谨呈：常德经投集团世界湖世界湖区区浪漫街浪漫街区区————润润景景··国际项国际项目商目商业规划业规划建建议报议报告告深圳全策地产顾问有限公司2011年12月基于前期所形成的共识和其他限制：1、关于项目规划；?住宅及绿化部分已确定按照设计院的规划方案来做；?按目前住宅团购3300元/㎡的售价，已经很难实现住宅部分的溢价，所以必须重视商业的打造，在商业上出彩，提升项目形象，实现项目价值；?指标限定了前期商业设计的基本形态；?未来商业为集团持有，因此要重点考虑未来的经营与长期收益。2参考商业规划设计的原则与依据：?完善项目区域商业业态，抢占商机，同时与区域环境相协调；?以满足整体定位主题为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（Trade-Mix、Tenant-mix、Product-mix、Price-mix)；?稳定消费群体，保障商铺的持续发展；?考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；?对项目住宅销售起到良好的促进作用；?保障投资回报，同时维护区域中高档商业的形象之需要。3思考我们项目商业规划设计的突破点：主题特色丰富动线经营模式商业业态街景街景设设置置文化主题商商业业体体现现的是人文的精神，即以消的是人文的精神，即以消费费者者为为中心，提供步行、休息、社交、聚中心，提供步行、休息、社交、聚会会的的场场所，增所，增进进人人际际交流和地域交流和地域认认同感同感。。?购物者会非常关注商业街道建筑立面、橱窗、广告店招等；?休闲娱乐者主要关注的是游乐设施、休闲场所；?旅游者可能更关注标志性景观、街道小品及特殊的艺术表演等。456781案例示意——中案例示意——中国国首首个个情景式情景式购购物中心——物中心——实实景景图图片片91011121314151617181案例示意——澳洲最佳案例示意——澳洲最佳风风情情购购物中心物中心购购物中心室物中心室内内街景化、街景化、风风情化情化192021222324252627282项目分析——地块四至项目地块及商业脉络关系：地块商业价值：以西北角为高点向东南角聚集递减，人流目前基本集中在项目北、西面部分，未来会有南向小区人流。?规划中如何增大地块东南半部及3、4层的商业人流及商业价值成为项目商业体量成功的关键。?同时要充分考虑商业与住宅的关系。?项目与整体城市景观的衔接问题。292项目分析——核心问题解决的核心问题：1、商业的动线设计，尤其是垂直交通。柳叶大2、商业二层的首层化设计，让商道业二层与住宅连通，提升二层商业商业次商业入入口价值与人流。口教堂3、商业氛围及商业文化的细节营太阳造。大商业二4、未来作为持有商业及集中式商道层次入口业的建筑要求。社区入口商业永远要解决的是人们体验感与愉悦度的问题。303项目规划——整体布局A、源于“城市里的购物①公园”的设计概念：⑤⑦④由街区与广场、花园组成的一个集8合体，有着传统市中心聚地的精神，③与城市环境与商业脉络有机融合，增②⑥加城市活力。①?通过集中商业，尤其是大型超市④在项目东南角设置，实现项目东半部一层总平示意图分商业价值提升；?通过内部公园式广场，实现情景①风情商业区⑤主入口化、风情化，同时保证集中商业的良商业区面积：好尺度；①：2150㎡②休闲商业区⑥楼梯②：1950㎡③中央广场⑦电梯?通过环形商业动线实现360度街④通道⑧旋转楼梯景化，让人们爱上逛街。313项目规划——整体布局B、垂直立体交通系统：⑤①⑦?主广场通过向上楼梯实现丰富的8④④③垂直动线；⑥②④?二层全面通过景观连廊互通，同①时扶梯、旋转楼梯以及与住宅花园对接二层总平示意图实现项目双首层化，并使二层形成风情街区；商业区面积：①风情商业区⑤主入口①：1990㎡②休闲商业区⑥楼梯?同时丰富人们逛街的动线，增加②：1910㎡③中央广场⑦电梯逛街的乐趣。④二楼露台⑧旋转楼梯323项目规划——整体布局C、住宅与商业相互促进②⑤：⑦8④③?通过二层与住宅花园连通，各层①②⑥的退后花园处理以及四层局部的屋顶花②园实现商业风情化、绿色化；?同时通过商业的绿色及人气的带三、四层总平示意图动提高住宅的居住价值；①风情商业区⑤主入口商业区面积：?住宅与商业通过设置不同入口实②：3450㎡②休闲商业区⑥楼梯现相互不干扰，同时通过连廊连通，相③中央广场⑦电梯④三楼露台⑧旋转楼梯互提升的效果。333项目规划——出入口设置D、丰富的人流动线：⑤①?商业在入口广场旁、二层园主入口林、内部广场设置三大入口引导人⑦8流，同时通过环形道路组织人流。④④③街宽从3-4.5米不等，满足人流要②求；⑥二层入口④①?整个项目围绕中间广场形成多层次的立体交通组织，实现丰富二层入口的逛街体验。343项目规划——街景系统E、主题文化街景设置?