谨呈：宁夏润翔房地产开发有限公司2011吴忠市润翔·盛祥花苑物业发展建议提案：阅海房地产营销公司2011年7月18日盛祥花苑前期产品定位目录?第一部分：关于阅海公司?第二部分：市场调研?第一章：吴忠市经济与社会发展状况分析?第二章：吴忠市房地产市场分析?第三章：吴忠市各区域代表性楼盘分析?第三部分：本案研究?第一章：本案地块价值体系分析?第二章：本案SWOT分析?第三章：本案目标客群分析及锁定?第四部分：本案定位?第一章：形象定位?第二章：产品定位?1、高层、小高层、多层配比关系?2、套型面积段配比关系?3、户型推荐?第三章：营销价值体系分析关于阅海第一部分：关于阅海关于阅海a关于阅海a关于阅海a关于阅海a关于阅海a关于阅海a关于阅海a第二部分：市场调研a市场调研www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案注：“房价涨幅的合理区间，应该在CPI和GDP的涨幅之间，高于CPI涨幅，但低于GDP涨幅。”——————全国工商联房地产商会会长聂梅生a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析吴忠城市规划与发展状况2、滨河水韵璀璨明珠　塞上江南风景独好，水韵吴忠明珠璀璨。清宁河、罗家河等大小湖泊湿地象一颗颗玉珠散落在黄河两岸和城市周围，形成了城在水中、水在城中壮美画卷，新月广场、滨河新村、伊斯兰文化中心、民俗博物馆……一个个具有浓郁回族风情的标志性建筑拔地而起。做足做好“路、水、绿、特”四篇文章，加快基础设施、产业发展、区域市场、生态环保、公共服务、城乡发展等“七个一体化”进程，切实提升城市品位，增强城市功能，改善人居环境，滨河生态水韵城市建设已初具规模，犹如镶嵌在黄河金岸上的一颗璀璨明珠。　　a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析吴忠城市规划与发展状况　　　城市功能得到提升。全力推进国家园林城市、国家卫生城市和中国优秀旅游城市创建活动。组织实施了市区提质增绿工程，市区新增城市绿地2160亩，城市绿地总面积达到2.2万亩，公共绿地面积达到6660亩。　　近三年是吴忠市城乡建设投入最大、步伐最快、特色最鲜明的三年。全市共实施城乡建设项目911个，建筑面积841万平方米，完成投资158亿元，是前10年城乡建设投资的总和。全市城市化率由39%提高到44%，市区城市化率由45%提高50%，建成区面积由23.5平方公里扩大到58平方公里，城市绿地率、绿化覆盖率和人均公共绿地面积分别达到36.5%、38.5%和17.6平方米。a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析a市场调研2005年—2010年吴忠市区房产开发投资增长比值25120.00%108.60%100.00%20www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产20.4策划300018.1案80.00%159.860.00%11.311.610.9开发投资40.00%增长1043.20%29%20.00%52.70%4.30%0.00%-6.20%0-20.00%2005年2006年2007年2008年2009年2010年a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析二、2010年吴忠市房地产市场分析1、市场运行主要情况（1）房地产投资持续保持增长。2010年吴忠市市区房地产开发投资持续保持增长。1-12月份，市区累计完成房地产开发投资18.1亿元，同比增长29%，其中住房完成投资12.8亿元，同比增长16%。商品房施工面积114.3万平方米，商品住房施工面积94.3万平方米，同比下降6%，其中新开工面积74.1万平方米，新开工住房面积63.8万平方米。（2）商品住房交易量回落。2010年，市区销售商品房38.3万平方米，同比下降18%，其中销售商品住房35.5万平方米，同比下降20%，商品住房实现销售额11.5亿元。（3）商品住房销售价格基本稳定。去年12月份，市区商业用房销售价格4547元/平方米，同比下降1%，商品住房销售价格3230元/平方米，同比增长16%，环比增长3.8%，商品住房销售价格涨势减缓，商品住房销售价格过快增长得到抑制。（4）商品房供给量增大。2010年，市区批准预售商品房面积83.5万平方米，同比增长10%，其中批准预售商品住房面积80.5万平方米，同比增长17%。a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析（5）存量房交易量大幅增加。