敬呈：惠州鑫月实业有限公司谨呈：惠州鑫月实业有限公司鑫月陈江项目前期研究报告惠州世联地产2010年2月本报告严格保密。项目概况项目地块形状不规整，地块分布较散【项目整体概况】占地面积:CJ01-03-01:25760㎡CJ01-03-02:55213㎡共计:80973㎡建筑面积：CJ01-03-01:97900㎡CJ01-03-02:209800㎡共计：307700㎡容积率：≤3.8建筑密度：32%本报告严格保密。项目周边存在较多工厂和农民房，周边开发程项目周边情况度较低。五一路未开发地块体育中心制造工厂项目地块德园学校项目内部水塘本报告严格保密。市场。区域市场与周边竞争分析01区域市场0023400150本报告严格保密。陈江/仲恺片区属于惠州城市发展三大组团，是惠州片区利好通往东莞、深圳的必经之路，未来发展潜力大惠州城市规划发展三大组团之一陈江/仲恺成为惠州的次中心区陈江/仲恺经济实力雄厚，占惠州GDP1/4惠城西南部商业最繁华地段陈江/仲恺是惠城通往深圳、东莞的必经之路本报告是严格保密的。未来四环路开通将进一步加强陈江仲恺片区未来交通与外部的联系惠城区、陈江仲恺片区对外的交通联系主要依靠三环路及仲恺大道联系。未来四环路开通将进一步加强陈江仲恺片区与外部的联系本报告是严格保密的。区域特征产业集群核心地带产业产业集群核心地集群核心地带带斜下产业产业集群核心地集群核心地带带TCL外贸加工区LG电子区区域域内汇内汇聚了多家世界聚了多家世界500500强及中强及中国国100100强强企企业业，包括可口可，包括可口可乐乐、三星、、三星、LGLG、、SONYSONY、、华宝华阳集团工业园TCLTCL、德、德赛赛等等国内国内外知名企外知名企业业，年工，年工业总产业总产西门子可口可乐值值突破突破800800亿亿元。元。平南工业区惠台工业区陈江镇——以工业、制造松山园业为主，建成工业区19个，已sony三星电子形成规模的工业区有9个。各类麦科特型工厂企业达到460家，其中华硕仲恺高新技术产业开发区—500万元以上的企业有47家。—全镇外向型企业发展到357家，惠州市重要的经济增长点之一。惠州初步形成了以电子、灯饰、五金德赛工仲恺高新技术产业开发区是1992年经、塑胶、纺织等行业为主的外向业区国务院批准成立的全国53个国家级高型工业体系。电子产新区之一，政策区面积7.06平方公里业组团大欣集团，规划控制面积19.7平方公里，其中灯饰产已开发面积近13平方公里。近330家业组团本报告是严格保密的。中外企业在区内投资，是国内外重要的电子信息产业生产基地。人口特征人口结构中外来人口占主流航天科技外来人口占总人口数量的70%《摘自惠州市统计局统计网》LG人群分类园区业态代表企业TCL产业工人电池制造德赛技术人员玻璃、不锈钢研发人员友好精密五金制造业一般管理人员电子制造业TCL安特中高级管理人员纺织服装制造业富绅高级本报告是严格保密的。管理人员未来开发热点区域，工业人口较为密集，置区域价值业刚性需求量大陈江区域居住氛围与环境仲恺片区现状：存在未开发土地，与惠城相比居住氛围较弱，生活水平较为低下，存在少量本项目工厂，周边农民房较多；将来：陈江/仲恺区域属于惠城的是惠州两大产业中心之一，工业基础良好，是惠州的经济次中心，为惠城就业带来了较大的拉动。陈江/仲恺区域工业人口较多就以为着存在大量的置业刚性需求客户，将来此片区房地产发展趋势向好。本报告是严格保密的。区域市场小结?陈江/仲恺片区属于惠州城市发展三大组团，是惠州通往东莞、深圳的必经之路，未来发展潜力大。?未来四环路开通将进一步加强陈江仲恺片区与外部的联系。?未来开发热点区域，工业人口较为密集，置业刚性需求量大。?区域内汇聚了多家世界500强及中国100强企业，年工业总产值突破800亿元。本报告是严格保密的。周边项目一览区域周边项目分布情况金辉新苑南线区域代表楼盘：南线片区金迪星苑金辉新苑、金迪新苑、熙龙小熙龙小镇镇、名流印象仲恺区域代表楼盘：半山名苑名流印象半山名苑、TLC项目、金大洲项目、欣欣家园、青青世界香槟时间郦城水岸青青世界陈江区域代表楼盘：格林童话TCL风华丽都、汇景中央、荷兰小项目城、格林童话、郦城水岸欣欣家园光耀荷兰小城仲恺片区本项目金大洲项目汇景中央陈江片区风华丽都本报告严格保密。