『远洋国际中心』『远洋国际中心』公寓部分公寓部分前期策划前期策划【思源经纪2010年11月】目录一、项目市场现状分析CONTENT二、项目价值体系梳理三、A区产品发展定位探讨四、B区产品发展定位探讨Ⅰ项目市场现状分析本体条件市场环境京、津、滨三城枢纽；天津城市发展核心区域『本体条件』京、津、滨三城枢纽；天津城市发展核心区域远洋国际中心三城联动；双向辐射。城市主轴；发展核心。『本体条件』内环内环核心；城市核心；城市CBDCBD拓展拓展区区项目位于天津城市内环核心区域；与规划城市“一主两副”三个中心区域直线距离均在8公里范围内；且与小白楼CBD核心区隔海河相望。随着天津经济高速发展和快速城市化进程，未来项目所在区域将发展成为CBD拓展区域。约7公里里内环核心区2公约约8公里『本体条件』陆陆路交通核；海河路交通核；海河东东岸商岸商贸贸核心核心区区紧邻内环线、东纵快速路，东侧3公里处为中环线。地铁2号线临本项目设站；地铁3、9号线天津客运站设天津站交站，与2号线实现换乘。（2、3号线计划2011年8月通核试通车）随着天津站后广场改造工程完毕；天津站交通枢纽与新开路传统商贸带之间的资源共享和互补将更加紧密；区域发展将迎来结构优化和升级。『本体条件』地地块块周周边发边发展成熟，商展成熟，商贸贸、居住氛、居住氛围浓围浓厚厚北至华捷道道捷东华纵西至新开路街复快东至东纵快速兴速（新泰路）庄新道大开昌路华南至华昌道西侧地块南侧临嘉华国际商业体项目东西两侧均紧邻主干路新开路、东项目南北两侧为次干路华捷道及华昌道。北侧纵快速，交通便捷力极强，商业多集中局部为远洋新天地高档楼盘，南侧局部紧邻嘉于新开路沿线。东侧东纵快速路覆盖天华国际商业中心及远洋新天地项目供热站。周津站客运铁路。边现状住宅林立。『本体条件』大型高端商大型高端商务综务综合体合体项项目目写字楼一栋国际甲级写字楼和一栋高标准乙级写字楼组成，建筑面积约8万平米精品商街四层裙楼时尚精品商业街区，建筑面积约6万平米五星级酒店希尔顿酒店管理集团旗下豪华五星级酒店，建筑面积约4万平米高级公寓高标准酒店式公寓，部分与酒店结合建设，建筑面积约3.6万平米『本体条件』打造品打造品质质型高溢价型高溢价产产品品公寓部分发展目标A区公寓主力发展现金流产品；快速变现与较高的市场价值实现；B区公寓打造市场标杆型产品；实现30000元/平米以上销售均价。『本体条件小结』区位优势和高端综合体属性是项目基础价值核心所在『市场环境分析』城市城市综综合体合体发发展迅速；集聚在城市核心功能板展迅速；集聚在城市核心功能板块块天津核心区综合体项目主要集中在南京路沿线、南站CBD板块和老城厢板块。南京路沿线是天津都市综合体物业发展较早的区域，也是现状较为成熟的区域；代表项仁恒海河广场目由津汇广场、天津中心、君隆广场等；中粮大悦城老城厢板块是天津最大的旧城改造项目。其本案中中粮大悦城、仁恒海河广场是板块综合体物业代表；天津大都会津湾广场南站CBD板块是小白楼商务区的延伸区域，津门津塔也是未来综合体物业最为密集的区域；代表中信城市广场项目由嘉里中心、中信城市广场等。天津中心君隆广场富力中心昆仑中心已入市项目潜在项目嘉里中心『市场环境分析』住宅、住宅、写写字字楼驱动楼驱动是核心是核心区综区综合体合体发发展主流模式展主流模式科目写字楼主导型酒店主导型商业主导型住宅主导型均衡发展型写字楼体量比重较高通商业物业体量比重较高；住宅体量占比较高；酒店体量比重较高；过写字楼产品驱动项目通过商业的经营带动项目以住宅的销售带动项目发各种物业体量占比相对均衡；通过高标准酒店的打造驱动项物业特征发展；发展；展；分物业相互依托，功能互补；目发展；对交通条件和商务氛围对周边人流集中度要求较对周边居住氛围及配套设对区域发展成熟度有一定要求对交通和周边环境要求较高。要求较高高。施要求较高。市场份额约占25%市场份额市场份额不足10%约占15%市场份额市场份额占比超过30%约占20%市场份额信达广场、君隆广场、代表项目昆仑中心、津汇广场等中粮大悦城、津湾广场等大都会、仁恒海河广场等津门津塔、嘉里中心等富力中心等『市场环境分析』20122012年年区区域市域市场综场综合体合体将将形成集中放量形成集中放量保利大都会中信项目、中粮大道、都会轩、津湾广场二期、嘉里中心等集中上市大于100万平米津湾广场预计大都会公寓部分；大悦城商业、住宅部分；嘉里中心公寓部分入市40万平米嘉里中心津门津塔津门津塔写字楼部分、保利大都会、富35万平米仁恒海河广场力中心、昆仑中心住宅及公寓部分天津中心09年是区域综合体中粮大悦城项目供应集中期，80万平米中信城市广场入市项目较多中粮大道富力中心25万平米昆仑中心20082009201020112012都会轩分析：从上图可以看出，2009年是区域综合体物业放量集中期；10年截止11约中旬，区域放量约35万平米，预计2011年区域放量继续呈平缓态势；进入2012年后随着南站CBD板块的法力，区域综合体物业市场将进入新一轮供应集中期。