产品基础知识培训2012.11.09报告框架AnalyzeSystem产品策划基础知识建筑产品基础知识产品基础知识培训建筑风格分类园林风格分类目录产品策划缘起产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划体系内容产品策划基础知识︱产品策划缘起缘起?经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。房地产项目前期顾问阶段反馈修正反馈修正给出结论给出结论经纪公司开发商建筑规划院产品策划基础知识︱产品策划缘起缘起?经纪公司承担建筑规划设计院的部分功能，增加所提方案的可操作性与可实施性。验证反馈验证反馈给出结论给出结论前期市场调研中期产品策划后期营销推广验证反馈房地产项目前期报告目录产品策划缘起产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划体系内容产品策划基础知识︱产品策划基础资料5.项目定位主观判断3.开发商诉求4.市场调研基础资料1.地块资料2.当地政策规范客观事实产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料规划意见书及相关政府文件地块CAD图地块内外部情况既有规划方案产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件?规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息地块的用地性质、建筑指标、容积率、限高、建筑密度产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件?规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息是否含代征/代建的道路用地及绿化用地指标是否有政策房指标？限价房/廉租房/回迁房/回迁商业产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件?规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息建筑红线退让距离及道路红线退让距离社区出入口方位设置要求与车位配比要求产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件?规划意见书及土地招拍挂文件：地块真实的官方权威信息地块图：直观了解产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|规划意见书及土地招拍挂文件?规划意见书及土地招拍挂文件：其它官方文件作为补充产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|地块CAD图?地块CAD图：是产品设计的起点，务求准确无误。?可由开发商直接提供CAD图纸，或是由钉桩点坐标文件生成，或是用JPG图片大致勾勒生成。CAD格式文件钉桩点文件产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|地块内部及周边情况?地块内部及周边情况：包括现状及未来规划情况，尽可能用实景照片展示。内部：?是否存在地势高差、原生植被、水系、温泉等？?是否存在被污染后需要更换的土壤？外部：?有利的因素，景观资源，如河流湖泊、旅游景点、城市地标等，社会资源，如重点中小学，大医院，体育场所等；?不利的干扰因素，如市政主干道，铁路，工厂，专业市场，发电厂，高压线走廊，火葬场，坟地，破旧楼房等产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|地块内部及周边情况北中西东中南产品策划基础知识︱产品策划基础资料地块资料|既有规划方案?开发商已有规划方案，需经纪公司提供建议及意见；?如要求对标准层进行分割，需开发商提供标准层图纸。某项目概念性总规方案某城市综合体项目公寓部分标准层设计图纸产品策划基础知识︱产品策划基础资料当地政策规范?项目所在省、市的最新的政策规范要求。建筑日照建筑间距测算……宽高比系数标准产品策划基础知识︱产品策划基础资料当地政策规范室内采光规范?每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照。建筑间距规范?需要获得冬季日照的居住空间的窗洞开口宽度不应小于0．60m。?卧室、起居室(厅)、厨房应有直接天然采光。住宅南北向间距?卧室、起居室(厅)、厨房的采光系数不应低于1%；当楼梯间设置?住宅设计间距应严格满足日照要求，综合考虑采光，通风采光窗时，采光系数不应低于0．5%。等。日照设计不宜低于大寒日一小时日照标准，我们在具?卧室、起居室(厅)、厨房的采光窗洞口的窗地面积比不应低于体的建筑楼座排布中，住宅的正面间距均按照不同区域、1/7。不同建筑形态，按相应的日照系数进行排布。?当楼梯间设置采光窗时，采光窗洞口的窗地面积比不应低于1/12。?采光窗下沿离楼面或地面高度低于0．50m的窗洞口面积不应计住宅侧面间距中入采光面积内，窗洞口上沿距地面高度不宜低于2．00m。?