崇州欧洲城项目前期策划报告崇州成百投资有限公司2011-4-201第一部分崇州概况崇州基本情况1、崇州基本情况-------------------------------------------------42、崇州产业概述-------------------------------------------------53、崇州发展定位-------------------------------------------------64、崇州区域规划-------------------------------------------------75、崇州商业发展状况---------------------------------------------8第二部分崇州房地产市场分析1、崇州房地产市场状况-------------------------------------------122、目前主要楼盘调查分析-----------------------------------------173、市场需求调查与分析-------------------------------------------234、主要竞争楼盘调查---------------------------------------------26目第三部分项目地块本体分析1、项目宗地-----------------------------------------------------402、项目建设的必要性---------------------------------------------44第四部分项目定位1、项目品牌形象定位---------------------------------------------482、项目地块区位特质---------------------------------------------50第五部分项目（一期）产品定位及规划设计录1、产品定位-----------------------------------------------------562、总体规划思路-------------------------------------------------573、项目一期产品规划---------------------------------------------58第六部分项目营销策略1、项目分期分批策略---------------------------------------------692、分期开发建设进度---------------------------------------------703、项目营销思路-------------------------------------------------71第七部分项目一期投资分析1、项目一期产品数据---------------------------------------------842、项目一期投入分析---------------------------------------------853、项目一期收入预测---------------------------------------------8824、项目一期损益汇总表-------------------------------------------895、风险评估与控制-----------------------------------------------91成都朗骏策划咨询有限公司第一部分崇州概况31崇州基本情况崇州市古称蜀州，其建制历史长达2200年，1994年6月经国务院批准撤县设市，全市面积1090平方公里，市辖25个乡镇。崇州是成都平原都市群重点发展的中等城市、中国优秀旅游城市、中国人居环境范例城市、四川省历史文化名城、四川省级生态园林城市。?位置崇州市位于成都市西面,受川西经济圈的辐射,距成都市区37公里,紧邻温江,都江堰;?人口：总人口63.67万人，城镇人口30万，中心城区人口16万;?交通：成青路、川西旅游环线成温邛高速公路、规划轻轨等,交通十分便捷;?河流：市境内主要河流有3条：西河、黑石河和金马河。42崇州产业概述崇州农业发达，有天府粮仓美誉；崇州产业发展迅速，已形成以制鞋为龙头、家具、建材、食品加工等传统优势产业。崇州按照“工业向园区集中”的原则，主动取消了羊马工业集中发展区，维持元通工业集中发展区现状不再扩大，将羊马工业规划和元通扩展规划向崇阳工业集中发展区转移。