中国房地产政策报告中国指数研究院年月日2013712013年上半年中国房地产政策盘点2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在4-5月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。展望2013年下半年，虽然严格调控之下全国房地产市场各项指标增速全面放缓，房价快速上涨势头得到遏制，但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。此类城市若未来市场仍持续高位高温，地方及中央政府在下半年将可能再次加码调控，房产税扩围的可能性将进一步加大。此外，新一届政府对于房地产市场调控的思路正在逐步转变，保障房、房产税、土地制度改革等工作齐头并进，长效机制的建立将逐步落到实处。1、坚持严厉调控不放松，力保房价平稳“国五条”为全年调控定调。2013年2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，提出五条调控措施即“国五条”1，并在3月1日发布国五条细则2（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），随后中央及各部委密集表态，坚决落实国五条调控精神。3月底，各地纷纷出台“国五条”细则，目前共有36个省市（35个直辖市、省会城市、计划单列市及广东省）公布细则或房价控制目标，其中有个15省市出台细则，而其余21个城市仅公布房价控制目标。各地细则落实力度不一，北京政策最为严厉。大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标，在公布细则的城市中，对国五条各项调控政策的落实力度也存在差异，仅有北京、上海等城市在地方细则中严格落实国五条相关要求。首先，国五条明确要求各地统一完善限购标准，但目前仅有沈阳明确对此前限购政策进行修正，广州虽在细1详见2013年2月20日《国务院常务会议解读：再提限购、限贷、房产税三大“法宝”，指明未来政策方向》。2详见2013年3月1日《“国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期》。2013年上半年中国房地产政策盘点则中提出对从化、增城加强调控但仍未纳入限购范围，此前存在限购范围、标准不完善的合肥、郑州、昆明等城市则未在细则中明确；其次，除北京明确进一步提高二套首付比例外，大多城市表明将适时或由人民银行当地支行确定时机进行调整；再者，关于20%个税征收，仅北京、天津、广州等市进行明确规定，其他城市表述均不明确或未提及。图：公布细则及房价控制目标的省市资料来源：中国指数研究院综合整理部分城市继“国五条”细则落地后调控政策进一步细化加码。在各地国五条细则落地后，部分热点城市继续提出补充措施使调控力度再度加码。4月7日，北京市相继将公积金、商业贷款购买二套房的首付比例提高至70%，利率按1.1倍计算；4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。4月22日，广州市国土房管局要求住宅预售价格自4月24日起须网上申报，对于申报价格过高且不接受指导的，将采取与北京、上海类似的措施暂停发放预售许可。杭州、苏州以及石家庄在4月至5月间相继出台政策收紧公积金贷款。而此前仅公布房价控制目标的郑州市也在6月14日对预售价格进行监管。郑州规定新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商所售楼盘价格不能超过备案价格。可见，为力保房价平稳、有效抑制投资投机，热点城市不惜实施较为强硬的行政手段对房地产市场进行调控。特别是近日，为防止北京房地产市场回暖迹象升级，住建委在十天内连发两条政策从资金链加码调控，以限制开发商资金、调高非普通住宅的预售许可门槛。本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com22013年上半年中国房地产政策盘点图：部分城市在“国五条”之后出台的相关配套细则北?4月1日，北京市发布《北京市地方税务局北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，对二手房交易过程中个税征收进行详细规定；京?4月7日，北京提高二套房贷首付比例至70%；?4月10日，北京市住房和城乡建设委员会主任杨斌表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策。?6月6日，北京住建委公布《北京市商品房预售资金监督管理办法》，规定开发商禁止直接收取商品房预售款，而是需存入银行的专用账户。?