇党委、政府在高起点实施城镇经济发展战略过程中，以大手笔、大动作、大跨越的胆识和气魄，把商贸经营、品牌经营和城市经营作为发展的推动力，把抓好"四种经济"作为发展的拉动力，把"十化"方略作为发展商贸城的促动力。通过近四年的大胆实践和艰苦奋斗，白沟已经产生了前所未有的变化，实现了由市场到商场，由商场到工厂的两次跨越，延伸了产业链，培育了产业集群，完成了白沟由商贸城到工业城，再到中心城的两次大的转变。汇聚了箱包、服装、五金、皮革、针织、小商品、鞋帽、灯饰、机电、建材等十大行业，进一步拉动了箱包主导产业的发展，实现了产业集群的集聚，带动了周边５个县市的区域经济发展，使周边50多万人依托白沟市场走上了致富之路。白沟经过20多年的探索与发展，创造出了"小商品、大市场"；"小企业、大产业"；"小资本、大集聚"；"小投资、大建设"；"小政府、大社会"；"小城镇、大作为"的社会经济发展格局，白沟所形成的先市场，后商场，再工厂，再前店后厂的经济发展新模式，向全社会展示了"新白沟"的无限生机与活力。二、服饰广场情况白沟服装城于2001年开工建设，是河北省人民政府重点建设项目。服装城总建筑面积４万平方米，投资1.38亿元，共有904间精品屋，已于2003年9月26日隆重开业，主营服装，以出租精品屋的方式运营。白沟服装城的成功启动在白沟发展史上具有划时代的意义，标志着白沟已进入品牌经营时代，标志着白沟继箱包业之后又一富民强镇的新兴产业——服装业的兴起。白沟服装城以打造“规模大、档次高、品种全、成本低、环境好”五大优势，逐步奠定了在中国北方服饰市场的龙头地位。三、市场调研分析（一）、投资客户调研：主要针对服饰经营客户聊关于投资商铺的投资回报率，商户对于投资商铺赚取租金已经有明显的感知，因此考虑投资商铺是继租赁商铺之后的第一想法。首先，投资者投资商业时考虑主要因素有以下几方面：1、项目的开发商实力、市场信誉、开发经验、工程进度。2、将来的商业经营方向和政府支持力度。3、项目价值，项目价格的确定应足以支撑投资者的利润回报率，成本收回在8—12年之间。4、投资客户更倾向于选择大型商业的独立门店。5、有没有自主权，自主权越高，收益越有保障。6、整体市场是否在同期和短暂的未来还有同类质产品出现参与市场竞争。7、商铺是不是统一管理，商铺面积是否可以自由分割。8、在商业经营不好的情况下，自己独立经营的可行性有多大。9、一楼的商铺往往最好租，租金也高，特别是临街的铺位，即使整个商业经营不好，还可以独立经营，对投资者也最有保障。10、项目所在位置及周边情况，特别是交通情况和人流情况及商业氛围、适宜经营的业态等。11、项目定位及以后经营情况的预期，准确的市场定位则可以保证以后的经营和实现投资收益。12、商铺所在区域的市政规划内容。13、商铺实际使用年限和产权年限以及商铺性质。14、是否售后包租及返租比例和年限。15、是否有轻松的付款方式（能否贷款或分期付款)。投资客户购买商铺考虑总价比5%11%24%60%10-20万元20-40万元40-70万元70-100万元74%投资客购铺总价在10-40万之间，建议铺位面积不宜过大（二）、服饰广场内商户调研记录：1、商场三楼（观光电梯入口处）“与狼共舞”专卖店受访人：女老板位置：最好（电梯口）铺位面积:60多平米租金：1200元/平米/年（加上商场管理费300元/月/店、电费另算，0.9元/度）受访记录：现在是淡季，客流量少和白沟的市场有很大关系，白沟主要是以打工者居多，消费档次和消费水平明显跟不上市场发展。小老板们不讲究穿名牌，目前的情况每月的销售额基本能维持租金和人员等经营成本的开销，换季时市场有可能好转，如果二期开的话主要考虑是租金便宜或销售价格承受能力来决定是否开第二家店。