谨呈：时代地产广州公司————时时代地代地产产南沙南沙项项目目营销营销策策划报划报告告世联地产2008年5月前提01背景0015400230区位项目位于南沙东部宏观区位：珠三角城市核心，具备“多城辐射效应”微观区位：虎门大桥口以北，可进入性强40分钟15分钟30分钟60分钟30分钟60分钟虎门大桥本目项75分钟（船）1、位于珠三角两条发展主轴之上、三大城市核心之间，区位优势明显广深（香港）发展轴广珠（澳门）发展轴2、位于整个珠江三角洲的地理几何中心，成为珠三角新的经济增长点3、南沙紧邻广州市、东莞虎门、中山，每天有12班往返香港的客轮，成为珠三角对外联系的枢纽56万中低密度大盘●08年10月推出一期●指标年底回收2个亿项目简介概况：项目简介概况：总用地面积：总用地面积：338771338771平方米平方米用地性质：居住用地用地性质：居住用地容积率：容积率：1.41.4建筑密度：≤建筑密度：≤2525％％建筑形态：高层及别墅建筑形态：高层及别墅一期指标规划：占地：40000㎡总建面：59680㎡高层别墅80120140180170230317322825面积㎡83364542169404576454095196600套数1036932942720330套数比27%18%9%25%7%5%1%8%面积小计38053㎡19727㎡套数小计29880市场价格预估：南沙市场洋房4000～5500元/M2，TH1万元/M2～1.3万元/M2，独栋1.3万～1.5万元/M2产品类别代表楼盘户型面积m2户型单价区间（元/m2）总价（万元）备注南沙奥园133-170三房/四房4800-550065-75带装修　优山美地76-129二房/三方420030-55带装修洋房南沙境界83-126二房/三方550045-70带装修南沙碧桂园92-152二房/四房460042-70带装修南沙境界196-227四房7500147-170毛胚叠加别墅滨海花园180-250四房/五房6500-8000117-200带装修南沙境界200三层10000200毛胚联排别墅滨海花园220-260三层12000-13000264-338毛胚南沙奥园153-178三层10000-12000153-190毛胚独立别墅南沙境界221三层13000-15000287-331毛胚新政后的价格变化：1、价格明显下调：南沙奥园07年新政前推的洋房均价7000元/㎡，现在则降到4800-5500元/㎡；南沙碧桂园07年洋房也曾一度升至5000元/㎡，现在则降到4600元/㎡。2、议价空间增大：南沙境界可以与经理直接议价，经理给予1～2个点的额外折扣。市场速度预估：市场相对较好情况下，一般的开盘率别墅在40-50%，洋房在100-120套。碧桂园二期2007年2月底开盘情况推出，共56套联排别墅、17套独立别墅。开盘当天成交30套联排别墅，销售率为54%，均价7600元/平方米（装修）。5套独立别墅，销售率为29%，均价14000元/平方米（装修）。南沙境界一期2006年12月30日开盘情况开盘热销114套，销售率为72%，其中，别墅成交12套，销售率为40%，洋房成交102套。成交均价推成交　产品（元/售套数套数㎡）南沙境界项目经理，司先生：A型南沙境界是当时市场的指标盘合院别墅（21112套38026㎡）之一。不论是价格还是速度上别墅B型表现都较好。开盘热销后，带联排别墅（19618套96499动整个市场，使得南沙市场楼㎡）盘普遍上涨1000元/平米。C型叠拼别墅（20032套274848㎡）洋房D型叠拼庭院（13996套754153㎡）市场速度预估：开盘热销后的速度一般，别墅月均10-15套，洋房25-35套。07年旺市下，南沙市场销售情况列表：单价区间销售速度户型面积总价产品类别代表楼盘户型（元/㎡（套/月（㎡）（万元）））二房/三滨海90-1203800-430035-5535房洋房二房/三逸涛70-100240015-2525房三方/四名苑145-180550080-10015房联排别墅滨海138-180三层500060-9016逸涛150-200三层600090-13015二层/三170-2205500-650090-1403层滨海独栋别墅220-270三层8000175-2152300-550三层11000300-5501逸涛300-400三层8000240-3202新政后的情况不容乐观，速度明显放缓。南沙近来月均销售速度（套）30025725023920015012613993100503602007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月南沙南沙资资深深项项目目经经理，司先生：理，司先生：南沙市南沙市场场新政后，受一定影新政后，受一定影响响，，较较之之0707年速度明年速度明显显回落，回落，现现在市在市场场上上洋房最好洋房最好2020套套//月，月，别别墅墅7~107~10套套//月。