沈阳康华荷兰村项目产品推衍汇报上海同策20101110前阶段工作成果及结论回顾买得起的项目策划目标——有面子的1、具有独特项目特色和市场价值的产品高性价的2、能够抵御市场风险的同时利润最大化有特色的实用性的前阶段工作成果及结论回顾前阶段工作成果及结论回顾前阶段工作成果及结论回顾业主的主要疑问同策自问此产品组合利润是否最大？有效的产品种类和组合方式？小高层要不要做？除了高层、多层之外的产品？户型比例是否偏颇？产品形态及户型比例的安全？特色产品的实际建筑面积？如果要做小高层的话，体量？前阶段工作成果及结论回顾技术手段解决目前问题1、最易解决的创新产品户型问题2、通过产品测算排布看各类产品的实现可能性，尤其关注小高层和别墅3、市场验证各类产品线的安全性、利润性，以及合理的户型面积段、比例4、根据实际的地块形状、环境、指标进行再规划，第一部分关于创新户型该类产品实际上是属于附加值型户型关于创新户型的设计建筑面积北向卧室为设备台形式的赠送我们通过第二部分业主比较关心的同策慎重考虑的最具有可能性的产品排布可能有相对高价值的6种产品布局进行实战布局研究判断经济测算的基本逻辑利润参考值=销售收入-建安工程费-税费高层1、高层1、营业税及附加小高层2、小高层2、土地增值税多层3、多层联排3、联排估算中，可看做固定开发成本项一、土地获得价款二、前期费用三、配套和总体费四、期间费用1、土地成本1、招投标费1、供电工程费1、管理费用2、住宅配套费2、工程监理费2、供水工程费2、物业管理基金3、城市基础设施建设费3、可行性研究费3、电话通讯工程费3、销售费用4、土地税费4、勘测设计、规划费及4、煤气安装费4、不可预见费用审图费5、绿化5、财务费用5、规划设计费6、人防工程建设费7、智能化系统8、建设工程审价费9、道路及雨污水管一、2.0容积下小高层+洋房一、2.0容积下小高层+洋房方案1建安工程费工程量单位成本成本估计总成本1、高层0160002、小高层14.6514002.0512.7993、多层7.4810000.7482、联排010000税费销售额单位成本成本估计总成本1、营业税及附加11.8135.57%0.657393452、土地增值税11.8131%0.118130.77552345销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入1、高层0480002、小高层14.6550007.32511.8133、多层7.4860004.4882、联排0　0合计测算指标8.23847655二、2.2容积下小高层+洋房二、2.2容积下小高层+洋房方案2建安工程费工程量单位成本成本估计总成本1、高层0160002、小高层17.1514002.4012.873、多层4.6910000.4692、联排010000税费销售额单位成本成本估计总成本1、营业税及附加11.3895.57%0.633797852、土地增值税11.3891%0.113890.74768785销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入1、高层0480002、小高层17.1550008.57511.3893、多层4.6960002.8142、联排0　0合计测算指标7.77131215三、2.2容积下高层+洋房三、2.2容积下高层+洋房方案3建安工程费工程量单位成本成本估计总成本1、高层17.116002.7362、小高层0140003.4943、多层7.5810000.7582、联排010000税费销售额单位成本成本估计总成本1、营业税及附加12.7565.57%0.70987142、土地增值税12.7561%0.127560.8374314销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入1、高层17.148008.2082、小高层05000012.7563、多层7.5860004.5482、联排0　0合计测算指标8.4245686四、2.02容积下高层+联排四、2.2容积下高层+联排方案4建安工程费工程量单位成本成本估计总成本1、高层16.7916002.68642、小高层0140003.47543、多层　100002、联排7.8910000.789税费销售额单位成本成本估计总成本1、营业税及附加17.52725.57%0.975388682、土地增值税17.52721%0.1752721.15066068销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入1、高层16.7948008.05922、小高层05000017.52723、多层0600002、联排7.89120009.468合计测算指标12.90113932五、2.0容积下高层+类独栋六、2.02容积下高层+类独栋五六、2.0容积下高层+类独栋方案5\6建安工程费工程量单位成本成本估计总成本1、高层16.7916002.686423.682、小高层0140003.23243、多层　