区域竞争分析片区在售项目分析销售均价(元/片区项目名称主力户型可售套数㎡)销售率金辉新苑3期87㎡-97㎡两房4400元/㎡146套35﹪名流印象2期88㎡两房、127-130㎡三房4700元/㎡约350套35%南线70-130㎡二房、三房、180㎡四熙龙小镇一期4500元/㎡约330套房83-85㎡二房、103-145㎡三TCL康城四季㎡36套98%房4700元/仲恺欣欣家园49-96㎡一房-三房3900元/㎡40套96﹪　　　青青世界63-74㎡两房3670元/㎡608套90﹪3500元/㎡(带装香槟时间40-60㎡一房、二房219套认筹修)汇景中央60㎡一房、84-91㎡二房4000元/㎡陈江400　风华丽都2期70-102㎡两房、三房3650元/㎡约套30﹪　片区主力户型大多都是以郦城水岸70-80㎡二房、三房80-90㎡的两房，3200元110-130/㎡㎡的三房为主整体均价在4000元/㎡左右本报告严格保密。区域竞争分析区域内楼盘今年推售量超过8000套，竞争主要来自二房、三房121011121月2月3月4月5月6月7月8月9月月月月月金辉新苑3期87㎡-97㎡二房三约146套南房名流印象2期88㎡两房、127-130㎡三房约350套线熙龙小镇一期70-130㎡二房、三房、180㎡四约330套房香槟时间40-60㎡一房、二房，约219套仲金大洲项目40-110㎡二房、三房为主5万㎡恺TCL·康城四季63㎡-81㎡两房、88-150㎡三房、969套汇景中央60㎡一房、84-91㎡二房风华丽都2期70-102㎡两房、三房约400套陈光耀荷兰小城别墅、洋房产品、5000套60万江㎡郦城水岸70-80㎡二房、三房3200元/㎡，400套产品类型、销售时期高度重合，市场竞争激烈未来推货量超过8000套本报告严格保密。区域竞争总结?南线、陈江仲恺片区2010年整体供应货量超过8000套，供应量大，主要以二房和三房为主；?竞争楼盘销售期、主力产品与本项目高度重合，未来竞争压力大本报告严格保密。客户分类及来源陈江/仲恺房地产市场客户外流情况严重，但自身对区域外客户吸引极为有限?在05年以前，大部分陈江/仲恺客户都选择在青青惠城置业，其中多集中在世界鹅岭南路、麦地一带，如南山公馆、美林玉桂山、金宝创惠城欣欣家金辉心苑、金迪星苑等项格林童业家园园目话仲恺工仲恺大道?陈江/仲恺工业区存在业区口岸国际部分外来人口置业，但主要以投资目的为主郦城水岸本项目陈江御景华城本地客户外流，外来客凯旋国惠盐高速户以投资为主易受政策际影响，是陈江市场面临的主要问题本报告严格保密。客户分类及来源陈江/仲恺市场客户主要来源于本地客户，周边镇区及惠城、深圳客户占有一定比例?本地客户主要由小型私营企业主及工业区企业客户构成；?工业区客户占本地客户的70%~85%；?中小型私企业主、公务员占本地客户15%~30?周边镇区自住客，惠城、深圳客户均有一定比例，共占约30%左右。TCL康城四季成交客户来源分析大型工业园团购客户工业区企业客户本地客户其他企业零散客户私企业主、公务员等高收入客户本地客户是目前陈江/客户分类仲恺市场的客户主力，周边镇区自住客户其中工业区客户占较大外来客户比例。周边城区投资客户本报告严格保密。工业客本地客户高收客工业区企业客户包含多个阶层，各阶层置业客户特点自住客外来客户能力及因素不同，对物业类型需求也不同投资客客户类型购买力生活状况购房面积契合度工业区客户按照收入水平及置业考虑因素排序置业需求大致分为5个阶层①价格；在企业多住在普通工人35-60m2左右?普通工人：收入低、需求低员工宿舍或或②区位（工作，购★，一房两房面积小，置业欲望有限；租住农民房物）；③环境?技术工人：中等收入，年①区位（离工作单龄约30岁左右，购买2~3年收入4-5万白领/企业位的距离，是否在70-110m2，两★★★房，多为刚性需求；较高；租房或大多技术专家班车线路附近）；房三房★住企业宿舍?企业中高管：中高收入，②下一代教育；对居住品质要求较高；企业中高年收入10-15①下一代教育；?企业主：高收入，对产品120-160m2左管（非台万；租房或已②生活购物；★★★高右，四房两厅要求较高，目前较少在本地商、外籍购房但有强烈③环境舒适度；★★及复式置业人士）换房需求④良好物管结合本项目的初步意向，如年收入15-20①自然景观；如有老人妻儿何满足中高收入客户群体的外来企业万；租房或已，则需要三四★★★中高管、高②配套；需求是首要考虑的问题购房但有强烈房，130-★外籍人士③良好物管换房需求140m2的复式①尊贵感；年收入50万以企业董事至少150m2，★★★非常高上，在惠城或②风水；级至少四房两厅★深圳购房③绝佳自然景观；④良好物管本报告严格保密。工业客本地客户工业区公务员、中小私企业主等高收入群体，高收客客户特点自住客也是未来区域中高端客户的重要组成部分外来客户投资客客户类型购买力生活状况置业考虑因素排序购房面积?公务员在陈江是一个比较特殊的群体，随着工业园的二房为主;年收入10万左右转型进行，服务业进一步提政府/a.城市感、社区少部分人有；大多有单位福利升，园区的管理人员及海关泛公务员海关/感②生活配套③改善居住需房；年轻的一般住、银行等公务员数量将会增银行工作便利求，偏向