市场营销部20100624开发区城市开发区的发展阶段事件：开放大连、秦皇岛、天津、烟台、青岛、宁波、初创期（1984~1991年）福州、广州等14个港口城市，同期10个国家级经济技术开发区成立；广州经济技术开发区成立（萝岗）快速发展期（1992~2003年8月）事件：小平南巡，1993年国务院又批准12个经济开发区，广州南沙为其中之一。到2003年，全国有各类开发区6866个；清理整顿与稳定期（2003年8月~至今）事件：2003年后,6866个开发区核减至1568个，暂停新建及扩新的开发区开发区的发展进程阶段阶段特征转换条件依靠土地开发和吸引企业入驻实现规要素聚集模扩张优惠政策产业主导形成稳定的主导企业，经济总较大，但研发能力弱；南沙全面创新形成创新网络和创新文化，风险资本创新突破进入，国际化；萝岗高素质人才，高价值品牌，高增值资本高新技术品牌中心、研发与创新中心财富凝聚、营销中心、精英人才聚集中心、金融资本中心；南沙1993年设立开发区；2005年获批设立行政区；2009年南沙实现地区生产总值405.23亿元；同比增长15.12%。广州各行政区增速第一。萝岗于1984年成立开发区，2005年获批设立行政区，2009萝岗实现地区生产总值1161.11亿元，同比增长15%；这两个这两个的的开发区开发区已已从产业驱动从产业驱动管理架管理架构构升升级级至城市空至城市空间间管理体系；管理体系；开发区转型后居住演化不同阶层对居住区位经济快速发展社会阶层形成具有不偏好开发区具有良好的居特定人群选择开发区区位和规划居住开发区转住环境型与发住房市场化改革居民根据支付能力和展偏好选择居住区位职住分离,通勤问题开发区白领并不一定就业制作改革在开发区购房在发展前期缺乏城市认同，主流人群还是以职住分离为主！城市城市空间南沙——地缘关系珠三角核心,广州辖区最南端。优越的地缘条件让南沙完成了开发区向城市的转型！城市空间划分工业组团历经近20年的高科组团快速发展已形成产业集群。物流组团将是未来城市心脏，在此将服务业组团提供城市交通、政务、商品经济、金融及文化活动。服务业组团，将成为南沙城市未来发展动力所在！它将丰富城市空间，展示新城魅力。工工业组团业组团核心企业：广汽丰田美国通用塑料（中国）有限公司巴斯夫聚氨酯（中国）有限公司广汽丰田发动机有限公司广州JFE钢板有限公司三菱重工东方燃气轮机有限公司东方电气（广州）重型机器有限公司艾利包装（广州）包装系统产品有限公司以广汽丰田为例：该企业员工6000人，其中30%以上为专科以上技术及管理人员该组团分两类生活群体：一类为蓝领工人，他们七天工作和生活于厂区；另一类为管理人员，他们每天往返于广州市区或市桥；物流物流组团组团核心企业：中船基地广钢汽体公司泰山石化南沙港务集团南沙码头该组团主要企业以国企或中外合资企业为主，是南沙外向型出口经济的核心地带，该组团人群主要以5+2职住分离的生活方式为主,五天在南沙居住,2天在广州生活休息.高科高科组团组团香港科大霍英东研究院华南理工研究院南沙资讯科技园广州南沙资讯科技园公司博士后科研工作站该组团主要以人才培养、科学研究、技术孵化，2008年开始就香港科大每年招生500至1000名研究生，其中整个组团拥有教职工及管理人预计2000人以上,大部分人员往返大学城及市区.城市空间万科府前1号从开发区到城市我们发现这里缺乏城市精神与价值坐标在今天城市发展中我们发现这个城市需要空间再造以及城市空间真实的、鲜活的城市生活;万科府前壹号将承载该使命.【府前１号所处的城市空区府１公里间】商业公交4路车3.0公里医疗地铁府前1号3.0公里1.0公里教育体育馆1.0公里1.2公里南沙城市空间正在构建万科府前壹号将是推动前行的先驱者;【项目概况】项目占地13.48万平方米项目总建面26.95万平方米可售面积26.15万平方米容积率2首批总建面　约1万平方米首批套数90套项目全期以首改　再改的120平方米三房、140平方米四房为主流供应产品，占总供应量的75%首批供应户型10套两房单位，10套小三房及70套120平方米大三房单位；【单体立面】现代、新古典的建筑立面，更显稳重、大气，匹配区府板块的城市气息．【工业化低碳】10万平方米工业化住宅，将推动城市建筑工艺向产业化发展，成为新城市住宅的典范，这也是项目未来话语权的重要基石。【项目景观】入口通过中轴连接湖面；组团景观通过中轴实现共享，并自成一体；提升项目园林使用效果，利于聚焦资源，打造园林亮点；泳池现代东南亚组团庭院风情，展示立体园林城市休闲居住理念．内庭院林荫草地静态水景主入口喧闹动态水景【一期创意室内】明快、沉稳的室内空间，极力展示项目稳重、成熟的居家理念，符合并提升了项目目标客户群居住理想。【二期提升元素】湖面的改造及利用，极力提升了项目园林空间．