『公寓市场环境』老城老城厢厢、南站、南站CBDCBD是主要供是主要供给给源源目前内环核心区域公寓物业主要分布在老城厢板块和南站CBD板块。东北角艺术公寓区域内公寓产品主要分为两类：一类为综合体物业中配置部分公寓产品、另一类为纯公仁恒海河广场中粮大悦城寓项目；保利香槟国际本案大都会、津湾广场、嘉里中心等大型综合体项目中均设置有部分公寓产品以支持项目整体现金流需求；瑞景名郡天津大都会津湾广场津门津塔保利香槟国际、瑞景名郡等项目则为纯粹的公寓项目，整体以销售为主。天津中心中信城市广场富力中心已入市项目昆仑中心潜在项目中粮大道嘉里中心『公寓市场环境』当当前前区区域市域市场场公寓公寓存存量量约约4040万平米万平米区域市场主要公寓项目信息列表公寓物业公寓当前项目名称楼盘地址建筑面积容积率产权年限装修状况建筑形式体量存量精装修，精装标准瑞景名郡和平区南京路经联大厦东侧71264.64.350年LOFT（4.8米）4.6万2.36万1500元/平米大都会和平福安大街与荣业大街交口86万7.250年精装修平层//精装，装修标准3500津塔公寓大沽桥与兴安路交汇处60万平米4.870年平层4万0.097万元/平米精装修，精装标准昆仑中心河西区友谊路乐购超市北侧19万11.350年平层6.1万6.1万4500元/平米天津公馆解放南路与绍兴道交口6万650年精装修平层1.2万0.45万精装，装修标准3000天津中心和平南京路219号15万11.8640年平层3.5万1.8万元/平米精装，精装标准2000仁恒海河广场南开东马路131号50万3.5470年平层4.6万2.2万元/平米老城厢内南城街与城厢东路交接的新隆轩东北角艺术公寓29万2.550年毛坯平层29万12万19号平层和平路与慎益大街交口处（紧邻南市食品精装修，精装标准保利香槟国际9.6万540年部分LOFT（4.84万2.02万街）2000元/平米米）精装修，精装标准富力中心河西区合肥道与南昌路交口15万15.640年平层6.8万6万4000元/平米居住型公寓70都会轩南京路营口地道铁上264000?13.5毛坯平层8.1万8.1万年『公寓市场环境』50-7050-70平米一平米一室室、、90-11090-110平米平米两两室室是供是供应应主力主力户型面积及配比区域市场代表项目产品结构情况一居二居三居及以上项目名称总套数　面积比例面积比例面积比例51.63-52.46㎡34%90.1933%132.25-132.77㎡1%仁恒海河广场273套90.57-90.81㎡　33%　　-　-　-　富力城华庭77㎡14.3%76㎡-114㎡71%161㎡14.7%210套富力中心76—80㎡18%90—117㎡54%160-187㎡28%561套保利香槟国际51-65㎡约25%63-78㎡约50%90—105约25%286套津门津塔60-70㎡约75%90-120㎡约20%138㎡约5%645套昆仑中心50—79㎡85%96㎡15%--待定东北角艺术公寓30-58㎡45%75-90㎡35%95-100㎡20%1710套公寓竞品项目户型供应以居住功能较强的一居室、一居半、两室户型为主，其中，富力城华庭、富力中心两室户型占绝对主力供应；保利香槟国际3#公寓楼3—12层为平层，13—24层为LOFT公寓产品，主要以63—78平米两室户型为主；20000-25000/『公寓市场环境』区区域公寓物域公寓物业业均价均价水水平在平在20000-25000元元/平米平米区间区间精精装修装修、、燃燃气气、、民用水民用水电电已成已成为为主流主流区域市场代表项目价格及其他特征项目名称开盘时间开盘价格当前价格精装标准燃气水电仁恒海河广场2010.5　24000元/平米　26000元/平米　2500元/平米　有　民用　民用　津门津塔2009.318000元/平米28000元/平米3000元/平米有　民用　民用　　22000-24000元/平米　22000-24000元/平富力城华庭2010.11.13　3000元/平米　　有　民用　民用　　米23000元/平米富力中心2010.11　23000元/平米　4000元/平米　　有　民用　民用　　2010年11月底目前对外报价：21000元/1500-2000元/平米保利香槟国际待定部分有　未定　民用　　平米　20000-21500元/平米20000-21500元/平米昆仑中心2010.114000元/平米　　有　民用　民用　　　『公寓市场环境』房款房款在在180180万以下万以下产产品市品市场转场转化