东城LBD休闲商业中心1核心问题解析宏观市场商业市场现状地块条件核心问题业态定位案例借鉴济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com2宏宏观观市市场场分析分析商业政策分析商业政策分析商业规划分析经济因素分析经济因素分析商贸流通政策分析社会因素分析社会因素分析房地产相关政策分析城市化特点分析城市化特点分析宏观市场总结宏观市场总结济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com3商商业规划业规划分析分析－－城市整体城市整体规划规划中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式正在形成“一心”是由月“一廊”是白浪河路、北宫街、河、虞河两岸绿北海路、健康街化带及两河之间所围合的城市中的绿地构成贯穿心区，是优化、“一心”的中央提升中心城市服绿色生态通道务功能的主体“一环”是长松路、玄武街“一轴”指由北、潍县路、宝海路向北延伸连接通街组成的城滨海新城的经济发市快速交通环展轴体本项目位于一轴之上，经济的快速发展，综合经济水平的提高，必将给商业发展带来契机。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com4商商业规划业规划分析分析－－城市整体城市整体规划规划城市道路系统逐步完善城市交通系统的发达，将会给项目带来更高的可达性，从而加大商业的辐射范围。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com5商商业规划业规划分析分析－－商商业规划业规划（1）50个产业服务区为加快全市服务业发展,潍坊市将重点规划建设和培育50个产业集聚度高、发展特色鲜明的重点服务业园区,重点发展科技与信息服务园区、现代物流园区、文化旅游休闲区、商贸流通园区、商务服务区和会展博览园等六类重点服务业园区。市级重点服务业园区共6类47个，其中科技与信息服务园区6个:潍坊北王国际赛格数码港、潍坊高新开发区生物医药科技产业园、潍坊高新开发区电子信息产业园、潍坊软件园、潍坊经济开发区高新技术产业园、高密豪迈高科技园。本项目隶属东部高新产业区，周边有高新开发区生物医药科技产业园和高新开发区电子信息产业园，其发展受到政府支持；但目前配套相对较落后，商业氛围的形成尚需一定时间。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com6商商业规划业规划分析分析－－商商业规划业规划（2）城区北部将建大型商住区根据潍坊市委、市政府对经济开发区的总体规划，玄武街(原北环路)即将改造为中心城区道路，与此同时该区域周边将建设成为大型商住服务区，突出培育休闲餐饮、商务居住等经济性产业。（3）奎文建设现代服务业特色街区2007年，奎文围绕吃、住、娱、游、购等旅游要素巧做文章，全面启动特色街区建设，倾力打造10条业态特色鲜明、品牌效应明显的商业街区，形成特色鲜明商业带。根据以上三点规划指标，本项目隶属开发区，但开发区现状尚不乐观，北部商住区及奎文区的特色服务区的建立，将给本项目带来一定压力。从而制约项目商业发展。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com7商商贸贸流通政策分析流通政策分析?2005年商务部等七部门确定潍坊为全国两省五市深化流通体制改革试点城市之一?2008年潍坊市政府工作报告中提出：加快发展现代服务业。加快重点城区、重点园区、重点镇和重点企业“四大载体”建设。做大做强金融保险、现代物流、文化旅游、科技信息、房地产和商务服务等“六大产业建成区域性金融中心、半岛地区重要物流枢纽城市。?潍坊市将对重点规划建设和培育的50个产业服务业园区，采取优惠及扶持政策，促进其持续协调健康发展。通过商贸流通这个分析看出，针对潍坊商业市场的发展政府将给予以定政策支持，这也是本项目商业发展的一个机会。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com8房地房地产产相相关关政策分析政策分析?2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。新政要求，提高商业用房贷款利率，打击了部分商铺投资者的热情。?央行从1月16日起，上调存款类金融机构的人民币存款准备金率0.5个百分点至15％，2007年，央行10次上调准备金率。此次调整后，普通存款类金融机构将执行15%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。政府出台的一系列金融政策，将会给商业项目的投资客户带来一定影响，许多投资客户已经转向风险较小的金融理财行业，将会给商业销售带来一定影响。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com9房地房地产产相相关关政策分析政策分析?新版土地出让合同示范文本2008年7月1日起执行，要明确开工时间。国土资源部、国家工商总局日前发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本。根据示范文本，受让人应在按合同约定付清全部出让价款后，方可申请出让国有建设用地使用权登记；商品住宅项目原则上开发时间最长不得超过3年。合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。该项政策的出台，对于处在不成熟区域的本项目，商业开发时续上将会受到影响。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com10宏宏观观市市场场分析分析商业政策分析商业政策分析产业结构分析GDP总量及人均GDP经济因素分析经济因素分析分析人均可支配收入和消费水平分析社会因素分析社会因素分析恩格尔系数分析城市化特点分析城市化特点分析房地产开发及固定资产投资分析宏观市场总结宏观市场总结济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com1120032003－－20072007年年产业结构产业结构分析分析产业比例结构情况100%16.415.513.6912.3111.5590%80%70%60%50.754.856.8658.1558.1150%40%30%20%32.929.729.4529.5430.3410%0%2003年2004年2005年2006年2007年第三产业第二产业第一产业?潍坊第三产业发展缓慢，从而影响到商贸行业的发展，潍坊尚处于一个重工业发展的城市，根据城市化发展理论，潍坊下一步发展的首要任务是向轻工业（信息产业）发展，未来将会给潍坊服务行业发展带来机会，也将给商贸业发展带来契机。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com1220032003－－20072007年年GDPGDP情情况况分析分析国民生产总值分析GDPGDP增长率人均情况分析250025.0%2334922.7%20562500025%22.4%200020.8%19.8%20.0%196771720.92000020.3%20%1471.216.8%17279150014.8%15.0%14.6%1412011991500018.7%15%995.11173913.9%100010.0%1000010%5005.0%50005%00.0%00%2003年2004年2005年2006年2007年2003年2004年2005年2006年2007年GDP（亿元）增长率人均GDP（元）环比增长率?国民生产总值及人均GDP的增长，将会促进潍坊消费市场的快速发展，未来几年内潍坊商业市场的需求将会加大。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址:http://www.sz-senox.com13潍潍坊市民人均收入及消坊市民人均收入及消费费水平分析水平分析城市居民人均可支配收入情况城市居民人均消费支出情况1600018%13716120001080025%140001184616%881615.8%14%1000022.5%20%120001031814.8%68227663929712%8000100008317612315%10.3%11.8%10%15.0%800010.1%60008%12.3%10%60008.6%11.4%6%400040004%20005%20002%00%00%2003年2004年2005年2006年2007年2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入（元）环比增长率人均消费支出（元）环比增长率?近几年，潍坊市城市居民人均可支配收入呈现稳步增长状态，环比增长率皆在10％以上，2007年城市时期人均可支配收入达到13716元。?城市人均消费支出亦逐年增加，且其增长率大于人均可支配收入增长率。2007年人均消费支出10800元，增长比例达到22.5％。整体消费能力上升巨大，消费潜力凸现。?人均可支配收入的稳定增长，尤其是人均消费支出的增长，为商业市场提供了强大的消费力。济南信立怡高物业顾问有限公司地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号网址