浦江镇143号地块前期策划2011年1月1报告提纲世界顶级别墅豪宅产品启示上海顶级别墅市场情况分析项目地块本体及SWOT分析143地块项目定位和产品规划营销推广思路渠道初探2世界顶级别墅项目的启示?世界顶级别墅豪宅先进的设计理念和功能布局，是本项目学习借鉴的重点方向；?学习世界顶级别墅先进理念的同时，还需要结合中国自身的生活方式，做到中西融合；?大空间尺度是顶级别墅豪宅的必备元素，要做到空间的大与功能布局的合理间的巧妙结合；?世界顶级别墅项目的设计风格和布局极为追求与周围环境的和谐统一；?未来富豪的生活方式越来越注重健康、生态、环保、低碳等概念，因此，在产品的建筑用材与科技方面要体现这些主题。3世界顶级别墅项目的启示MountPleasant,SC,UnitedStates地址SouthCarolina主楼与辅楼分开，且布局对称，面积(㎡)703保证主次生活空间私密性的同时，兼顾了项目的美学价值。叫价(CNY)29,837,3604世界顶级别墅项目的启示SanAntonio,TX,UnitedStates人性化的男女主人双主卧以及卫浴、衣帽间等的设计，充分考虑到男女主人各自的空间需求，尊重彼此生活习惯的独立性。地址Texas面积(㎡)888叫价(CNY)PriceUponRequest5世界顶级别墅项目的启示PacificPalisades,CA,UnitedStates地址California面积(㎡)1078厨房功能多样化设计，除了烹饪，也叫价(CNY)170,925,925是用餐和家庭成员沟通的休闲空间；同时需注意厨房室内外空间的和谐连接，使烹调就餐不再局限于狭隘空间。6世界顶级别墅项目的启示ParadiseValley,AZ,UnitedStates世界富豪越来越关注自身健康与生活环境的质量。因此，居所内外的运动设地址Arizona施显得格外重要。本案例中，户外网球场，既是景观，又是运动休闲配套。面积(㎡)869叫价(CNY)66,369,0437世界顶级别墅项目的启示Guerande,PaysDeLaLoire,France地址NewYork本案例建筑用色与形态极为注重与周边环境的和谐统一。面积(㎡)1,858如户外游泳池，与周边的湖水和蓝天相呼应，呈现水天相连的美景叫价(CNY)388,317,150。8世界顶级别墅项目的启示CotoDeCaza,CA,UnitedStates专门辟出巨大空间，作为豪华车库，除了放置代步的豪车外，还具地址California备私人汽车收藏馆的功能，收藏古董老爷车，充分体现主人的品味。面积(㎡)883叫价(CNY)66,312,6219世界顶级别墅项目的启示艺术珍品历，久弥新地址:18WiltonCrescent,London,W1地址:12EatonSquare,London,SW1简介：位于伦敦，靠近Knightsbridge尊贵地段。项目总建筑面积为简介：列入摄政时期的一级花园洋房，总建筑面积为6,545sqft。34,326sqft，是高四层、附地下游泳池的豪宅。该物业坐落于Belgravia于其中一个最好的花园广场。DTZ戴德梁行成功销售成交价：?20,000,000DTZ戴德梁行成功销售成交价：?12,000,00010世界顶级别墅项目的启示←新加坡8NASSIMHILL简介：独享永久地权、带电梯的3层高豪华联排房屋。位于最显赫身临仁份地段，拥有私家花园及游泳池。面积由l4209至5759sqft(单水者边)，层高3.3米,客厅更高达6.6米，尽显高贵豪华。而乐DTZ戴德梁行联合代理居山古，智，今者如乐此水，→新加坡吉宝湾映水苑ReflectionsAtKeppelBay）简介：面临圣淘沙岛，背倚花芭山。由六栋高层公寓和11座低层公寓共1,129户组成，包括一房到四房豪华公寓和顶层公寓单位。豪华的休闲设施有高级会所，奥林匹克标准长度泳池，水力按摩池等。DTZ戴德梁行联合代理11世界顶级别墅项目的启示←中国香港地址：香港赤柱滩道6号临仁DTZ戴德梁行公开招标水者成交价：HK$5.25亿而乐居山古，智，今者如乐此水，→新加坡涛源湾（Seascape）简介：涛源湾屹立于升涛湾临海地段，濒海而筑，自然海景尽收眼帘。总建面157,108sqft，由8幢私人公寓组成，总共提供151个高尚单位。项目提供多种单位选择予买家，单位间格由拥有三房的2,164平方呎至9,655平方呎的临海别墅不等。DTZ戴德梁行联合代理12世界顶级别墅项目的启示←中国香港寸地址：香港山顶，歌赋山道1号奢华土简介：占寸地金位于香港山顶歌赋山道及山顶道交界处。整，身，地“个项目由4栋3层高附带停车场的独立屋份主象情”组成，于1996年落成。公共设施包括带健征节身房、游泳池的会所，及网球场。项目总建筑面积为41,980sqft。