100002、联排5.4610000.546税费销售额单位成本成本估计总成本1、营业税及附加15.70325.57%0.873883082、土地增值税15.70321%0.1570321.03091508销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入1、高层16.7948008.05922、小高层05000015.70323、多层0600002、联排5.46140007.644合计测算指标11.43988492方案4方案5\6单位成单位成建安工程费工程量成本估计总成本建安工程费工程量成本估计总成本各组合形态价值研究本本1、高层16.7916002.68641、高层16.7916002.68642、小高层0140002、小高层0140003.47543.23243、多层　100003、多层　100002、联排7.8910000.7892、联排5.4610000.546单位成单位成税费销售额成本估计总成本税费销售额成本估计总成本本本方案417.52715.7031、营业税及附加5.57%1、营业税及附加5.57%20.9753886820.8738830817.52715.7032、土地增值税1%2、土地增值税1%20.1752721.1506606820.1570321.03091508——销售收入　　　　销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入　面积单价收入总销售收入1、高层16.7948008.05921、高层16.7948008.0592不损失容积率2、小高层0500002、小高层05000017.527215.70323、多层0600003、多层0600002、联排7.89120009.4682、联排5.46140007.644高层与联排别墅组合12.9011393211.43988492合计测算指标合计测算指标方案1方案2方案3工程工程工程单位成建安工程费单位成本成本估计总成本建安工程费单位成本成本估计总成本建安工程费成本估计总成本量量量本1、高层0160001、高层0160001、高层17.116002.7362、小高层14.6514002.0512、小高层17.1514002.4012、小高层0140002.7992.873.4943、多层7.4810000.7483、多层4.6910000.4693、多层7.5810000.7582、联排0100002、联排0100002、联排010000销售销售销售单位成税费单位成本成本估计总成本税费单位成本成本估计总成本税费成本估计总成本额额额本11.8111.3812.751、营业税及附加5.57%1、营业税及附加5.57%1、营业税及附加5.57%30.6573934590.6337978560.709871411.8111.3812.752、土地增值税1%2、土地增值税1%2、土地增值税1%30.118130.7755234590.113890.7476878560.127560.8374314销售收入　　　　销售收入　　　　销售收入　　　　　面积单价收入总销售收入　面积单价收入总销售收入　面积单价收入总销售收入1、高层0480001、高层0480001、高层17.148008.2082、小高层14.6550007.3252、小高层17.1550008.5752、小高层05000011.81311.38912.7563、多层7.4860004.4883、多层4.6960002.8143、多层7.5860004.5482、联排0　02、联排0　02、联排0　08.238476557.771312158.4245686合计测算指标合计测算指标合计测算指标结论?别墅形态可以在本地块中实现，同时可以形成较大利润回报；虽然类独栋产品价格实现高，但体量受限，在目前区域发展阶段中，存在产品价格突破的平静，在综合利润实现能力上，联排产品相对安全；?过多的小高层体量负面影响较大，一方面强排形成的产品布局过密；另一方面对综合经济价值的实现能力较弱；?尽量不要损失容积率：可以从实际方案中看出，在合理的产品组合下，做满容积率的情况下，更能保障利润；另外，从土地升值的角度上看，做满容积率也是能保障未来的土地升值空间；?在满足容积率的情况下，高层是必然出现的补全产品；再思考?别墅产品是否有足够的市场接受度，什么样的体量和面积段才能够满足安全性的同时，实现价值？?各种产品线如何形成较为合理的配置形态，在这些形态中怎么在地块中合理布局？?在各种产品线中如何确认户型面积段及比例？在售项目总量及存量产品解读280万未来主要的供应项目277万98万100万100万87万99万80万80万58万70万30万40万30万14万14万15万10万10万8万总存总存总存总存总存总存总存总存总存总存