深圳卓越南新路项目前期策划报告内容定位背景项目定位业态规划及组合销售安排建筑规划建议定位背景——大环境洼地趋势南山商业需要自救建立自己的市级商圈，扭转南山消费趋势餐饮娱乐化趋势南山商业先天优势发展特色商业街区，巩固餐饮娱乐商业阵地新政效应南山商业壮大契机大力发展社区商业，整体提升商业环境东门华强人民南北南山文化中心区福田中心区1定位背景——小环境南5椰风海岸港湾丽都4前海金岸常兴时代2片区是众多南山政府机关的驻地，苏豪名园??餐饮娱乐商家成行成市项目周边为南山传统的住宅区，?品牌商家纷纷入驻，但南新路公务员为本项目的潜在消费群；项常目田厦村天朗风清基南景苑3本??主要沿南新路分布有田厦村、向南村等本地自然村，较缺乏该类商家市项场目愉康花园星形1~5分别代表南山国土局、国兴苑竞如意家园争市新场??以酒店、也有近年来新起的新式住宅楼，?竞争激烈，但仍有市场空间KTV、休闲会所、大酒项目辐射市场兴南山区政府、南山区人民医院、仓前锦福苑?楼等几种形式存在；初步估计潜在消费人口在30万人左右大陆庄园南山法院、社保局向南村阳光棕榈园路路光彩新世纪定位背景——地块现状A、C地块B、D地块定位背景——项目四至定位背景——项目人流项目西面有大量住宅区，拥有包括田厦村等本地居民在内的众多潜在消费者B地块临街面长，南新路缺乏横向路口，对面人流难以顺利引渡，B地块受南新路阻隔影响较大；A、B地块之间的联系受到桃园路的影响南新路东面的常兴路是南头商业旺区，项目开业后将成为吸引东面消费人流的商业亮点定位背景——项目机会优势：机会：?片区消费者对餐饮、休闲、娱乐、?处于南山传统核心商圈，外围商业气氛浓厚；超百等业态的持续需求为项目发展带来机会；?项目基地位置优越，交通便利；?附近住宅区拥有潜在消费力；?外围住宅、酒店、休闲娱乐配套齐全，?片区将成为未来南山生活性商业中心；与本项目形成相互呼应；?商家看好本项目；?项目体量较大，易形成规模效应。?项目规划为小户型社区，将聚集众多年轻消费群，成为项目发展的稳定支持定位背景——南头消费者调查日韩料理30东南亚特色餐厅59电子游戏机中心42在25个备选业态中，南头消费者认为片区西餐厅40南头居民对商业消费场所的要求：高档超市10最应该增设的业态前10名为：中西快餐54中档超市36中式酒楼48酒吧17?消费环境好1.东南亚特色餐厅咖啡店50夜总会、歌舞厅452.中西快餐美容院/SPA/休闲会所51?服务好保龄球馆53.美食广场个人护理34?有特色，最好是南头没有的商家家居饰品334.美容/spa/休闲会所体育用品39?家电数码9购物便捷，最好能提供一站式消费5.咖啡厅国外百货166.主题商业街KTV41?有更多的选择健身俱乐部237.中式酒楼电影院46国内百货448.电影院、儿童乐园儿童乐园46主题商业街499.夜总会/歌舞厅真冰溜冰场41美食广场5310.国内百货010203040506070定位背景——零售商意向调查超百类：餐饮类：娱乐休闲类：主题商场类：（对南山有拓展意向）……内容定位背景项目定位业态规划及组合销售安排建筑规划建议思路一外因内因项目规模统一南头商圈市场需求潜在消费力片区规划及位置引领南头消费？消费者需求新兴消费群住宅改造据南新路商业要塞零售商需求本地居民南新路商业规划大体量，规模效应商圈需求年轻人地铁规划超长临街面公务员思路二定位包装向概方念方向：商补，招值位影充促定租定位，实现销售目标定响定进确高定提整位销调位售时，确保商场成功经营定位制约招商通过招商同销售促进销售，提高售价零售概念一站式消费中心集南头商业之大成，购物、餐饮、休闲娱乐在此尽可体验商业载体需要更新：更大体量，更好的消费环境商业概念需要更新：更多选择，更便捷地消费零售概念全天候精彩夜间消费，全天候营业，全天候精彩营业时间延长，盈利时间延长餐饮、娱乐、购物互动，提升整体商业气氛零售概念时尚多元化各种时尚元素的交汇地，提供新鲜的、特色的、愉悦的时尚体验时尚是消费的潮流，也是商业的魅力所在时尚是必需的包装概念，提高项目的档次和价值，有利于销售形象定位XX--LCLiiffeeXX生生活活地地带带CenterCenter————深圳深圳首个首个时时尚尚生活生活休闲中心休闲中心定位分解XXXX----LLLLiiiiffffeeee无限时尚的CenterCenterCenterCenter饕餮美食的休闲娱乐的XX--LLiiffeeCenterCenter≈anexcellence-LifeXXX--LLiiffeeCenter－未知的，令人期待和兴奋的…X-Life…－多元Center化的Center生活，充满新体验：—是指一卓越种新的之城An生活方excellence式、—工作方shopping式、center学习方美妙式和交流方的地方，超乎你式，所想象即新鲜的、多元的便利的、无限An的时exactly尚生活。