根据项目案名及项目定位提纳供的背景，很容易设计出项目特色维也广场的街景。威尼斯罗人广场曼蒂?通过道路及广场的命名系统克大罗马街及街景的元素实现项目的润景·长廊香榭丽国际及浪漫的定位。舍大街?同时将项目与时尚的、国际的、浪漫的生活实现嫁接。35未来商业场景示意商业入口及广场36未来商业场景示意入口广场地面铺装37未来商业场景示意商业内部广场38未来商业场景示意二层内部天桥连廊39未来商业场景示意一层商业内街街景40未来商业场景示意二层商业南向广场41未来商业场景示意商业内街到底是橱窗装点了人们的人们的生活，还是人群装点了街区，这是一个问题……42商业氛围营造具象表现街区园林绿化43商商业业氛氛围营围营造造具具象表象表现现特色的文化元特色的文化元素素44业态业态配比配比——商——商业业面面积积1.21.2万万平，其中平，其中综综超及超及服服饰饰家居家居类类0.60.6万万平，平，婚婚庆庆旅旅游游类类主主题题22千千平平米米，，餐餐饮饮、休、休闲娱乐类闲娱乐类44千千平平米米。。主力超市卖场：0.4平1-2F家居服饰：0.1万平2F购物：0.6万平便利服务：0.1万平1-2F商商业总业总面面2-3F积积1.21.2万万婚庆旅游：0.2万平平方平方米米餐饮：0.2万平餐饮、休闲娱乐：2-3F0.4万平休闲娱乐：0.2万平3-4F45业态业态示意示意精品街中型超市精品步行街品牌专卖数码店铺休闲馆46业态业态示意示意中西餐饮风味餐馆韩国料理韩式餐饮?中式正餐西式快餐休闲餐饮休闲餐饮咖啡厅日本料理47打造常德人全新的“浪漫”生活方式！它将成为市民……在生活中找到一些乐趣的地方…在生活中找到一些想法的地方…在生活中找到一个可以停留的地方…在生活中能够重新体会生活的地方…在生活中找到一个离都会更近的地方…这这，，就就是我是我们们的的项项目目48润景·国际为标注常德而来！49后续工作：?一次商业的商务考察体验；?针对二期户型进行细节建议；?商业布局图出来后进行细节建议及业态细化建议.50附件1：婚庆广场方案513项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业布局原布局原则则?通过与教堂互动，形成主题婚庆广场，聚拢人气，并与会所结主题广场教堂合，建立婚庆仪式动线；街区商业?沿太阳大道形成风情商业街，并与一起商业形成连接，增加一期商业价值；?通过内街的设置，形成住宅底会所商购物广场，丰富逛街趣味性，实底商商业现商业价值最大化。项目一层平面设计图523项项目目规划规划——整体布局——整体布局出入口出入口设设置置柳叶大道商业主入商业次入口口教堂太阳大道内街商业入口东向社区入口西向社区入口533项项目目规划规划——整体布局——整体布局出入口出入口设设置置示意示意商业主入口：商业次入口开放式入口，实现住区与城市/街道的融合。商业主商业次入口入口教堂内街商业入口内街商业入口543项项目目规划规划——整体布局——整体布局出入口出入口设设置置示意示意内街入口广场内街入口广场内街购物广场553项项目目规划规划——整体布局——整体布局出入口出入口设设置置示意示意东向社区入口西向社区入口西向社区入口东向社区入口563项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造?通过景观设置营造婚庆的浪西西里草坪漫场景，和欢乐的逛街氛围；凯瑟琳广玫瑰维香场教堂也榭花海罗第纳丽皇?通过街道和广场的命名、以曼五走舍丘比特后大蒂大廊广场大及景观打造来体现婚庆文化主街克道道大题；罗马街长廊?设置特色婚庆仪式路线强桃花岛威尼斯人化主题，并借此聚集人气，带爱丁堡广场动商业运营。573项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造示意示意凯瑟琳广香场榭丽罗曼舍蒂克大大街街凯瑟琳广场香榭丽舍大街罗曼蒂克大街583项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造示意示意丘比特广场593项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造示意示意桃花岛桃花岛爱丁堡爱丁堡603项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造示意示意西西里草玫瑰教堂坪花海罗马长廊玫瑰花海西西里草坪西西里草坪景观——许愿亭罗马长廊613项项目目规划规划——整体布局——整体布局商商业业主主题题文化文化营营造造婚庆路线一：教堂婚礼新人在教堂举行婚礼后，经过本项目打造的一系列婚庆文化场景，并留影，最终抵达会所宴席和洞房，完成婚礼仪式。教堂婚礼教堂留影西西里草坪凯瑟琳教玫瑰