谨呈：上海玖慧投资发展有限公司徐汇滨江1885-K-1地块可行性分析201110本本报报告需解告需解决决的核心的核心问题问题在土地在土地属属性及性及户户型面型面积积限定的情限定的情况况下，下，选择风险选择风险收益收益关关系最佳的物系最佳的物业类业类型型组组合？合？第一部分：核心导读可发展物业类型1标准办公产品2商业产品可发展物业类型总部办公产品4类住宅产品3土地属性总结?浦江两岸开发是上海未来重点开发的区域。对对本案的本案的启启示示?本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置，是陆家嘴之后最大的片区开发区域发展属性机会之一，未来发展潜力巨大。?处于上海发展的主轴线上，未来将受到主轴带经济利好的直接辐射。区域土地的现实性和未来性向我们昭示，?区域未来规划六大功能区，本案所处出位置规划为滨江休闲居住商务区域规划属性区，距离徐家汇城市副中心5-6公里，未来将成为滨江板块的商务办从从城市城市远远期期发发展的展的态态公居住中心。势来势来看，看，这块这块土地的土地的?本项目处于商务片区临江区域，具备高端滨江商务资源与景观资源。开发开发潜力是无可估量潜力是无可估量的。的。徐汇区作为上海?2010年始，滨江景观带已基本建设完成，开发顺序是从西往东推进。域性城市副中心的地位，区开发属?本案位于的商务办公区域将实行大规模的集中开发，容易形成聚集效应。在全市经济发展中起?滨江开发已进入实质性阶段，政府对其重视。着举足轻重的作用，因此因此对对于本于本项项目的把目的把区域交通属性?未来轨交11号线的延伸段，出行便捷。握握应应站在徐站在徐汇区汇区城市城市?两条越江隧道，拉近了徐汇滨江地带与浦东的距离。发发展的高度展的高度来来衡量。衡量。标准办公市场总结对对本案的本案的启启示示?10年全市办公楼销售触底反弹，量价齐升，供应量及吸纳量大幅增加。宏观市场?250平米以上的办公产品需求量增长较快，且呈现供不应求态势。全市标准办公项目需求量和价格上升，总总体出体出现现回暖迹象回暖迹象。区?徐汇办公市场10年开始放量，11年至今成交量已超越10年全年成交域在售高端办公项目区域现状额。?徐汇区标准办公项目目前多位于徐家汇、宜山路和漕河泾商圈。徐家汇较少，得到了理想的得到了理想的商圈高端办公楼较多，且商务氛围浓厚，配套较为完善。宜山路商圈则以中高档办公楼为主；漕河泾商圈以电子类企业等中档办公楼为主。销销售售业绩业绩。本案具有?区域内甲级写字楼项目都取得了较好的销售业绩打造高端办公项目的机会。从本案规划及?徐汇未来商办土地供应主要集中在滨江、龙华、南站板块。户型限制来看，甲甲级级未来竞争?区域外竞争主要来自北外滩、世博板块以及最为成熟的陆家嘴。?但同质化直面的竞争的压力相对不大，多为企业定向销售办办公是公是较较理想的理想的选择选择。。总部办公市场总结?相对于传统CBD内高楼林立的写字楼，总部独栋办公更能带来企业的优对对本案的本案的启启示示越感以及名片效应，和更舒适的办公环境。总部办公特征?总部办公主要凸显企业的独特形象，彰显企业实力。?能带来专属的24小时服务，相对较为私密的空间划分，更舒适的办公环境；便于公司内部区域划分。内中环内总部办公项?相对更为便捷的交通环境。目稀缺；全市大面积办公产品需求量有上升趋势，总部办公日益受到众多企业的重视，结合本案区位及?目前全市总部办公集中在外环外，内中环间总部办公项目十分稀缺。总部办公市场?从2010年至2011年的全市大面积办公产品的去化量中可以发现，规划条件，此此类产类产品品1000-2000平米为主力需求面积段，且有面积需求增大趋势。具有具有较较好的市好的市场场机机会会?总部办公产品能获得比标准办公产品较好的溢价。。类住宅市场总结对对本案的本案的启启示示?