另外相对高端产品的规划有利于丰富项目整体的产品组合．?城市中心近27万平方米的高尚物业;?独立会所设计?现代东南亚的园林设计;?新古典现代建筑?全家居精装交付在产品力上，府前壹号无论是建筑、园林、配套、户型都将列入市场第一梯队；市场与客户供应套数成交面积(平成交套数成交均价(元/平成交金额时间段区域供应面积(平米)(套)米)(套)米)(元)09.1.1-09.6.30南沙区214939140426608621493964105487885010.1.1-10.6.15南沙区3686334835533273603921459600009年全区成交2149套，供应1752套，销售金额约10亿，市场容量还未显现，市场供应明显不足；供应面积(平成交面积(平成交套数成交均价(元/成交金额套均面积(平套均总价(万元日期供应套数(套)米)米)(套)平米)(元)米/套)/套)100100481341568627367000117671002003368206446217090001681091003272620102996363636553100016310410041596513210696886083650610001227410050046564755112566100099551006(1-15)181721961702145446926700012266合计36863348355332736039214596000130792010年上半年月，南沙成交均价实现6039元/平方米，成交洋房产品以首置首改产品为主．我们的客户是谁？7天人群——高级产业工人他们需要城市的认同，目前并不认同南沙的城市生活，属于典型广州身份缺失的人群．目前该类客户居住在企业提供宿舍,属于7天居住南沙群体;5+2人群——企业经营者及管理人员,事业单位、政府机关服务人员他们认同大广州的发展，在短期对南沙没有归属感，属于典型的职住分离人群．他们五天在南沙租房或临时往返大广州，2天居住离开南沙居住广州。补充人群——大学城教师及黄阁镇往来南沙居民大学城教师注重南沙未来前景、交通条件及相对市中心的价格水平，可以成为项目的补充客群；黄阁镇往来南沙居民，该客群看重本项目相对市桥的发展前景及价格水平。项目价值梳理及营销思考区域价值区府板块价值将成为南沙客群的共同认知，在营销过程中，我们的任务是如何描述“项目处于核心区域的核心”不同城市发展进行前景例证市场对项目的认知客户对项目的认知项目价值万科品牌产品性价比产品信任度（产品品质高、交付标准高、企业实力强）物理层面新城市中心的案例；在配套实施中南沙中心区的优势；划定城市中心物业的坐标点及价值；对区域价值分解精神层面唤醒南沙城市居住的理想；确定城市中心居住空间的标本；建立主宰城市现在、未来的机会与欲望；对项目价值分解万科品牌全家居装修产品户型会所设施私家园林在营销表达中，需要强制表达项目的卖点，从而在区域竞争对手中重新制定居住标准；客群生活属性洞察5+2客群获得相对较高的生活品质；获得相对较高的居住环境；结束职住分离，寻找自已的城市空间；7天客群需要城市身份认同；渴望享受城市生活；项目定位的思考项目：唯有如此，一个南沙我们将屏弃物质与奢华，宣扬人文；新城才可以聚人以乐业、以乐居；区域唯有如此，一个南沙我们不怀疑南沙未来，因为我们把握现在与未来新城新的发展引擎才逐步实现；高度：万科府前壹号将是南我们要确定城市中心的坐标点，只有如此才可让市场重视南沙未来价值；沙新城的核心！万科府前壹号：应应具具备现备现代代、人文的城市、人文的城市符符号号；；在形象及现场展示的每个细节，将现代人文符号的能量释放出来；支撑点：建筑设计立面效果及园林展示；室内展示及现场包装；万科.府前壹号核心定位——城市中心生活城市中心生活代表代表对于“中心生活”，无人可以说不！为此，我们将需要提升产品！措施：引入华润华润万家万家提供高品质便利的购物环境引入中中国银国银行行ATM存取款机；引入书店，成本相对较低的丽江花园《《书书巢》巢》；提前确定会会所所后期的功能；在开售前引入幼幼儿园儿园的经营机构；营销下阶段工作?7月份完成开发区主要企业摸底，为8月份拓展实施准备；?7月完成配套专题报告；?7月完成广告公司招标，并确定项目形象及包装方案；?8月份论证《新城市发展论坛》操作可行性；参考项目保利公馆位置：新塘镇政府对面占地：约8万平方米建面：约13.6万平方米产品类型：联排别墅240-370平方米，洋房90-146平方米销售价格：联排11000元/平方米洋房5300元/平方米销售情况：总货量500套，2010年元量销售，目前库存30套客户来源：新塘本地人，产业新移民；客户认同点：地段、发展商品牌及产品；龙光棕榈水岸位置：南沙区政府南侧占地：15.8万㎡建面：23.7万