北京市场走势监测月报(2013年5月）北京区域事业部市场研究2013年6月5日北最新房地产政策资讯——北京住建委关于规范已购限价商品住房和经京济适用住房等保障性住房管理工作的通知颁布时间颁布主体政策名称政策要点n未上市转成商品房的产权保障房，不得以投资、投机为由抵押贷款；如果出关于规范已购限售房产证办理未满5年的保障房，则只能按照原价出售给区县住保部门组织的价商品住房和经2013-5-北京市住建委济适用住房等保、其他符合条件的轮候家庭，或由政府回购。保障房申请家庭购买公开配售的10障性住房管理工经适房和两限房时，申请人夫妻双方需要共同与开发商签署购房合同，房产证作的通知上也需要出现夫妻双方的名字。《通知》中规定，购买两限房和经适房的家庭，抵押保障房贷款用途仅限于支付住房的购房款。已购两限房和经适房在未转为商品房前，购房家庭不能将保障房作价出资或者通过买卖、赠予等方式将房屋所有权全部或者部分转移给他人。但政府也为一些家庭的突发情况留出了人性化的空间，经区县住保部门同意的情况下，所购房屋也可以为其他债务担保。此前，有配偶的家庭如果购买保障房，房产证上可以只署一个人的名。但按照《通知》中的新变化，今后申请购房家庭在与房屋销售单位签订买卖合同时，须申请人夫妻双方共同签订，办理共同共有或按份共有房屋登记手续。夫妻双方对房屋产权份额有约定的，可持相关约定办理按份共有房屋登记手续。资料来源：北京区域事业部市场研究数据库北最新房地产政策资讯——北京：楼市限价令升级房价审批需副市长签京字n北京：楼市限价令升级房价审批需副市长签字一位接近北京住建委的人士透露，在北京房价连涨的背景下，北京市高层控制房价的压力很大，已多次召集建委等相关部门研讨如何为房价降温。根据北京市委高层领导的要求，无论如何，北京二季度的房价数据一定要有所改观，年内房价趋稳的调控目标亦一定要完成。据透露，目前经北京住建委审批的预售证，还需要新添一道”关卡“，提交至市长办公室，由分管副市长陈刚亲自过目，审批划钩后才能最终确定能否给批。根据北京市高层领导的要求，“提交给市长办公室的资料，核心有三项内容，一个是该楼盘的预售价格，一个是前一期项目成交价格以及周边楼盘价格情况，”上述人士进一步介绍，“诸如前一期和后期项目品质，同区域不同定位楼盘特点，以及毛坯转精装的变化等都不重要，核心就是价格，一旦超出价格红线，预售证审批就过不了。”n调控加码万科保利等40项目预售证遭扣押自北京传出预售证需要分管副市长签字方能生效的消息后，近日又爆出因项目定价过高，北京市住建委目前已押了近40个项目的预售证，而目前，北京市住建委正就如何调整项目价格与开发商进行协调。消息指，在被扣押的40个预售证中，包括万科、保利、龙湖、金融街等知名房企的项目，而在上述知名企业项目较为集中的大兴区，被卡预售证的项目就已去掉7至8个。资料来源：北京区域事业部市场研究数据库北最新房地产政策资讯——发改委首次明确:2013年将有新城市开征房京产税n住建部：外地人申请保障房条件年内出台国家发改委5月25日亮出今年深化经济体制改革的任务清单，其中首次明确今年要扩大个人住房房产税改革试点范围。发改委经济体制综合改革司有关负责人表示，房产税扩大试点今年会有具体动作。去年以来，扩大房产税改革试点范围的传言此起彼伏，这次是从国家部委层面正式确认了这项工作安排。房产税开征的准备工作已经经历了很长时间，但目前来看房产税的开征还不会马上普遍推行，这次提出试点扩围说明还需要时间检验，寻求可行方案。房产税的问题比较敏感，政府在出台政策时还是要谨慎。北京大学财经法研究中心主任刘剑文教授建议，要强化法治思维，从长远考虑还是要从立法角度推进房产税，即使现在立法条件不成熟，长远看也要坚持“税收法定”原则，这样才能化解矛盾，消除误解，形成社会共识，减少执法成本。今年以来多个大城市房价出现明显且连续的反弹，房地产调控从制度层面急需构建长效解决办法。中国社科院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，房产税属于房地产调控的长效机制。对于城镇化领域的改革，《意见》指出今年研究制定城镇化发展规划，“优化行政层级和行政区划。实施好经济发达镇行政管理体制改革试点”。这也就意味着，在新一轮城镇化过程中，城市行政管理层级将有望做出改革。改革开放以来，东部沿海地区涌现出一批人口规模和经济实力都超过部分县级市，甚至地级市的特大镇，但是仍然实行镇级管理机构和权限设置。北本月商品住宅市场综述京l市场供应?市场新增供应环比上涨，成交量环比上涨：?2013年5月，商品住宅上市量环比上涨36.1%。走出4月份的供应低谷后，5月北京楼市供应量增加，虽然部分项目受制于预售证价格审批，但整体供应量与2012年同期项目依然出现了涨幅。?本月商品住宅80-90平米面积段上市套数最多，占比为28%。