谨呈：武汉万科房地产有限公司武汉万科长征村项目前期策划报告思锐润业商业经营管理有限公司开发商目标及困惑经过双方沟通，可总结目前开发商对本案有如下困惑：1、本案商业体量如何确定；2、本案商业如何进行准确的定位，满足开发要求；3、通过本案与周边地块的综合考虑，在商业开发上是否存在相互影响；如何处理；4、本案如何平衡住宅、商业的开发节奏；开发商开发目标：1、准确定位，合理布局，保证本案商业产品的快速销售；2、本案商业产品在规划上需有利于后期商业存活，便于运营；3、在开发策略上，以商业产品提升住宅产品的价值；4、合理控制商业产品的开发风险思锐润业商业经营管理有限公司1报告需要解决的问题通过对开发商开发目标的理解，本报告需要解决如下问题：1、项目自身是否具有开发优质商业物业的内、外部条件；2、要达到开发目的，本案具有哪些优势与劣势；3、商业市场发展与市场环境如何？对本案商业开发有何影响？4、旧城改造的发展与环境如何？对本案商业开发有何影响？5、通过调研与分析，如何对本案进行合理的项目定位与规划，以促进项目的整体销售回款达到开发商目标；6、对本案开发销售收益进行测算。思锐润业商业经营管理有限公司2项目定位工作线路图11月18日11月30日12月9日12月10日12月12日12月14日12月15日调研内容调研内容信息整理内部提案内部提案提案提交1）项目地块1）道路交通现1）信息数1）第一次1）第二次终稿提交查勘状及发展据整理内部提案内部提案2）地块周边2）城市住宅市2）项目定2）报告修2）报告二情况调研场调研位分析改次修改3）区域宏观3）城市商业市3）报告完背景研究场调研成初稿4）城市发展4）政府人士访研究询5）专业人士访询6）投资客群调查7）消费客群调查思锐润业商业经营管理有限公司3项目定位思路客户目标及解析项目市场竞争项目核心项目开发项目界定环境分析问题界定策略确定定位?区域属性界定?三环线以北区域?发展思路?体量定位?项目土地价值?三环线以南区域?可借鉴案例?客户定位分析?整体定位?功能定位?业态定位?规划细节建议项目经济测算?经济测算物业发展建议?开发时序建议思锐润业商业经营管理有限公司4项目界定?项目区域属性界定?项目土地价值分析思锐润业商业经营管理有限公司项目区域属性分析思锐润业商业经营管理有限公司6地块区域武昌南大门，处于武汉主城区范围项目地块位于武昌二环线与三环线之间，白沙洲都市工业园区。汉口西依长江、南毗江夏、北邻武昌，东与东湖高新区、东湖风景区相望。是长久以来被忽略的“武汉南大门”。汉阳本案思锐润业商业经营管理有限公司7项目区位临白沙洲大道，旧城改造中心区域内，城市价值逐步提升本案位于武汉三环线与白沙洲大道交汇处工以北，临正处于升级中厂工的白沙洲大道，项目临厂街段少，目前周边被自然村落、农田和工厂所包围。思锐润业商业经营管理有限公司8项目区域现状周边可利用资源少，现有居住、商业氛围较弱如图中所示，项目区域内目前因道路升级和旧城改造，整体环境较差，交通压力大，仅有几处新兴商业铺面，也因施工、周边项目入住率低等原因导致经营状况欠佳。本案思锐润业商业经营管理有限公司9项目区域规划整体规划?白沙洲组团：根据城市总体规划确定的主城区“两区十五组团”的规划结构，白沙洲组团是主城区“集中成片规模化建设住宅区，引导旧城居住人口向综合组团疏解”的综合组团之一，以居住、生活服务和都市工业为主导,各职能相对平衡的城市单元。思锐润业商业经营管理有限公司10项目区域规划产业规划?外迁主城区传统工业，实施“退二进三”，调整工业用地布局。青山工业区、东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区应突出各自产业居住、商业规划区域特色，积极发展上下游产业链。主城区规划工业用地81.7平方公里，人均工业用地16.3平方米。综合规划区域适当保留江岸堤角、江汉现代、硚口汉正街、汉阳黄金口、武昌白沙洲、青山工人村等都市工业园，发产业规划区域展无污染、高就业、高附加值的劳动密集型产业。思锐润业商业经营管理有限公司11项目区域规划道路交通规划（环线）?武汉二环线全长52公里，由武汉二七长江大桥，二七路，发展大道，汉西路，汉水二桥（知音桥），龙阳大道，四新段（暂未命名），杨泗港长江大桥，青菱段（暂未命名），珞狮路，东湖路（及延长线），水东路（及延长线）组成。?武汉二环线改造工程于2006年07月18日正式开工，预计在2016年前完工。(本本案案紧邻二环线)思锐润业商业经营管理有限公司12项目区域规划道路交通规划武金堤路、白沙二路为城市主干路（宽度40米）武咸公路（白沙洲大道）和八坦路为快速路(宽度50—100米)江国路、江盛路为城市次干路（宽度30-40米）在已建成长江大桥、长江二桥、白沙洲长江大桥，在建的青岛路隧道、天兴洲长江大桥的基础上，新建二七路、马鹦路、杨泗港3条过长江通道，在主城区南部预留沌口至武昌黄家湖地区的过长江通道。