陕西秦星实业公司西安·长乐东路浐河宗地开发项目设计方案■陕西君安房地产咨询有限公司■陕西恒瑞建筑设计工程有限公司1前期分析本案区位分析1112长乐东路3本案22■本项目位于西安市灞桥区。北侧为长乐东路；东33面浐河，中间与沁水新城相邻。占地约7196㎡，其中建设净用地5088㎡。■整个地块呈南北长，东西窄的长方形，南北方向最长140米，包括40米的城市绿化带和100米得建设净用地，东西方向52米。地块内部整体地势下洼。■项目用地周边交通便捷，居住氛围成熟。城市配套不够完善。现状分析■地块东西方向50米，南北方向140米，呈南北狭长形。■在有限的空间内如何挖掘出地块价值的最大化是本案设计的重点。问题2案例NAMBAPARK■日本大阪南区的心地标NambaPark,从开发到运营一直是社会的焦点。■因其成功的运营模式，成为日本文化、建筑、旅游的标志性项目，成为大阪的文化标签。■因其所处的城市位置和规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应。CanalCity■一个成功的综合体项目的开发和运营会带来巨大的社会价值，为开发商、运营商带来巨大的品牌价值，同时作为地产物业，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。■如福冈的CanalCity项目，通过内部商业，商务办公，酒店，公寓等多功能的组合，通过强强联合，创造了新的盈利模式。■临街商铺及步行街搞价值成功销售获利，商务写字楼通过大部分出售和少量作为固定资产租凭获利；星级酒店作为资产长期经营获利；公寓则通过成功销售获利。金桥国际广场■金桥国际广场是由A、B、C三座建筑组成的综合■B座为酒店式公寓，楼高22层层高3.2米。共有户型266套（50-150平方米），公共部分为四星级酒店标体，总面积90000平方米，一期商务花园公寓、酒准装修，室内为高级精装修，四部高速电梯。北立面店式公寓与二期的国际花园总部联袂一体，构建一为整体玻璃幕墙。一期公共服务区（裙楼）是长116个建筑灵活性、城市文脉和生态环境的统一体米、宽20—35米、高9.9米的2层带装楼群建筑面积6000平方米，以商业配套服务为主。成都喜年广场■成都喜年广场位于锦江区东大街，占地9,039平方米，总建筑面积约132,218平方米，汇聚了国际甲级写字楼、精装酒店式公寓、星级酒店、商业中心四大物业形态，是一个多功能的城市商务复合体。■项目分为东西两个塔楼，其中，东塔为49层的超高层写字楼，建筑高度约190米，完工后将是成都市首个超高层国际顶级写字楼。西塔为星级酒店和精装公寓的综合楼，其中3-14层为星级酒店，15-31层为精装修公寓。使用节能环保设计理念，引领健康建筑。3产品定位办公休闲公寓餐饮酒店品质生活的追求多功能、多业态、复合型城市配套设施拉动区域人流带动消费增长，完善加强城市区域功能提供最合理的城市配套、交通配套4成果■功能综合全面，城市配套合理，解决周边办公功能的不足，通过强强联合，创造新的运营模式。且升值潜力大■交通设置合理。■形体丰富，优化城市空间形态。方案一■功能单一，且酒店的量过大，不利于运营，升值潜力小。■交通设置不够合理。■形体呆板，建筑体量比例失调。方案二交通体系：规划设计中最重要的是交通体系。第一是平面交通，注意人车分流。第二垂直交通的合理性，方便人流的上下。第三后勤通道要合理安排。总平面图■设计指导思想对地块及周边环境进行认真分析和研究，“以人为本”合理布置商业、办公及酒店公寓，并处理好相互之间的关系，合理组织商业，办公，公寓三大人流。努力营造宜人的内外环境，提升生活品质，打造城市标志性城市综合体。■设计理念本项目的建设是城市外部空间的重塑，体现便利和舒适是建筑规划理念所需要的姿态。所以在设计中，以新古典的形象表达一种现代生活居住形态，也是倡导的具有时代气息的设计理念。办公空间，酒店空间及商业演绎文化和生活方式，从都市尺度，组团尺度到单体尺度出发，设计中浪漫主义设计手法的灵活应用，营造出和城市综合体环境相匹配的商业配套。设计并对商业空间人们消费模式进行的思考。■空间布局---“有机形态”突破了仅仅围绕城市道路布置商业的传统手法，本案在基地内沿东向规划路临沁水新城开辟了商业步行街，并通过入口城市绿化广场将外部“商势”引入商业区内，充分挖掘该地块的商业价值。这样在基地内就自然形成了以办公底部商业为中心，南侧酒店公寓底部商业为辅的商业形态，并通过商业形态的错位布置，使平直的商业街变得丰富而且具有趣味性。各入口的合理交叉布置，也在一定程度上丰富了商业的流动空间。北侧为办公楼，底层一~四层为商业，五层为商务会所，六~21层为办公。公寓酒店沿地形走向与办公楼平行布置，使整个项目的外部形态简洁大气、给人“心旷神怡”之感。总平面布局■项目北面长乐东路，商业价值大，可以设置；品牌主力店及商业门厅，引导商业人流。■结合东侧规划道路设置办公，酒店，公寓门厅，以及一层主题商业的交通入口。是人流汇集的共享空间。首层平面图商业建筑面积2028.85M2■通过首层商业门厅的引导，主要是以一些品牌餐饮为主，如成都驿站，百姓厨房等适合办公白领，商务人士就餐的餐饮店。■办公门厅局部两层通高设置，开敞，大气，明亮。二层平面图商业建筑面积2176.06M2■三层为规模较大的商业业态提供完整的大空间。三层平面图商业建筑面积2176.06M2■四层北侧为商务会所，提供商务活动的场所。■南侧为5间商务会议室，满足各种不同规格商务会议的要求。会所建筑面积1236.39M2四层平面图办公建筑面积939.67M2■五层为办公和酒店的标准层，利用商务会所的屋顶绿化延续城市生态理念。办公建筑面积804.30M2五层平面图酒店建筑面积595.20M2■办公平面完整大气，空间宽敞明亮，柱网划分规整，满足各种规格的办公空间要求。办公平面图建筑面积804.30M2■5~11层为特色酒店，具有一定的主题。12~18层为酒店式公寓酒店平面图建筑面积595.20M2负一层平面图地下车库分析5建筑形态东北角鸟瞰东南角鸟瞰东北角透视西北角鸟瞰西北角透视6立面参考示意图片示意图片THANKS