谨承：山西省太原市万柏林区后北屯村委会太原后北屯项目前期策划河北鼎杰房地产经纪有限公司2012年3月目录一、太原市宏观经济情况六、产品建议(一)高速发展中的太原经济（一）预想风格(二)经济结构（二）产品卖点结构(三)发展趋势二、太原市房地产市场发展情况(一)整体发展情况七、附件(二)各区发展情况（一）专业营销结构三、城市综合体市场竞争情况分析（二）专业营销策划工作流程(一)市场竞争格局(二)周边可参考性的产品竞争状态四、本项目的SWOT分析(一)地块研究(二)项目SWOT分析五、项目定位(一)产品定位(二)形象定位(三)客户定位一、太原市宏观经济情况（一）高速发展中的太原经济（二）经济结构（三）发展趋势(一)高速发展中的太原经济1.城市整体发展情况太原市经济在改革开放以后得到了长足的发展，尤其在最近几年处于高速发展中，其发展的速度已经名列全国同类城市前茅。?太原市GDP年平均增长率11%，人均GDP增长11.2%。据统计，2011年全市实现生产总值（GDP）1778亿元，比2010年增长11%。人均可支配收入24869元，增长12.2%。呈现出第一产业平稳、第二产业领先、第三产业较快增长的经济运行格局。?近三年GDP连续跨越三个千亿元：2008年跨越1400亿元、达到1468.64亿元；2009年跨越1500亿元、达到1545.24亿元；2010年跨越1700亿元、达到1778.05亿元，三年间累计增加359.36亿元。从2012年开始，太原市经济运行进入了新一轮经济增长周期，目前已经攀升至较高的运行区间内，正处于快速增长的平台。(一)高速发展中的太原经济2.人均发展情况?2008年——2012年，太原市人均2012年(预GDP20033年度2008年2009年2010年2011年增长率排名由年的第位上计)升至2011年的第1位。为实现中西部经济强市奠定了坚实的基础。?2000年太原市居民可支配收入达到6108.6元，首次突破6000元。到2004年太原人均可支配收入已达9353增长幅度10.30%13.30%15.50%15.70%17.60%元，到2011年太原市居民人均可支配收入为城市居民15607元，农村人均纯收入6828元。?04年9月末，太原市金融机构各项存款余额2095亿元，比年初增长人均GDP125301561519160248692800016.3%；同时各项贷款余额1846.84亿元，比年初增长8.7%。存贷差相当明显。(一)高速发展中的太原经济?3.固定投资情况?持续增长?2009年，全社会固定资产投资完成782亿元，比上年同期增长11.3％。2010年全社会固定资产投资完成916.5亿元，增长8.5%。?从项目看，省属投资增长最快，市属投资略有下降。国有投资增长速度继续领先，仍然保持了较快的增长势头。从产业看，由于惠农政策得以落实，提高了农民的种粮积极性，农业投入加大，增速呈现出恢复性的快速增长。?房地产开发投资增速回落。2010年以来，强化基础设施建设，累计完成投资287.6亿元，完成滨河东路北延，祥云桥等项目413项，房地产开发投资累计702.4亿元。(二)经济结构1.比重倾向明显，结构不合理?第二产业以资源型挖掘和加工为主导的投资比重过大，既是太原经济的基础又是未来经济发展不安定的因素。各产业固定资产投资额200173.69150124.39100500.720第一产业第二产业第三产业(二)经济结构?2.结构调整中未来发展前景不明朗?2004年第一产业投资比上年下降67.9%，第二产业增长81.8%，第三产业增长24.9%。经济结构在发生变化，但是第二产业的倾向还是非常突出，第三产业发展也得到了增速。(三)发展趋势?1.南移西进?太原市政府提出“南移西进”的发展政策，城市发展的重点从原来布局局促的迎泽区中心地带逐渐向南侧的小店区和西面的万柏林区发展，给城市赢得了更多的发展空间。?尤其是万柏林区。万柏林区位于太原市西北部，新组建的万柏林具有区位、资源、产业、市场、人才和基础等六大优势，是城乡一体、功能齐全的新型城区。随着太原政府提出的“南移西进”的政策，以及近几年房地产行业的兴起，这个传统的工业城市焕发生机。经过政府十几年对大型公共住宅区的建设，已经积累了庞大的生活社区以及巨大的潜在二次置业消费群体和势头趋于国际化的消费观念。?同时长风商务区的建设也是太原市城市发展的重要举措。长风街文化商务区域位于汾河以西、长风西街以南，规划用地2.54平方公里。规划中的长风街文化商务区处于南移的城市发展交接地带，是未来城市发展的核心区域，濒临汾河、靠近晋阳湖，具有得天独厚的区域优势。山西省会展中心、太原市音乐厅、太原市博物馆和未来的政治中心都准备选址在此。?这些城市发展趋势对本案有重大影响。(三)发展趋势?2.