2、商城一楼男装区“泉镜花”西装专卖店受访人：女老板位置：比较好（商场入口右拐第一排第二家）铺位面积:56平米租金：960元/平米/年（属商场管理，租金包含“一费制”等费用）受访记录：受金融危机影响目前生意普遍都不好，服饰广场从开业经营已经5年，前三年租金是760元/平米/年，第四年开始上涨了200元，目前淡季收入刚好维持开销，旺季会好很多，对商场未来发展很有信心，二期开的话会考虑。3、服饰广场外围（南侧）沿街商户受访人：男老板位置：比较好（从东往西数第6家门面）铺位面积:40平米（50年产权商铺）租金：1750元/平米/年（工商税务费用大概在200元/月）受访记录：做服装生意7年多，现在想在服饰广场里租个好铺位得找关系而且得给出租者送1—3万元不等的好处费，今年大家都受金融危机影响生意不好做，能挣出房租基本就算不错的了。因政府“规行划市”导致服饰广场的铺位难求，商场红火起来，目前服饰广场外围经营的就有近200家，如果二期开的话市场前景很好，买产权的人会在40%左右，现在白沟人的投资趋向理性，现有的市场会带动二期另外政府的推动作用综合起来二期必然火爆。4、服饰广场西侧（南北路与东西路交叉口）地摊大棚受访人：男老板位置：比较好（从东往西数第6家门面）铺位面积:25平米租金：7000元/年（属临时占道经营）受访记录：想进商场但没地方，考虑到要交好处费的原因，如果能进去每件衣服可多卖20—50不等，如果二期开的话会考虑租（有钱的买商铺投资没钱的只能租个商铺）。5、一楼童装区（金童王）受访人：女老板位置：一般（次通道拐角处第二家）铺位面积:32.78平米租金：920元/平米/年（租金属于半年一交，合同期限为09.7.1—09.12.31）受访记录：今年受金融危机影响生意不好做只能维持着走，店主自己表示做服装经验少“同行不同利”生意欠佳，目前想把自己的商铺转租出去，给我们看了合同，其中条款中注明一楼零售价不超过300元，二楼不超200元，三楼不封顶。6、二楼办公室（推荐管理者张总童装区店面）位置：较差（次通道最靠里第一家）铺位面积:24平米租金：875元/平米/年受访记录：相对位置差些但大面宽进深短，商场管理者表示二期开的话和一起打通可能会好点，西侧门主通道人流量会增加。7、三楼“马莱特”男装门店位置：较好（一排第3家）1铺位面积:50平米租金：1100元/平米/年受访记录：目前是市场淡季加上上楼时精品名牌服装，一般的消费者都不会选择在三楼消费，男装牌子过多选择余地也大，自己代理的牌子不是一线品牌因此销售不是很好。但到八月份换季的时候市场可能会好一点。商场的管理费是300元每月每个店，电费是0.9元每度。销售收入和店租金基本持平略有盈余。8、商户租赁意愿制约因素：经过走访调研和深入了解服饰广场一期商户的租赁意愿以及实际经营情况，总结商户租赁商铺时主要考虑因素包括以下几方面：（1）、铺位位置、面积、商场管理费用等（2）、通道条件、主通道和次通道及拐角（3）、客流量、消费者购买产品档次（4）、政府划行规市（5）、消费者购买能力及消费金额（6）、流动人口的消费习惯1（7）、一定的范围内竞争店的数量（8）、租金或租金合理上涨9、经营者特征描述：（1）、经营者年龄多在30-50岁之间，有一定的从商经验。（2）、经营者45%为外来人口，来白沟时间3-7年以上，对经营的项目前期都做。（3）、过市场分析，对自己的经营比较有信心。（4）、对经营的场地比较看重，选择前都会到现场考察。（5）、经营者文化水平不高，但对市场情况敏感，有一定的从商经验。（6）、经营者信息灵通，对白沟的商业信息知道和传播较快，多为“口耳”传播。（7）、经营者重视利益最大化，不懂商业管理，自我宣传自我管理能力差，但意识和要求强烈。经营商户能承