——《武汉市城市总体规划（2010－2020年）》思锐润业商业经营管理有限公司13项目区域规划轨道交通规划?5号线纵向连接武昌，将盘龙城推进本案与积玉桥、徐东、武汉站的距离，能有效促进青山人口南迁?过江地铁7号线，串联三镇，全线共设车站19座，其中换乘站8座，能极大方便居民出行青菱本项目?轨道交通通达三镇，能极大提升区域输送力?7号线将于2017年建成，而5号线规划2017年以后开黄家湖大学城工建设；5号线：武汉火车站→红钢城→徐东→积玉桥→小东门→武昌火车站→武泰闸→黄家湖7号线（1期）：金银湖环湖中路、金南一路、建设大道、澳门路，穿京汉大道，在三阳路附近穿越长江，经友谊大道、湖北大学、中山路，穿过大东门立交桥、武昌火车站，走恒安思锐润业商业经营管理有限公司路、南李路、李纸路至板桥村14项目土地价值分析思锐润业商业经营管理有限公司15项目地块四至临白沙洲大道，但临街面短，商业界面较差?东南面为主干道白沙洲大道，其他路较陈旧，处于规划改造或升级中?临街面较短，被市政绿化带阻隔，良好的临街界面被破坏。规划路思锐润业商业经营管理有限公司16地块周边环境周边区域处于旧城改造拆迁阶段，整体形象较差地块西面地块东北面地块东面地块西南面地块南面思锐润业商业经营管理有限公司17地块现状地块内主要为现有低矮建筑，拆迁难度较小，有利于开发商快速启动；但其他可利用资源较少地块内地块东北部地块内思锐润业商业经营管理有限公司18项目道路与交通目前，外部交通组织较为薄弱，辐射性差34路：凤凰山→八坦路-张家湾-青菱乡-黄家湖-武汉科技大学黄家湖校区202路：武昌火车站→八坦路-张家湾-青菱乡-武汉法国街-金色港湾-三角湖-体育中心-宁康园-开发区一中-海天汽配城539路：武汉科技大学黄家湖校区-罗家村-青菱乡-张家湾-八坦路-乔木湾-武昌火车站-司门口-中山路-三层楼思锐润业商业经营管理有限公司19地块开发经济指标经济技术指标占地面积：约11.5万方容积率：3.05土地性质：商业用地其他指标：未明确思锐润业商业经营管理有限公司20地块价值分析小结1本案临白沙洲大道的区域，为本案地块商业开发价值最高的区域。但是，该区2域“L”型临街面并不完整，致使其约100米临街面仅剩1约50米。3思锐润业商业经营管理有限公司21地块价值分析小结2在规划道路的环绕下，本案北角区域的临街面较长，且临近轨道交通线（远景规2划），有良好的发展前景和商业开发价值，但是，目前规划为“城市垃圾中转站”，1占地约8500㎡。33临近地块内部规划路“丁”字路口的区域也具有一定的商业开发价值。思锐润业商业经营管理有限公司22项目市场竞争环境分析思锐润业商业经营管理有限公司武汉市宏观环境分析经济环境政策环境?武汉市经济发展前景良好，中部地区的龙头地位逐渐确立；城市经济总量和人均收入水平稳步提升；?武汉城市发展迅速，不断加快的城市化进程，促进了经济结构的优化，第三产业发展空间较大；?在中央政府两轮宏观调控未见明显作用的情况下，第三轮新政呼之欲出。政策极力打压住宅市场，使市场观望情绪浓厚，投资资金外流；而商业地产市场政策相对稳定，市场发展逐渐升温。思锐润业商业经营管理有限公司24武汉市商业市场发展分析武汉城市商圈的格局反映出，近年来，各区域商业市场发展迅速，众多的商业中心逐渐崛起。在城市道路、交通格局大变革的背景下，武昌区域内的商业发展也逐渐由沿江商业带（司门口商业中心）向城市东面轴向拉伸（中南商圈、街道口商圈、白沙洲片区光谷商圈等）。而白沙洲区本案域一直以来是被城市发展呼略的一块”处女地”。思锐润业商业经营管理有限公司25区域商业格局划分本案周边区域，被三环线自然分割成南北两块区域；三环线以北区域商业本案位于三环线以北区域，距离三环线约1.5公里；本案三环线三环线以南区域商业思锐润业商业经营管理有限公司26三环线以北区域思锐润业商业经营管理有限公司27商业发展概况白沙洲大道?区域处于城中村改造阶段，周边商业大多已被拆迁；?区域内缺乏大体量商本案业单体，仅有少量散铺（eg青润家园）满足周边居民和学校日常需求三环线思锐润业商业经营管理有限公司28商业发展现状以自发商业和专业市场组成的低端商业形态青润家园外围商服八坦路口现有商业旧有交易市场青润家园商服地块周边商业区青润家园商本案服青润家园商服地块周边商业区思锐润业商业经营管理有限公司29周边商业发展分析武汉市建筑机械大市场分析市场分两期建成，其中一期工程于2006年4月30日正式竣工，共计门面200余间，现已投入使用，商户83户（商户对铺面需求较大，通常四间打通）。本案思锐润业商业经营管理有限公司30周边商业发展分析武汉市建筑机械大市场分析二期工程现正在建设之中，计划再建商铺门面330余间，