月。南沙房地南沙房地产专业产专业人士，葛先生：人士，葛先生：目前南沙市场销售严峻，南沙境界年后到现在，目前南沙市场销售严峻，南沙境界年后到现在，33个个月别墅销售仅月别墅销售仅22～～33套，洋房套，洋房1010套左右。套左右。关于年底2亿的目标分解：旺期下能够实现，但在淡期下是艰巨任务2个亿目标分解：一期推售：298套高层，实现均价5000元/M2(毛坯)80套别墅，实现均价11000元/M2(毛坯)年底实现TH销售55%，44套，回收1.19个亿，其中开盘销售32套，40%销售率月均销售：6套/月高层销售45%，135套，回收0.85个亿，其中开盘销售90套，30%销售率月均销售：23套/月市场成交数据显示，珠三角市场回暖仍需时日。2008年第20周深圳一手房成交走势广州5月份成交套数成交套数成交均价16001600020001890）1430177113672.31252）套1400132111086.814000米（12150.411579.5平1403120012000/15001374数10323.7元套12189.312223.1（交100088485211116.710000成8008000价1000594均591交6004936000成50040040002002000000第一周第二周第三周第四周第13周第14周第15周第16周第17周第18周第19周第20周高目标下，如何突破市场困境？项目总体定位项项目核心价目核心价值值体系体系////总总体的体的规划规划建建议议1期营销建议项项目价目价值营销值营销策略策略//1//1期期营销执营销执行行本报告是严格保密的。10市场02困境0015400230城市视角不可否认的高起点城市定位——再造一个广州，广州未来城市发展重点方向广州推动城市南拓，拉开城市布局，优化城市结构，实现广州由沿江城市向现代化海滨城市的转变?南沙区发展目标——“建设最适宜创业发展和生活居住的现代化滨海新城”?强大的产业规划：以龙头项目的建设为突破口，重点发展汽车、港口、船舶制造、钢铁、石化等产业，以地区综合服务业带动五大组团、八大基地城市视角高起点规划下，发展却未如预期的那样迅速。南沙发展历程1988-1992年1993-1999年2000-2008年霍英东时代，南沙的启动经济开发区时代，大规模开南拓时代，产业纷纷落户?洛溪大桥通车，霍英东投放启发广州提出“南拓”战略，将南沙纳入广州城建.动资金超25亿元国务院批准设立国家级南沙经济核计划?广州市政府提出在南沙“再造一个新广州”虎门轮渡公司成立技术开发区?南沙被确定为九十年代三大重全球最大企业美国通用落户南沙广州南沙开发区建设指挥部挂牌成立?2003/点发展区域东发和南伟码头分别投入使用丰田发动机整车及配套项目落户南沙?虎门轮渡及广珠东线公路正式虎门大桥通车南沙国际深水港一期及南沙港快速路相继开通?开通粤港经济合作座谈会在南沙举行南沙成为广州市一个独立的行政区。?500南沙港成为对外通商口岸，南南沙定位升级为珠三角的中心支点全球强纷纷投资南沙沙客运港试航城市2007年广州各区、县级市GDP150000001000000050000000荔湾区越秀区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区增城市从化市地区生产总值42996231165192742215801204629969445924700870628055741652093056776810239037617531276241城市发展缓慢，使得人们对于南沙片区的认知并不高。南沙发展存在四大问题：1、土地过早分散，开发商主体角色失控2、未建立良好区域形象，产业与旅游形象模糊3、产业发展仍有待成熟。4、缺乏系统的基础设施、公共服务。南沙本地人评论：南拓就是番禺，而南拓的一句话“五年前的南沙什么样，现在的南沙就什么样”就是广州要走向滨海，而滨海就“道路很宽，人很少”是番禺的南沙。但是非常遗憾，现在的南沙还没有成为广州人心外地人评论：里的滨海城市。“南沙，很偏僻的地方”————王志纲在08年4月15“规划很好，但给人感觉很荒凉”日“新华南优质人居论坛”上的讲话大亚湾石化产业案例借鉴：产业成熟带来的大量的新移民需要至少5-10年时间。惠州大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为105平方公里，04年壳牌石化产业的进驻。大亚湾现有人口约12.2万人，其中常住人口7.2万人，流动人口约5万人2004年2005年2006年2007年2008年2009年04年6月华德油库2期投入使用04年后石化中下游项目建设04～05年壳牌项