因此崇州市的工业集中发展区主要集中在崇阳镇，现规划面积拓展为18.8平方公里，重点发展制鞋产业，做大做强家具、建材、食品加工等传统优势产业，其它产业方面，工业区将在工业大道以东规划约5.13平方公里打造轻工产业园，吸引本地铸管、塑胶、玻璃、光伏等新型建材企业向工业集中发展区集中，吸纳配套的科技含量高、产品附加值大、发展前景广阔的企业入驻。制鞋家具建材食品加工53崇州发展定位新型工业城市，成都市西部生态园林旅游城市崇州城市发展规划确立崇州未来经济按照“一点突破、两翼齐飞、整体推进”的构架发展，转变发展方式，创新体制机制和方法手段，推动工业发展率先突破，以工业发展的突破推进工业化城镇化联动发展，带动全市一二三产业快速协调发展。崇阳-羊马生态新城城市发展走廊以崇阳工业集中发展区为产业发展突破点街子-鸡冠山旅游产业发展走廊64崇州区域规划?根据崇州市规划，至2015年全市人口将2010年2015年达到80万，城镇人口全市人口：63全市人口：80达到40万，城市化达万万到50%。城镇人口：30城镇人口：40万万?规划崇州市城区重点在唐安路沿线及世纪大道以东片区发展，适当向南、西发展，远期向西跨过西江发展。?崇州城区以“两个中心，三个片区”为规划发展，两个中心是指以崇州大酒店为中心、以蜀州广场为中心，打动周围商业、居住快速发展；三个片区是指东部工业集中区、城中居住区、城西居住旅游区。?崇州城区通过成温邛高速公路、老双怀路、规划新增对接温江光华大道的第二通道与中心城联系，崇州市市区路网结构采用网格状系统。75崇州商业发展状况（1）城区主要商业业态分布情况?金盆地大道延伸至滨江路，集中以汽贸、汽修、机械为主的经营业态；?崇庆北路与晋康北路片区，集中以建材、装饰、装修为主的经营业态；?崇庆中路一带，以再生资料、钢材建材、货运为主的经营业态；?蜀州广场周围，以服装、通信为主的经营业态；?蜀州北路与蜀州中路，以零售、家私、购物为主；?滨江路沿线，以餐饮、休闲娱乐为主的经营业态。8（2）商场及零售业发展崇州市商场及零售业主要集中在崇州中路和蜀州广场区域。商业业态发展相对滞后，消费模式仍然比较传统，整个城区的消费购物场所基本为临街商铺。根据调查，城区内目前的大型购物商场只有九龙购物广场，正在开发建设的项目“唐人街”拟规划引进家乐福和修建大型购物商业街。崇州的品牌购物街在蜀州广场周围一带，而其余零售业则比较分散。九龙超市（约8000㎡）九龙电器（约4500㎡）春天百货（约3000㎡）家私广场（约6000㎡）9(3)酒店及商务办公目前城区经营的相对高档次酒店有三星级崇洲大酒店、天立宾馆等，其住宿消费水平为220—2800元；拟建的五星级中胜大酒店，是在原西藏自治区成都办事处基地（永康东路）的基础上进行改建，酒店建筑面积约为5平方米，目前是崇州城区首家签约和最早建成的五星级酒店。（4）专业市场崇州市目前的专业市场主要有生资市场、装饰材料市场等。由于目前存在的专业市场基本属于自发成市，没有很好的规划，经营状况比较杂乱，另外这些市场的位置都处在崇州老城区，随着城市规划的调整，部分专业市场即将搬迁改造。(5)餐饮娱乐业崇州的餐饮、休闲、娱乐业主要集中在西河滨江带。主要经营业态有中高档餐饮（客三千火锅、君上酒家、孔亮火锅、仁和家宴等），茶楼（望江茶楼、岷江茶楼、景江月茶楼等），休闲娱乐（百乐门KTV、今典歌城、家富富侨等）。滨江路周围已经形成了当地知名的中高档餐饮休闲地段，是10崇州消费娱乐、商务休闲的主要消费场所。成都朗骏策划咨询有限公司第二部分崇州房地产市场分析111崇州房地产市场状况（1）崇州市房地产发展概述随着成都市“新城西”、“城西半小时居住圈”概念逐渐深入人心，位于成都大城西的崇州越来越受到众多消费者和房地产开发企业的关注。不可或缺的自然资源、古蜀文化魅力的延伸、凭借深厚的历史底蕴和良好的发展势态，崇州的房地产市场持续升温，各种地产巨鳄不断的涌入，到目前为止，崇州境内已有全国各地的房地产开发企业20多家。圣沅房产金盆地房产外本地土知实名力中铁集团崇州房地愿景地产开开产市场发发企企业业炎华置信金丰房产品品牌逐渐涌牌逐渐涌入，入，房房地产市地产市场场持持续升续升温。温。12（2）市场供应供求关系2006—2010年市场供求统计表6058.965044.84034.2533.313025.728.5527.524.122.5821.34201002006年2007年2008年2009年2010年新增商品房商品房成交量（单位：万㎡）?崇州近年来房地产市场持续升温，商品房开发与销售情况良好，商品房空置下降。近年商品房供应稳步增长，与商品房消化量保持着良好的比例，市场上的存量房面积基本合理。近几年以自住和改善型购房为主的崇州房地产市场发展比较健康，年均成交量走势稳步增长。13（3）商品房价格走势2006—2010年商品房成交价格统计表400036203000297525502590200019671000020