每个地方都有自己的标志每个地方都有自己的标志谨呈：深圳市朗日实业发展有限公司深圳松岗项目前期策划深圳松岗项目前期策划深圳市星彦地产顾问有限公司2010年10月目录：目录：第一部分：项目理解?项目认识：?开发思考：第二部分：市场环境第三部分：开发机会第四部分：项目定位第五部分：启动建议项项目目认识认识：：技技术术指指标标①②③①①占地：31036㎡，容积率：3.2，建面：99315.2㎡②占地：24580㎡，容积率：4.0，建面：98320㎡③占地：33748㎡，容积率：3.5，建面：118118㎡②③合计：315753.2㎡超30万㎡建面，涵盖住宅、商业、办公、旅馆的城市综合体项目项项目目认识认识：：项项目四至目四至②号地块现状为未拆迁厂房③号地块现状为未拆迁厂房南面临东方大道，路面宽，现整修中东南面为金帝都大酒店及平房项项目目认识认识：：项项目四至目四至①号地块东面现为制衣厂①号地块西面为新建民房③号地块北面现状为空地地块北高①号地块西南面为新建统建楼南低，坡①号地块现为未拆迁厂房度较大地块现为未拆迁厂房，道路规整，但周边环境较混杂项项目目认识认识：：关关于于项项目自身的思考目自身的思考??关关于商于商业业部分部分地块东临松岗大道，南临东方大道，两者均??东东、南、南两两面面临临干道，形象佳干道，形象佳为区域主干道，形象好，昭示性强，如何利用其提升项目的商业价值是规东、南两面均临主干道，形象佳，为将来的划的重点商业、酒店、办公楼的通达性提供最佳保证??关关于住宅部分于住宅部分??②②、③、③号号地地块块割裂割裂周边环境混杂，如何运用自身园林遮小路割裂两地块，影响商业的整体性蔽影响及提升住宅居住舒适度是规划的重点??周周边厂边厂房和房和农农民房的影民房的影响响西、北两面均为厂房和民房包围，区域形象不佳，降低住宅品质项项目目认识认识：：交通交通状况状况楼岗大道南光高速107国道东方大道松岗大道广深高速?本项目紧邻松岗四大交通干道交通四通八达，高速干线快速连接市区项项目目认识认识：：市政配套市政配套松岗文化艺术中心松岗交管所松岗地税局松岗汽车站松岗街道办东方居委会东方派出所位于松岗核心区，市政配套齐全项项目目认识认识：：商商务务配套配套松乔酒店工商银行花中花钢琴酒店信用社松岗储蓄所金利来大酒店金海大酒店商业配套较全，但档次不高项项目目认识认识：：生活配套生活配套松岗人民医院松岗中英文实验学校百佳超市麦当劳北师大松岗幼儿园华润万家东升实验学校肯德基泰华堂大药房天虹商场松岗中学东方小学东兴门诊女子门诊怡丰百货生活配套齐，居家氛围浓优势劣势1.位于区域主干道，区位优势1.周边农民房及厂房众多，短明显；期内环境难以大为改善SWOT分析2.周边商务、生活配套齐全；及应对策略3.规模大，物业类型齐，影响力强；机遇1.城际交通改善，“深圳西大门”优势凸显；2.产业升级使置业者购买力增强?突出项目区位优势，建立形象上3.市区高企房价使部分需求的领导者地位；?利用规划弱化周边环境影响；外溢?对产品规划设计进行包容性的设?抓住交通、产业等机遇，强化本计，最大化目标客户群；项目优势，淡化客户对周边环境的影响。威胁?精准客户渠道，最大化提高项目1.区域房地产市场相对封闭认知度。2.市场认知度低，客户认可度低开发开发思考：思考：通过项目分析可知，本案为城市中心的大型综合体项目，涵盖居住、商业、办公、酒店四大功能，项目优势相当明显，本案开发的一个重要课题是：?四大物业功能如何相互促进、融会贯通？?四大物业功能开发方向如何？目录：目录：第一部分：项目概况第二部分：市场环境?宏观环境：?区域带动：?区域前景：第三部分：开发机会第四部分：项目定位第五部分：启动建议宏宏观环观环境：境：新政解新政解读读政策事件：新国五条紧急推出深圳出台最严限购令9月28日国务院通过新闻的方式紧急推出“新国五条”，9月30日深圳出台最严厉的限购令，此次政策最受关注的是对需求的强力控制措施。新国五条核心：?房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。?各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。?调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。宏宏观环观环境：境：新政解新政解读读深圳限购令核心：?在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。?对于本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭），限购2套住房;对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。?暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。深圳国土委特别提示：?对不符合深圳暂时实行的限定居民家庭购房套数政策条件的房产买卖行为，所签订的房地产买卖合同无效，市房地产主管部门将不予以办理备案和登记过户，由此造成的法律责任由买卖双方自行承担。核心提示1：政策意图重在严防资产泡沫?我们认为，对房地产行业的认知，需要兼具宏观视野和微观经验。?当前全球金融危机并未过去，各国经济复苏步伐放缓，汇率战、贸易战已经出现明显的苗头，以美国为首的多个国家强压人民币升值，热钱亦已开始行动直指中国房地产，而国内通货膨胀预期日趋增强，房地产投资需求正在大量激发，在此背景下严防和对冲资产泡沫的风险，已成为中国政府的重中之重。?因此，此次新国五条的关键落足点在于控制需求，与新国十条不同的是这一政策不仅控制投机投资寻求，还对刚需进行了抑制，将首次置业的首付比例调整到30%，减少金融杠杆的作用。?此次调控的意义不仅在于房地产内部，也不仅在于民生和公平的范畴，而是一个更宏观、更重要，关系国家大势的重要举措，其决心和力度不容置疑。核心提示2：中央调控手法转变，从“慢半拍”变为“快半拍”?从新国十条和新国五条出台的速度和背景看，都具有一个明显的特征，就是在传统热销期关键时间窗口的前夕出台，调控手法由以前的事后补救，事后调整，转变为提前主动出击，动态调整，预计未来调控依然会采取这种方式，政策推出的速度比市场预期的要快半拍。4月17日新国十条9月28日新国五条前13天前2天“五一”黄金周“十一”黄金周核心提示3：大的宏观环境没有改变主题依然是经济增长?此次严厉的地产调控背景与2007年不同，2007年决策层主要担心经济过热，货币政策坚定从紧，而当前在复杂的经济局势面前，对经济增速放缓依然有所担忧，大的宏观政策依然将保持刺激的状态，尤其是货币政策依然适度宽松，利率依然保持低水平，整体资金面不会受创，政策的调控只是针对房地产的结构管控。五年以上贷款基准利率新增信贷（万亿）18.00%16.00%1014.00%12.00%810.00%8.00%66.00%4.00%2.00%40.00%221110123250721281821151630234.7.7.8.3.2.2.4.3.7.9.9.0.2.0.0.0.0.0.0.1.0.0.0.0.0.0.1.1919395969898020607070708080819191919191920202020202020202005年2006年2007年2008年2009年2010年核心提示4：“区域升级+产业升级”依然支撑消费者信心?此次严厉的地产调控背景亦与2008年不同。2008年全球金融危机使得人人自危，对国家和城市经济发展前景的过度担忧，击溃了购置房地产的信心底线，造成房价超跌。而当前上一轮大规模的经济刺激计划形成了众多的规划利好、建设利好，人们对所在城市的发展信心坚定，房地产消费信心也得到了有力的支撑。深圳影响分析1：对整体需求量的影响程度星彦观点：此次政策打击面广、打击力度大，除90平米以上首套、深户第二套外其他购买力均受到了进一步的强力抑制，尤其是本地多次置业的实力买家和外地投资客被彻底封杀，整体需求被人为的急剧萎缩，市场销售短期将遭受巨大压力。影响程度客户类型影响层面实力型长期投资客需求被限制豪宅客（含多次改善）需求被限制巨大短炒大鳄需求被限制，但会利用多个身份证操作小投资客需求被限制非深户改善/无社保人士需求被限制较大首次客户（90平以下）需求萎缩首次改善型客户（深户）跟新国十条相比，无影响较小首次客户（90平以上）跟新国十条相比，无影响深圳影响分析2：对不同购买力的影响程度星彦观点：首付款从20%提高到30%，对于资金本来就不宽裕的首次置业群体形成了较大的压力，购买力被较大幅度的削弱；而其他群体在实际购买力上并不受影响，只是购买资格被限制。“新国十条”：“新国五条”及深圳限购：执行利率执行利率首付成数首付成数（基准利率的倍（基准利率的倍数）数）首套房30%首套房（90平以下）实际7折极少，多为20%0.7倍（4.158%）（90平以下）首套房85折30%首套房（90平以上）30%0.7倍（4.158%）（90平以上）深户二套房50%1.1倍（6.534%）第二套房50%1.1倍（6.534%）非深户有社保二无社保首套限购，不予登记和备1.1倍套50%案多套房（6.534%）深户多套可暂不贷款政策影响分析3：不同项目类型的影响星彦观点：市场各类项目均普遍受到打击，其中针对多次置业的高端项目和投资型项目，直接面临客户突然消失的冲击，90平方米以下产品由于有