place就在这里，畅快行乐一个汇集了多种Ane生活元素xcitingspace，新鲜的，多元令人的，快乐的便利游行之的，地无限时尚的生活休闲中心餐饮——中式酒楼，美食广场，特色餐厅，中西快餐、咖啡店……休闲娱乐——桑拿洗浴、游戏中心、美容spa、KTV……购物——品牌超市/百货、独立零售店铺……市场定位价格万象城高整体档次比花园城略低花园城中沃尔玛社区店购物档次为中档保利文化广场天虹百货本项目同时兼具中高端餐饮、娱乐休闲人人乐家乐福低等功能的社区型购物中心商品组成多元化日常用品/设零售/餐饮零售/餐饮/施便民娱乐客户定位南头娱乐青年个体业者、公务员及白领家庭客人夜间消费概念时尚娱乐概念特色餐饮概念欢乐家庭概念全天候精彩中高收入人群的社交令南头食客耳目一新家庭娱乐与沟通独一无二夜间消费概念消费领地的特色餐饮店平台，引领市场潮流酒吧、KTV、中式酒楼、服国内外品牌餐饮连锁，填补电影院、夜店……饰店……南头市场空白，以特色KTV，家庭餐厅、亲产品及装修为核心吸引子乐园……力……内容定位背景项目定位业态规划及组合销售安排建筑规划建议业态分布——方案一桃园路休闲书店家大型运动特色4F电会所KTV儿童中式酒楼餐饮乐园影音电用品店餐饮影休闲3F院餐饮家居百货超市美食广场/休闲餐饮咖啡百货超市街2F特色餐饮厅食美洲数码运动地带休闲一族美妍时尚街亚1F餐饮天地百货超市B、D地块A、C地块南新路方案一业态比例方案一业态比例25%42%14%19%购物主力店餐饮娱乐零售店铺桃业态分布——方案二园路4F会所百货KTV亲子特色美容超市家居咖啡茶艺足浴3F乐园精品餐饮厅美体百货中式休闲特色酒楼超市书店美食广场街2F餐饮餐饮影音食美数码运动休闲洲超市餐饮百货美妍时尚街亚1F天地地带一族B、D地块A、C地块南新路方案二业态比例方案二业态比例21%48%18%13%购物主力店餐饮娱乐零售店铺方案比较——销售影响销售面积：约18000㎡方案一方案一方案二销售均价销售均价较低留出位置更好的铺位，销售面积：约1100㎡提高商铺销售均价销售面积：约16000㎡销售难度较小，因主力大，因超市的招商周期店招商相对容将很长，商铺销售受到方案二易，能及时帮拖累助商铺销售销售面积：约3100㎡方案比较——招商影响方案一方案二超市及百货商家看好A、C地块及B、D不考虑B、D地块南端反应地块北端Centapro建议：招商难度较容易较难，影响到商铺销售方案一相对于方案二，招商成本较低时间成本以及实际的利销售风险降低，销售收益增多益损失都将较大同时经营成功更有保障经营难度业态搭配合理，突出商场购物比例大，整体缺乏经营主题，成功经营系数亮点建议选择方案一较高主力店建议——百货?百货是大型商业物业必备的业态之一，有利于项目的整体经营?百货入驻将有利于项目的买卖?百货入驻将有利于其他商家的招商?百货的档次将直接影响商场定位及形象目标商家：太阳百货、海雅百货等主力店建议——超市?超市为社区生活必要业态之一，A、C地块建筑特征与超市要求较为一致，商家入驻意向浓厚?超市入驻将有利于项目招商及买卖?超市与百货的入驻将使项目迅速成为南头商圈的新核心，影响南头、前海、南油的商业消费趋势。目标商家：华润万家、百佳等主力店建议——KTV?进一步丰富项目的餐饮娱乐功能，充分利用酒店式公寓裙楼商业的特殊性?KTV为年轻人喜闻乐见的休闲形式，在片区具有良好的市场基础?KTV将是打造项目全天候精彩的重要组成部分目标商家：加州红、钱柜等主力店建议——电影院?电影院为标志性娱乐业态，可进一步体现项目的娱乐功能?中高档次电影院为片区缺乏业态，大量年轻人对电影院具有强烈的需求?电影院入驻可有效扩大项目的影响力，增加项目的美誉度，吸引人流；?考虑到电影院对建筑的特殊要求，建议在D地块南端设置电影院。目标商家：新南国影城、百老汇、UA电影院等主力店建议——大型餐饮?餐饮在本片区具有巨大的消费市场，特色餐饮或者大型餐饮商家对进驻片区抱有较大兴趣?中高端餐饮以及特色餐饮应是本项目的招商重点目标商家：海港、谭鱼头火锅、顺记酒楼、中森名菜半主力店建议——休闲餐饮?餐饮办主力店将丰富项目经营内容，使进行差异化定位的关键?此类商家将与电影院以及百货形成良性互动目标商家：名典、麦当劳、一番拉面、面点王等半主力店建议——家居?随着楼层增高，租金水平下降，可考虑大型零售商家进驻；此层主要业态为百货、超市、家居?随着南头片区改造的推进，片区包括本项目在内的住宅将大量涌现，家居市场发展前景良好目标商家：金海马、好百年等目标商家—超市百货类商家名单商家要求?面积要求：2500-30000㎡；?楼层要求：负一层至二层；?租金要求：25-45元/平方米；华润万家?选址要求：住宅