太原都市圈打造?为了进一步加强太原市的建设《山西省城镇体系规划》确定了太原按照都市圈的模式进行发展。?5年以后，太原市全部加上阳泉市全部、榆次地区、寿阳县等14个县地市组成国土面积3.1万平方公里，人口965万，GDP达945亿元的大都市圈。?同时，城市化水平达60%，2020年达到75%左右。目标是强化核心城市太原市的指导地位，将太原市都市圈建成国内社会经济发达的区域之一。(三)发展趋势?3.太原高端人文环境初现星河湾：国之大宝——星河湾题记：柳宗元，唐河东（山西永济市）人一代思想家，文学家。令世界尊崇令对手羡慕的星河湾！高端地产的榜样，中国财富阶层标签，中国高端生活事业和修为的平台。概念：晋英回家让有钱的晋英回家，让中的晋英回家，让全世界的晋英回家，留住外逃的晋钱，留住跟随的投资客。(三)发展趋势?3.太原高端人文环境初现摩天石：同主流文化对流的社会能量中还存在俩种不可忽略的地域心态：一种的落后恐惧症一种是空置优越感——马清运杰产品，选传播，酷营销。7米高的空中私家花园。300-800平米顶级公寓。打造太原“第一高楼”“超星级酒店”。概念：挖掘“黑金新晋商”的资本回流中寻求安全置换的新游资。(三)发展趋势?3.太原高端人文环境初现万达公馆龙潭湖：风水学说：水之源也。青龙起峰，富贵永不穷。大凡离龙起祖，起伏之元，屈曲而来，星体端正，骨脉分明，到头容结者，为龙之上吉，主科甲王侯之地。《易》曰：离者，丽也。世界湖居典范，得龙潭者得龙城。二、太原市房地产市场发展情况?(一)整体发展情况?(二)各区发展情况(一)整体发展情况?1.整体概述?太原市房地产市场相对发达城市总体比较落后，起步比较低。但太原作为山西省会，较之其他同省城市发展速度比较快速，尤其是从1999年取消福利分房以来，到2005年六年时间，房价上涨近65%。?从2000年开始，太原房地产市场开始出现专业的代理商，市场操作日趋专业，市场上开始出现较为集中醒目的销售广告。在产品方面，到2005年上半年，已经形成户型结构较为丰富，产品类型多样化的特点。?2003年下半年非典之后，太原市在大规模进行旧城改造的基础上，提出将市中心南移，并加快西南发展，“南移西进”一时成为热门话题，太原市相关区域的住宅价格也迅速增长。?由于商业用房不受”限购令”影响，投资者将目光转向商业用房市场，商业用房市场呈现供销俩旺态势。据统计，2011年1-6月太原商业用房供应面积为39.66万平米，较去年同期上涨44.22%，商业用房销售量22.24万平米。较去年同期上涨82.44%成交均价为11521.57元/平米。受“限购令”外地人购房比例下降同比减少12个百分点。(一)整体发展情况?2.商业用房供需状况?2010年，太原商业市场供应量为41.51万㎡，较去年上涨55%。本年成交面积为39.66万㎡，成交量较上年上涨55.77%。?太原商业市场无论从供应量还是成交方面都呈现逐年上升的趋势，从2008年到2010年每年都以接近50%的比例上涨。这证明了太原商业市场逐渐扩大的趋势。对于太原这个二三线城市来讲，二手房交易市场本身不够2010年39.66成熟，商业物业出售较为困难，商业市场发41.51成交供应25.46展还处于初级阶段。2009年26.78?由于中国当地产市场普遍都以住宅开发为主9.84，缺少商业项目开发、招商及运营等方面的2008年0经验，目前来看商业模式较为成熟的开发商01020304050为万达、九龙仓等。由于政策的调控方向的万平方米转变，未来商业地产旅游地产将会成为房地产市场开发的新方向。?具我们了解，万科等知名开发商也纷纷转向商业开发，寻求自己的商业开发模式。对于我们太原本地企业而言，商业市场属于一个刚刚起步的阶段，我们应该尽快调整企业发展的方向，以至于我们不会输在起跑线上。(一)整体发展情况?3.商业用房销售价格2010年，太原商业物业销售价格波动较大，随着住宅市场的火爆，底铺型商业越来越受到投资者的亲睐。180001630216000140001200093301173912456元89251000011496/9196963280009686㎡7150895371596000400020000月月月月月月月月月月月1月12345678910112年年年年年年年年年000000000年0年年11111111110100000000000001222222222222(一)整体发展情况?4.媒体推广渠道对太原市2012年第一季度六大主流媒体——山西晚报、太原晚报、山西青年报、山西日报、太原日报、太原广播电视报进行房地产投放的监2012年第一季度房地产广告媒体选择状况测数据统计，其中，山西晚报和太原晚报是两种最主要的媒体，投放421太原晚报量达到了总投放量的70%以上15山西晚报山西青