月日，北京市住建委发布《关于进一步加强本市商品房预售许可管614理有关问题的通知》，要求对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，层含以下的建筑需1407()结构封顶；层以上的建筑需建至规划层数以上且不低于层。71/2(7)广?4月22日，广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策州加强房地产市场监管的通知》：要求住宅预售价格24日起需网上申报。?苏4月8日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于调整苏州市住房公积金贷款相关规定的通知》：贷款额度调整为公积金账户余额十倍，贷款年限按州照月还款额度不应超过月缴存基数的50%确定；连续缴存期限上调至12个月；杭?4月7日，杭州省直单位住房公积金管理中心发布《关于调整2013年度省州直住房公积金贷款月缴交额标准的通知》：连续缴存满1年，且最近一年月缴存额在235元及以上的，可申请住房公积金贷款；可贷额度的最低月缴存比例提升一倍。石?5月14日，石家庄住房公积金管理中心下发《关于严格审核住房公积金贷家款申请人资格的通知》：严格按照正常缴存住房公积金一年以上的职工方庄可申请住房公积金贷款的规定，审核住房公积金贷款申请人资格。资料来源：中国指数研究院综合整理郑?6月14日，郑州市出台《关于对新建商品住房销售价格实行备案管理的通州知》，要求从7月1日起，郑州市在售的新建商品住宅，要到物价部门进行销售价格备案，开发商卖房子的价格不能超过备案价格。2、房地产市场调控长效机制逐步完善2.1日趋明晰的住房保障政策保障房新建任务较上年小幅减少。3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。4月9日住建部发布《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》明确要求各地适当上调收入线标准，有序扩大住房保障覆盖范围；在今年年底前，地级以上城市要明确外来务工人员申请住房保障的条件。与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com31200新开工（万套）基本建成（万套）100010008007006306005002013年上半年中国房地产政策盘点470400图：2011400年-2013年保障性安居工程建设计划2000201120122013资料来源：中国指数研究院综合整理侧重公平分配、科学管理、配套设施建设。2011-2012年，全国保障房新开工套数已超过“十二五”期间3600万套任务的半数，在经历初期的“大干快上”后，保障房建设当前的工作重心转移至求质求量、发挥实效。从中央层面的要求来看，已经不仅局限于建设数量上的积累，而是向切实发挥民生作用、做到程序公平等实际效应上转变。2013年3月3日全国政协十二次会议提出，不仅要增加保障房供应，公平分配，更要加强保障性住房后续管理。2013年3月8日，在第十二届全国人民代表大会第一次会议中，吴邦国强调“要建立健全保障性住房公平分配和运营机制，从而真正使低收入住房困难户得到实惠”。与此同时，北京、上海、广州等地方政府随后纷纷出台配套政策完善本地住房保障体系，着重细化保障性住房的分配及后续管理的措施。北京市对购买限价房的行为进行进一步规范，严格家庭审核及退出、入市机制，加强保障家庭住房情况的动态核查；广州市住房保障办公室则印发了《广州市保障性住房小区管理扣分办法》，规定了住户的违规行为并施行扣分制以维持保障性住房小区良好的社区秩序。此外，湖北、陕西等地均将入住率作为本年度保障性安居工程的重点任务之一。与此前注重建设进度不同，今年各地保障性安居工程更注重落实，保障房的分配、入住、退出等机制正在陆续完善，而此前暴露出部分保障房建设位置偏远、质量存在缺陷等方面的问题也日益受到关注。为保证保障房的品质，上海在2013年住房保障工作会议中明确要求各区要加快推进保障性安居工程基地各项配套设施建设，通过引进优质教育卫生和商业资源、优化公交出行、建立公用基础设施共建共享机制、丰富文体设施等确保满足入住居民基本生活需求，带动保障性住房大型居住社区的尽快成熟与持续发展；河北省住建厅则要求一定时间内要对保障房工程质量进行巡查，从而避免偷工减料的现象，做到对保障家庭负责。此外，多地响应国五条精神，将外来务本报告数据来自CREIS中指数据、fdc.soufun.com或其他公开资料，如有疑问，请咨询010-56319252，hetian@soufun.com42013年上半年中国房地产政策盘点工人员纳入本地保障房体系。图：2013年上半年各地发布的保障性安居