市场研展部“露香园”市调分析报告?项目位置黄浦豫园板块，露香园路1号。?配套环套交通环境：10号线（豫园路站）距离项目步行约5分钟；8号线（大世界站）距离项目步行约10分钟；1号线（黄陂南路）距离项目步行约15分钟。隧道：人民路隧道（人民路—陆家嘴）、延安东路隧道（人民路—陆家嘴）、复兴东路隧道（人民路-浦东张杨路）中、小学：上海市实验小学（市重点，位于露香园一期）、光明小学、蓬莱路第二小学、报童小学、卢湾区第三中心小学、复兴东路第三小学等，格致中学、光明中学、敬业中学、大同中学、大境中学、比乐中学、市八中学、市九中学、尚文中学等。综合商场：易买得、卜蜂莲花、联华超市、乐购等。银行：建行、工行、上海银行等、中国银行、人民银行、中国农业银行等1/26市场研展部?项目指标总建筑面积386000㎡容积率3.75一期公寓房源：478户规划户数一期别墅房源：154户建筑风格新古典主义风格第一批上市房源152套公寓、别墅、物业类型建筑形态公寓部分：小高层、高层公寓酒店式公寓（自持）装修标准10000元/㎡目前报价80000元/㎡开盘时间2013-7-28交房时间预计2014.09.01绿化率35%车位比1:1.5产权起算上海联源物业发展有限公司物业服务2004-08-318.2元/㎡.月时间URBN精品酒店+Lance会所配置专业健身会所+上层社交场，双重会所酒店引入Place酒店式公寓规划、景观、同济大学建筑研究院（集团）有限公司广告策划上海森凰文化传播有限公司建筑设计公司?项目规划2/26市场研展部露香园整体分为2期开发，一期规划有以高层为主的精装修住宅、城市稀缺别墅。同时配套两种不同业态的酒店、双重休闲体验模式的会所，另有部分临街商业和商业内街。此外，还将会对原有的六幢老式建筑进行修缮保留，如沈醉旧居、严氏旧居及民国时期颜料大王赵竹林所居的赵公馆等。项目内还包含一所具有百年历史的市重点学校—上海市实验小区。该学校将会予以扩建。项目首批房源，2、3、5、6、7、8、9#楼，共计152套。3/26市场研展部?可售房源统计（数据采集来源：佑威，数据采集截止时间：2013.08.05）项目7月18日共推房源152套，目前可售房源117套。房型配比见下图套数名称户型图(套)四房75240-250㎡284/26市场研展部270-280㎡28280-290㎡7250-260㎡5260-270㎡5320-330㎡1330-340㎡1三房555/26市场研展部210-220㎡18200-210㎡186/26市场研展部220-230㎡13230-240㎡6五房127/26市场研展部330-340㎡6200-210㎡6复式9300-350㎡38/26市场研展部350-400㎡39/26市场研展部550-600㎡1400-450㎡1500-550㎡1其他1450-500㎡1房型优势：大户型平层设计，面宽尺度较大，动线设计合理，功能性强，1梯1户设计。由于市中心土地资源稀缺，项目设计多种建筑形态，导致150多房源，户型种类繁多，对销售员来说理解每种户型的优劣势，有一定难度。?项目供求及价格走势（数据采集来源：佑威，数据采集截止时间：2013.08.05）10/26市场研展部项目7月18日开盘，截至8月5日，共计去化35套房源，成交均价6.19万/㎡（含装修）。按楼栋来看，目前成交主要集中在2、3、8、9#楼，250㎡以下，面积相对紧凑的户型，截至目前户均总价1472万。项目地段位置优势，主流的户型设计，万元装修标准，相对较低的总价控制，形成该项目较高的性价比优势，形成开盘50套的热销业绩。?售楼处实景照片外立面干挂石材外墙包装售楼处入口+销控台11/26市场研展部模型区位图项目沙盘12/26市场研展部项目视频讲解区，运用道具IPAD看房通道看房通道入口13/26市场研展部看房通道内设置空调，通风设施。楼梯通道包装+指引系统?装修标准类别品牌备注图片中央大金——空调14/26市场研展部地暖okonoff全屋地暖可视ABB电话整体拉丘那（德）——橱柜消毒柜、红酒柜、冰箱、厨房米勒烤箱、油烟机、煤气灶、电器电磁炉15/26市场研展部厨房水槽高仪——龙头16/26市场研展部台盆、次卫坐便器、主杜拉维特卫浴缸卫浴品牌高仪龙头、花洒17/26市场研展部TOTO主卫坐便器门窗旭格门锁DESSMANN进户门?样板房展示18/26市场研展部电梯厅入户玄关19/26市场研展部客厅书房20/26市场研展部餐厅厨房21/26市场研展部客卧1客卧2主卧22/26市场研展部主卫次卫23/26市场研展部软装灯具24/26市场研展部软装家具、摆设?案例分析小结露香园是上海市中心新推的高端豪宅公寓项目。位于黄浦豫园板块，露香园路近淮海东路，周边商业配套、学校资源（市重点上海市实验小学）、交通环境都已非常成熟，地理位置优越。项目整体分为东西2期，目前仅有1期的整体规划方案。1期以南北方向分为2个地块，北地块规划为大型裙房商业，酒店式公寓，以及大平层精装公寓；南地块规划为低密度联排别墅，酒店，以及受保护的老建筑群。据售楼处了解，商业部分包括酒店、酒店式公寓均自持经营，不对外销售。现在面世销售的是，1期北地块北区的3栋小高层（高层）公寓，暨2、3、5、6、7、8、9#楼，共计152套房源。项目户型多集中在200~280㎡，3~4房；另有部分底层、顶层复式类别墅户型。户型面积整体来说，控制适当；内部设计，动线流畅，功能符合高端客层的需求。其次产品配有10000元/㎡的装修标准，虽然厨卫洁具品牌并未使用最顶级配置，但整体风格定位简欧+老上海风情，风格的包容度较广，客户接受度高。25/26市场研展部项目开盘后可以热销50套左右，一方面由于项目的特殊地理位置优势，客户吸纳范围较广，客层分布来自全市。另一方面，项目开盘价格低于预期，市中心位置，万元精装，截止8月5日，成交均价6.19万/㎡，户均总价仅1472万。最后，从项目推广包装来看，项目现场阵地包装中规中矩；在线上线下的推广力度也不大，主要动作是6月下半月集中14天在第一财经节目看房上进行推广，其次就是在开盘前东方早报整版广告，释放项目即将开盘的消息。总体来看，露香园项目能够做到开盘热销，首先是稀缺的地理位置，其次产品虽说中规中矩，但是与1500万不到的户均总价相比较，超高的综合性价比的确是吸纳客户的不二法宝。因此对于我司上海各个在售项目来说，可比性较低，尽在样板装修风格上可以借鉴参考。26/26