沈阳乐天世界项目专题调研及定位深化2010.05CONTENTS项目总体定位深化总体规划设计建议分物业类型产品建议分物业类型价格建议项目经济效益测算伟业营销思路构想2PART1项目总体定位深化?项目总体定位?分物业类型产品定位?分物业类型客户定位3乐天世界核心价值提列背景地块产品服务人地品环区配交规业物配文理牌境位套通划态业套的北育辽旁位该浓毗乐北明北物城行公城北宅大致国配自周套文金氛宁交，于地厚邻天陵显站等市便交市站（A型际营p到知全主化廊围中沈区，北集公。北生核利总综泛a游通大CrB。名题气行高医阳增金团园出活心。站合t乐优型Dm物百息政大北添廊，、口配，、体e越城全—医园亮北城n业货文学站大套与t市球行—疗市、化、北点型5完北星服、省综0商、高大。0教金）级务中实出合传圈沈备业，型心口统阳；育铁廊酒公CC验体强居、态店专AA正成新、地司DD中沈，住餐多业在熟实交铁、的小阳力、饮样特店的规天居休通、二交，色星和学雄休互级延环划地住闲枢号汇商自伸的厚优纽闲线处补管顾的区。业助，交势，、等的性、家汇周进居，区娱强高商集通驻明位乐齐超服围住。尚务场浓，枢更显特、备大商教纽氛购，型住，厚为围色出细业人文氛围战略要地实力责任都市、核心、便利、繁华国际、地标、品位、专业、周到时尚交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。4项目总体定位乐天世界总体定位世界级交通枢纽型都市综合体世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界级品牌，国际化运营。交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅（Apartment）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。5PART1项目总体定位深化?项目总体定位?分物业类型产品定位?分物业类型客户定位6分物业类型产品定位住宅（Apartment）欢乐世界里的城市首席舒居美宅服务式公寓（ServicedApartment）欢乐世界里的五星国际生活寓所商住(Officetel)欢乐世界里的创富工作室住宅底商汇集欢乐元素的异域风情主题商业街写字楼（Office）欢乐王国里的国际化总部办公基地7分物业类型产品定位——住宅（Apartment）产品乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力品牌先进的设计理念邻近新交通枢纽宅邸国际化服务游乐园配套自营商场、专业店、玛特东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸8分物业类型产品定位——服务式公寓（ServicedApartment）乐天世界服务式公寓（ServicedApartment）六大价值方向产品升值潜力明显游乐园景观国际一流星级管家式服务超星级酒店配套智能环保节能独具特色的建筑外立面9分物业类型产品定位——商住两用（Officetel）公寓乐天世界商住两用（Officetel）公寓价值取向自有商圈稀缺小Text户型金廊商住两用（Officetel）公寓地段优质服务交通枢纽10分物业类型产品定位——写字楼（Office）乐天世界写字楼（Office）突出亮点甲级写字楼（Office）知名高新技术内外兼修的国际品牌智能化现代感11分物业类型产品定位——住宅底商乐天世界住宅底商价值发现区域居民酒店办公楼客户游乐园游客底商价值2号地铁高铁站北站北出口超大人流量12PART1项目总体定位深化?项目总体定位?分物业类型产品定位?分物业类型客户定位13分物业类型客户定位由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点沈阳生资重产源工型型型高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。高端客户群不断扩大，数量稳定增长14分物业类型客户定位沈阳人口情况（2009年统计）沈阳户籍人口7,135,053（人）全沈阳户数（户）2,440,689市区户籍人口沈阳市区5,090,224（人）沈阳中心城区中心城区人口3,493,069（市内五区）（人）流动人口流动人口（人）1,200,000朝鲜族人口朝鲜族（人）94,000部分数据来源：沈阳统计年鉴15分物业类型客户定位沈阳高端客群统计（数量达14万多）目标客户数单位数量在职人数客群分类单位分类量预估备注（个）（人）（人）规模企业8,54371933017,086高管数量按1个企业2名计算，企业高管私企数量67,000　16,750高管数量约4个企业一个高管计算，政府官员机关1,401783072,610在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力事业单位事业3,3782465208,217在职人数中，每30人中有一人，具备购买能力私企数量67,000--67,000平均每个私企一人私企/个体个体户200,000--1,000按200名个体户中有一名具备购买能力计算技术人才--10,100每50人中有一名技术人才具备购买能力技术人员505000每60人有一名自由职业者（部分专业人士、演艺明自由职业者--8,416星、艺术家、律师、技术顾问等）具备购买能力　