2010年受国家和地方出台的二手房交易税收政策的影响，市区存量住房交易量增长明显，共成交4180套，同比增长69%成交金额8228万元，交易面积40.9万平方米同比增长88%，存量住房平均价格为2010元/平方米，与去年同期持平。（6）房地产业税收占地方税收比重较大。2010年市区房地产业累计实现税收1087万元，同比增长106%，房地产和建筑业税收占市区税收总收入的44%，其中房地产契税类收缴5399万元，同比增长84%，占房地产业税收53%，房地产业对地方经济的贡献率占据重要地位。2、房地产市场凸显现象（1）购房对象呈现多元化，购房趋于理性。根据对各楼盘销售情况统计显现，市区商品住房销售中，市区居民购买新建商品住房的占50%，周边乡镇进城购房的占35%，外县市（区）居民到吴忠购买房屋的占15%。购房动机基本以自住需求为主。购房者对住房的关注集中在价位、户型和区位环境等因素上。从去年商品住房成交户型面积来看，新增购房需求中，购买套型面积90平方米以下的占12%，购买套型面积90-100平方米的占14%，购买套型面积100-120平方米的站40%，购买套型面积120-140平方米以上的占20%。套型在140平方米a以上的占14%，套型面积100-120平方米段的户型住房是当前市场销售主流。市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析（2）抑制住房价格过快增长的宏观调控政策得到显现。去年4月以来，国务院、各相关部委及区、市政府出台的一系列房地产市场调控政策，在加大保障性住房和普通商品房有效供给的同时，实行更为严格的差别化住房信贷政策和税收政策，打击投机性购房，遏制房价过快上涨。政策的施行抑制了不合理需求，稳定了住房价格，使供求矛盾得到逐步缓解。根据调研从吴忠市今年房价月度增幅看，与去年同期相比，4月份增长36%、5月份增长26%、6月份增长21%、7月份增长17%、8月份增长12%、9月份增长13%、10月份增长13%，11月份增长11%，12月份增长16%，从去年5月份开始，吴忠市商品住房销售价格增势减缓，宏观调控政策效应开始显现。（3）受住房信贷政策和增收营业税等房产新政的影响，新建商品住房交易量回落。受国家和地方出台的有关房地产市场调政策影响，特别是住房信贷政策的收紧，去年吴忠市市区销售销售商品住房35.5万平方米，同比下降20%。造成市区商品住房交易量回落的主要原因；一是受今年5月份出台的差别化住房信贷政策和10月份出台的增收营业税等房产新政的影响，购房群众申请房贷门槛进一步提高，多数银行的个人按揭贷款批准数量和额度明显减少，购房群众资金来源受限；二是购房群众对当前房价下降的预期心理进一步提高，造成了市场持币待购心理的日渐成熟。（4）购房资金来源，受信贷政策波动较大。根据调研对吴忠市群众购房资金来源统计发现，群众75%通过申请银行按揭贷款购房，10%通过公积金贷款购房，15%通过自有资金购房。群众通过贷款购房的比例占到了90%，对贷款的依赖性较强，受信贷政策影响较大。a市场调研第一章：吴忠经济与社会发展状况分析3、当前吴忠市房地产市场运行形势分析从2010吴忠市房地产市场运行情况看，市政府抢抓中央实施新一轮西部大开发的战略机遇，加快推进城镇一体化建设，大力实施沿黄城市带发展战略，以打造沿黄城市带上最具特色、最有魅力、最富活力的具有鲜明民族特色和塞上江南风光的“滨河生态水韵城市”为目标，将吴忠建成为宁夏沿黄城市带上最富吸引力的城市，吸引了周边市县大批居民在这里投资置业。目前，吴忠市房地产市场购房群众持币观望现象比较浓，各楼盘销售相比较为清淡，但从长远看，吴忠市购房群体基本上以首次置业和初次改善住房需求为主，投资型成份较小，受国家宏观政策调控的波动小。面对吴忠市房地产业发展形势，市场竞争将会日趋激烈。因此应加强范房地产开发经营行为，增强抵御风险的能力。a市场调研第二章：吴忠房地产市场分析住宅：受国家调控影响，供需双方市场观望浓厚，包括准购房客户有一部分也是持币观望，静观其变；各家楼盘销售中心来访出现不同层次下滑，成交量相对出现一定下滑，各家开发商均延期推广节奏，开发商与客户都期待“拐点”的到来，商业：未受国家调控太大影响，供需市场相对稳定持续增长市场调研第二章：吴忠房地产市场分析1、吴忠市滨河、新区板块2、吴忠市老城区板块3、吴忠市城南板块4、吴忠市城北板块a市场调研www.fdc01.com房市金碟/最有价值房产策划3000案a市场调研项目区域市场分析区域市场调研基于本案的市场区域，为使市场调查更具代表性，采取抽样楼盘踩点，楼盘分布分别位于老城区与城南区，选其具有