DTZ戴德梁行公开招标成交价：HK$4.30亿13报告主要结论综述?参考国外顶级别墅案例可见，大空间尺度是顶级别墅豪宅的必备元素之一，建议别墅产品要保证足够的占地面积，普通房源占地1.5-3亩左右，大别墅占地3-8亩不等为宜；?常规情况下，独立别墅项目的容积率大都在0.35左右，所以，为保证项目奢华大宅档次，建议整体容积率要下调至一个效益最大化的平衡点；?为吸引更多客户群、实现综合效益最大化，建议将别墅地上建筑面积段大致划分为500平米、600-900平米，以及1000-1500平米三个梯度。14报告主要结论综述143143号号地地块规划概块规划概念示意念示意图图?建议将地块整体呈轴线对称排布，南向不设出入口，主入口设在东侧浦星路上；?景观规划社区内部侧重于水系的利用和堆坡造势，外部斥资打造周边环境；?产品排布结构类似“金字塔”形状；15报告主要结论综述?商业配套（星级酒店）规划在靠近北侧入口处，规划建设商务交际和休闲生活“双会所”，分别放在星级酒店底座和中心湖小岛上；?彩色部分作为前期销售重点打造的营销示范区，包括入口国宾级林荫大道，社区内部河景、湖景，豪华休闲生活会所，以及社区别墅社区氛围等；?建议项目一、二期销售时，将销售中心设在岛上的生活会所内，后期可移至五星级酒店内部的商务交际会所，营销示范区内位置较好的房源装修成样板房。星级酒店样板房16报告提纲世界顶级别墅豪宅产品启示上海顶级别墅市场情况分析项目地块本体及SWOT分析143地块项目定位和产品规划营销推广思路渠道初探17项目总体定位阅读和理解欧式别墅建筑的低调与奢华、简单与极致，用心去糅合、打磨，创制一件独一无二的、值得永久珍藏和传袭的——建筑艺术品产品规划概念设想第一重第一重第二重第二重第二重第二重第三重第三重轴线对称中央湖景中央湖景轴线对称轴线对称轴线对称中央湖景中央湖景中央湖景中央湖景中央湖景中央湖景庭院深深庭院深深庭院深深庭院深深气势磅礴堆坡密植堆坡密植气势磅礴气势磅礴气势磅礴堆坡密植堆坡密植堆坡密植堆坡密植堆坡密植堆坡密植传世大宅传世大宅传世大宅传世大宅19产品规划的探索与挖掘项目规划设计原则?将地块整体呈轴线对称排布，建议将市政道路规划修改，引入中心河水系呈“申”字形规划，将中央区域环绕分割成多个岛屿。?产品排布结构类似“金字塔”形状：地块外围圈层主要规划布置500平米产品类型；南向近中心河区域排布600-800平米的中间产品；环岛区域主要排布1000平米左右及以上的产品；两个小岛作为塔尖分别用来设置会所和建造楼王。?地块主出入口设置在浦星公路上，另外分别在芦恒路和浦锦路上开设次入口，地块南面不设出入500平米产品600-800平米产品1000平米及以上产品口，保证社区的完整性和私密性。20143143号号地地块规划概块规划概念示意念示意图图21产品规划的探索与挖掘各主要景各主要景观节观节点点概概念示意念示意星级酒店岛墅户户临水生活会所中心河畔中心河畔国宾大道22产品价值点的构筑与实现价值点一：欧式古典立面--经久不衰、沉稳内敛在地段和资源既定的前提下，产品是最具可塑性和提升空间价值点二：皇室园林景观的，所以建议从以下几个方面--典雅端庄、威仪重点构建本案产品的价值点：气派价值点三：完美套型设计--简单极致、奢华私密价值点四：尊享极致人生--健康舒心、精彩从容23产品价值点的构筑与实现?本案是个超级大盘，开发周期长，产品面积段跨度大，容积率组合变化复杂，不可能通过初期说明：一两个概念或方案解决所有问题。?所以，需要根据不同面积段产品的实际情况进行有针对性的、可行性高的方案探讨。?总体原则是以1000平米以上的奢华大宅跳空区域市场、树立项目形象，作为本案的精神领袖；500平米左右的产品作为主力，产品设计和销售价格建议贴近和稍高于市场，以便最大程度降低开发风险和快速回笼资金；600-900平米的产品瞄准中间人群，作为整盘的重要补充。24产品价值点的构筑与实现价值点一：欧式古典立面——经久不衰、沉稳内敛?欧式古典立面，是顶级别墅传统延用的立面风格，市场接受度最高。?浅色石材立面为主，沉稳内敛，各种欧式古典元素运用于建筑的窗、门、柱等细节处；?整体建筑展现其威严、大气的宏伟同时，又可以通过细节的处理表现精致、典雅的内涵。25价值点一：欧式古典立面1000-1500平米的独栋别墅?作为项目的殿堂级大宅，1000-1500平米面?它作为整盘最高的统领者，在立面的精神表现上，讲究积段的独栋别墅在立面的建筑表现上，讲究：高贵和尊享。：气势恢弘和沉稳大气。法式风格立面法式风格立面英式风格立面英式风格立面?风格偏于庄重大方，整个建筑多采用对称造型，建筑?英式大宅级别墅秉承了英国皇室的高贵气质，在别墅线条鲜明，凹凸有致，尤其是外观造型独特，大量采风格的体现上均具