首创新悦都、中昂邑上公馆、中冶蓝城等项目该面积段供应量较多。l市场需求?成交量环比上涨13%，同比下降32%：?2013年5月，商品住宅市场成交量环比小幅上涨13%，为72万平米，同比下降32%。新政落地后的两个月，北京商品住宅成交仅为调控前正常月成交水平的一半左右，主要是受供应不足的影响，部分项目开盘滞后。?5月购买方主要仍为北京居民，购买面积占总销售面积的76.9%。本月北京居民成交面积环比上涨8%，外省居民交易面积环比上涨19%。北本月商品住宅市场综述京l成交偏好：?5月，北京居民对80（含）-90平方米面积段需求套数最多，需求套数为932套。外省个人对80（含）-90平米面积段需求套数最多，为200套。付款方式仍以组合贷最多，占总付款方式的56.47%。?外省市人产品偏好，成交均价为24849元/平方米。按需求面积统计，200万(含)-300万总价段，100(含)-120平方米面积段成交面积最高，按需求套数统计，100万(含)-150万总价段，80(含)-90平方米面积段成交套数最多?本地居民产品偏好，成交均价为22412元/平方米。按需求面积统计，200万(含)-300万总价段，120(含)-140平方米面积段成交面积最高；按需求套数统计，200万(含)-300万总价段，120(含)-140平方米面积段成交套数最多。?成交均价环比上涨：5月份，市场整体成交均价为23194元/平米，环比上涨6.3%。目前北京楼市价格处于高位，多数房企对后市看好。?各属性房屋TOP10：本月金地万科朗润园位列普通住宅销售额榜首，誉天下位列别墅销售额榜首；中国铁建广场项目位列酒店式公寓销售额榜首，北京绿地中心·浦项中心项目位列办公销售额榜首；远洋万和公馆位列豪宅销售额榜首，钓鱼台7号院位列豪宅均价榜首。?本月10000元以下、20000-30000元/平米单价段、30000元/平米以上单价段；160平米以上面积段；200-300万元、300-500万、500万元以上总价段成交占比上涨。更具体情况请见报告主体内容。北本月商品住宅市场综述京?我公司北京区域销售额排名：在对标企业排名中，我司5月份权益销售额位列第一位，销售面积位列第三位；1-5月我司权益销售额位列第三位。北京商品房销售额绿地集团、融创中国、远洋地产名列前三；我司销售额市场占有率为4.53%，销售面积市场占有率为2.65%。l市场存量?5月批售比值为0.98：截止5月底，市场新批上市量环比上涨36%，成交量环比上涨13%，批售比为0.98，本月供求量基本平衡。?5月末商品住宅库存面积595万平米：本月供应量涨幅较大，市场库存量小幅下降。l二手房市场?5月二手房市场小幅上扬：13年5月份，二手房成交量为80万平方米，在新政出台后，二手房成交量迅速跳水。经过了3、4月北京二手房交易市场的跌宕起伏，5月市场终于趋于平稳，并出现小幅上涨趋势。l土地市场?2013年5月，全市仅1幅住宅用地供应，为昌平区沙河镇高教园二期（一）地块。本月商服用地供应较多，共6幅。?2013年5月，全市2幅住宅用地成交。两块地溢价率均超过40%。另外，北京市通州区台湖镇B-21地块(部分)F3其它类多功能用地、B-24地块U13供燃气用地以242.1%高溢价率成交。北住宅用地供应情况——2013年5月，全市仅1幅住宅用地供应，为昌平区沙河京镇高教园二期（一）地块。本月商服用地供应较多，共6幅。14年6月5日14年6月5日1814年6月5日1823214年6月5日161414年6月5日1420714年6月5日1471214年6月5日91014年6月5日87646614年6月5日44841229总建筑面积14年6月5日5142212年月均66.7614年6月5日00014年6月5日214年6月5日014年6月5日14年6月5日014年6月5日614年6月51日4年6月51日4年6月510日111220214年6月51日4年6月51日4年6月5日月月月月13月?5月，虽然全市仅有1幅住宅用地供应，但除此之外，另有6幅商业、办公类用地供应。土地供应量较多。年?5月8日，北京市国土资源局公布了2013年度北京市第一批拟供应的1239宗土地信息。其中商品住宅供应地块面积约819公顷，占到了全年供地计划850公顷的96%。土地的供应在一定程度上决定月着楼市的供应,今年的土地供应是否能执行到位，为房价调控提供坚实后盾，成为业内关注的焦点。注：商品住宅和政策性住房土地供应情况CRIC系统无法区分资料来源：北京区域事业部市场研究数据库北住宅用地成交情况——2013年5月，全市2幅住宅用地成交。两块地溢价率均京超过40%。另外，北京市通州区台湖镇B-21地块(部分)F3其它类多功能用地、B-24地块U13供燃气用地以242.1%高溢价率成交。