条式住宅，多层不小于6米，高层与各种层数住宅之间不小?除严寒地区外，居住空间朝西外窗应采取外遮阳措施，居住空间于13米；朝东外窗宜采取外遮阳措施。当采用天窗、斜屋顶窗采光时，应?高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅，应考虑视线因素，采取活动遮阳措施。适当加大间距；——城市居住区规划设计规范——国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011产品策划基础知识︱产品策划基础资料开发商诉求?开发商对开工顺序常常有自己的考虑。B由南由向北北向D南CAE初步方案：开工顺序，由南向北最终方案：开工顺序，由北向南产品策划基础知识︱产品策划基础资料市场调研|宏观市场?宏观市场涉及城市层面的信息，如：GDP，房地产年度/季度/月度的成交量与成交均价；?中观市场涉及区域及板块层面的信息，如：区域位置，成熟度，居民评价；?微观市场涉及直接竞品，如：竞品产品类型、建筑/园林风格、精装报价及标准、单盘年度/季度/月度消化量，现有存量，畅销/滞销产品的房型、面积区间、单价、总价区间等。产品策划基础知识产品策划基础知识︱︱产品策划基础资料产品策划基础资料项目定位|项目档次和居所用途?项目档次和居所用途：指导户型及楼座标准层设计。项目档次顶级高端中高端中端居所用途第一居所第二居所商务公寓投资型度假养生……产品策划基础知识产品策划基础知识︱︱产品策划基础资料产品策划基础资料项目定位|客群定位?客群定位：目标客群的家庭收入、成员数量、房型需求、能承受的单价与总价等。产品策划基础知识产品策划基础知识︱︱产品策划基础资料产品策划基础资料项目定位|产品类型与户型配比?产品类型与户型配比：最具指导意义，重中之重产品类型户型面积区间比例（建面比）零居50-60㎡30-40%公寓一居70-80㎡40-50%塔楼两居90-110㎡20%合计23000㎡100%注意：建筑面积/实得面积?套数比/建面比?产品策划基础知识产品策划基础知识︱︱产品策划基础资料产品策划基础资料小结产品策划基础资料1、地块资料2、当地政策规范3、开发商诉求4、市场调研5、项目定位?规划意见书及相?与楼座排布相关?项目目标?宏观市场?项目档次关政府文件?与赠送面积相关?项目发展方向?中观市场?居所用途?地块CAD图?其它?期望均价?微观市场?客群定位?地块内外部情况?开工顺序?产品类型?既有规划方案?……?户型配比目录产品策划缘起产品策划基础知识产品策划基础资料产品策划体系内容产品策划基础知识︱产品策划内容综述?产品策划体系分为六部分内容。地块价值分析规划设计原则产品策总体规划建议划体系户型设计建议建筑及园林风格建议附加值提升建议产品策划基础知识︱产品策划内容地块价值?地块价值分析：判断各地块之间、同一地块各方位之间的居住价值和商业价值。建材市场N基于地块综合影响内外部情况京开高速京九铁路噪声影响西侧噪声影响绿化隔离带150米绿带改善环境西侧居住地块东侧100米绿带降低噪声东侧居住地块绿化隔离带改善环境影响因素：京九铁路建材城京开高速城中村改善因素：东侧绿地西侧绿地待拆迁城中村居住价值：东地块西地块综合影响商业价值：中间规划路两侧产品策划基础知识︱产品策划内容规划原则?规划设计原则：确定规划方向，如容积率的拆分，各地块的容积率和建筑类型，户型分配等N基于地块价值分析、规划指标、项目定位等西侧R=2.6-2.8绿化隔离带西侧居住地块东侧东侧居住地块绿化R=2.9-3.1R=1.9-2.1隔离带?总建筑面积做满，实现总体2.5容积率；?所有商品住宅均为南北通透的板式建筑，舒适性较高；?适度拆分总体容积率；?打造地块内部均质化优良环境。?拔高西地块容积率指标，做足高度，降低东地块容积率；产品策划基础知识︱产品策划内容总体规划建议总规布局交通组织户型配比?概念规划图?交通组织图?户型配比表?总规图?消防通道图?总规指标表?楼体鸟瞰图?单元入口图?日照测算图?地下车库图?……?……产品策划基础知识︱产品策划内容附加值提升建议精装修设备设施社区配套物业服务?精装修标准?常规设备设施?会所?服务等级?精装修价格?新技术运用?商业?服务内容?精装修风格?幼儿园?……报告框架AnalyzeSystem产品策划基础知识建筑产品基础知识产品基础知识培训建筑风格分类园林风格分类案例分享建筑产品基础知识产品形态的认知建筑产品基础知识户型的基本概念建筑产品基础知识︱产品形态认知独栋别墅双拼别墅联排别墅别墅的产品形态叠拼别墅合院别墅低密产品形态的认知空中别墅花园洋房建筑产品基础知识︱产品形态认知?独栋别墅——2-3层，独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。建筑产品基础知识︱产品形态认知?双拼——建筑仅2-3层，它是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成。双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。建筑产品基础知识︱产品形态认知?联排——又称TOWNHOUSE，高度一般不过5层，（常见3层）有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。