千万以上富豪富家子弟7,350人--10,000每家富豪有1-2个子女及其子女合计--141,179--部分数据来源：沈阳统计年鉴16分物业类型产品客户定位沈阳高端客群群体分析数量年收入形象素描高端群体购房特征（人）（万元）政府官员2,60030—40隐性购买，注重物业与周边人群事业单位8,20020—30表现低调，投资行为注重性价比个体性格差异较大，注重项目的交通、私企业主68,00050—150配套、教育等因素数据来源：沈阳统计年鉴17分物业类型产品客户定位沈阳高端客群群体分析年收入形象素描高端群体数量购房特征（万元）性格内敛、稳重，具备较高修养；户型的舒适、企业高管33,00040—50楼盘品质、服务稳重、行事谨慎；注重工程进度、质量，对价格技术人才10,10015—20变化比较敏感，重视区域教育环境自由职业8,40015—20喜欢按照自己的方式行事，强烈的自我表现意愿者个性外向、愿意表现，消费多在时尚、流行场所富家子弟10,000—注重项目自身的知名度和市场影响力数据来源：沈阳统计年鉴18分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品住宅（Apartment）客户定位崇尚都市化品质生活的社会层峰群体?都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏；?品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居；?层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；19分物业类型产品客户定位韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例韩国新城客户区域分布SR客户区域分布5%4%29%45%52%44%14%7%沈阳市朝鲜族外地外籍沈阳市朝鲜族外地外籍数据来源：伟业数据库客户分类标准：朝鲜族：户籍沈阳市的朝鲜族客群沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群）外地人：户籍在中国大陆的客群（不含沈阳户籍客群）外籍人：港澳台和外国人?从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的韩国新城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外籍客户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。20住宅（Apartment）产品客户定位世茂五里河客户区域来源沈阳天地客户区域来源3%20%0%33%3%63%1%77%沈阳市朝鲜族外地外籍沈阳市朝鲜族外地外籍数据来源：伟业数据库?沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。?金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%—80%，其次为外地客户，朝鲜族客群比例很少；本项目住宅客户区域分布2%35%从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力；55%因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外8%地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%；沈阳市朝鲜族外地外籍21住宅（Apartment）产品客户定位世茂五里河客户职业构成沈阳天地客户职业构成3%3%5%5%5%2%11%43%19%50%9%9%24%12%私企业主企业高管政府官员事业单位私企业主企业高管政府官员事业单位自由职业者技术型人才富家子弟自由职业者技术型人才富家子弟数据来源：伟业数据库本项目住宅客户职业构成15%沈阳天地与世茂五里河的主要客群为私营业主、企业高管，由于五里河区域是沈阳高端写字楼的集中地段，因此其客户中企业高15%管的比例较高。50%本项目住宅（Apartment）客户职业构成大致为：10%50%私企业主、15%事业单位、10%企业高管、10%政府官员、10%15%其它（自由职业者、技术型人才、富家子弟）私企业主企业高管政府官员事业单位其他22分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品本案住宅（Apartment）客户特征分析显性特征来源：沈阳本地群体居多，谋求在沈阳长期发展的外地人士为辅，其中以东三省移居沈阳群体为主年龄：40—55岁，注重生活的品质，享受现代都市的机能家庭人口：3-4口人（多为两个孩子）职业：对外贸易、金融保险、行政机构职务：企业老板、合伙人、高级职业经理人、富二代身价：千万以上置业次数：二次置业以上23分物业类型客户定位——住宅（Apartment）产品本案住宅（Apartment）客户特征分析隐性特征购买动机：自用为主，注重保值升值喜好：收藏独一无二的艺术品、古玩字画等，融合个性与