住宅限购之下，类住宅项目成交依然惨淡。宏观市场分析?全市大平层公寓板块特征比较明显，已经逐渐成为全市豪宅主流产品。?全市大平层公寓面临去化较慢，存量增加的压力。市区内大大户户型型类类住宅住宅?未来三年之后，全市将有约466万方的高端住宅体量推出成交成交惨惨淡淡，并未受到住宅限购刺激，且未?区域目前类住宅均集中于北区，主力面积段在40-160平米之间。来高端住宅的巨大供高端住宅的巨大供区域市场分析基本在200平以内，100平以上的基本处于滞销状态。?在限购之下，仍有大户型住宅项目成交优于类住宅产品。应应量量也也压缩压缩了其价格了其价格?未来三年之后，区域将有约100万方的高端住宅体量推出上上涨涨空空间间，加大了市?本案将面临东航金叶苑33万方住宅体量的直接竞争场风险程度。类住宅产品增加了增加了规划规划的的难难?价格受制于住宅市场度，未度，未来来面面临较临较大的大的类住宅风险?面临限购取消、贷款收紧等政策风险政策不确定性，规划?受规划设计、景观朝向、商业配套等制约政策不确定性，规划此此类产类产品的品的风险较风险较大大。。商业市场总结?目前全市主要商圈集中在内环内。?近年来各商圈有外扩的动作，也拉动了各区域建设的步伐，其辐射区域对对本案的本案的启启示示全市商业市场较广，将为中外环、外郊环等区域带来大量的人流人气。?将逐步形成市级核心商业区、区域商业中心，逐渐辐射全市的商业模式。?徐家汇商圈是上海市四大核心商业区之一，以及高端消费品集中地，辐本案所处南徐汇滨江徐汇商圈发展射面积较大。?南站商圈目前规模较小、主要以生活基本配套为主，无大型商业设施板块，受徐家受徐家汇汇商圈商圈?龙华商圈由于铁路分隔，南北区域商业形态和档次存在明显差异截流截流，另周边已有项目自带商业增量，已已?龙华商圈总体仍以基本生活配套为主，商业发展程度较低能基本能基本满满足足周周边边居居民民板块商圈发展?板块周边项目所带商业体量，将逐步满足周边居民的商业配套需求生活生活配套所需配套所需，因此?本案所处区位目前无任何商业氛围本案商业以以满满足足项项目目自自身身带来带来的商的商务务人群人群?目前板块内人口为5万人的的消消费费需求需求即即可可。板块人口发展?未来引入人口数为2万人，主要以商务人群为主产品规划建议结合市场及项目各项指标：?办办公公产产品是品是较较理想理想的物的物业类业类型。型。?大大户户型型类类住宅住宅并并未未明明显显受到住宅限受到住宅限购购刺刺激激，市，市场场表表现现低迷低迷，，未未来来也也面面临临很很多不多不确确定性，定性，并并不建不建议议采采纳纳。。?另另可可规划规划部分的商部分的商业业，，做做项项目自目自身身配套配套。。第二部分：正文报告研究思路框架?区域发展属性土地属性研究?区域规划属性?区域开发属性?区域交通属性?标准办公市场分析市场机会分析?总部办公市场分析?类住宅市场分析?商业市场分析物业发展建议?整体形象定位?产品规划定位建议报告研究思路框架?区域发展属性土地属性研究?区域规划属性?区域开发属性?区域交通属性发展基础黄浦江沿岸的稀缺片区浦江两岸开发情况复兴岛休闲娱乐中心?在上海“十一五”规划中，浦江两岸开发的完整规划炉。?开发的核心：围绕世博，服务世博，呼应世博，增强世博的辐射和集聚效应.北外滩?总体目标：全面完成世博园区开发任务，基本完成重点地杨浦大桥区开发，杨浦大桥与卢浦大桥之间开发初具轮廓。国际客运中心?本项目处于浦江两岸开发轴的南段位置。陆家嘴之后最大的会议商业娱乐旅游陆家嘴商业金融中心片区开发机会之一，但本项目区域在江景和政策环境方面竹园商贸区都稍弱于北外滩和世博区域。外滩南浦大桥董家渡世博会范围本项目发展基础城市发展主轴线的稀缺片区?从浦东国际机场到虹桥交通枢纽，上海城市发展主轴上分布了上海主要商业商务圈和交通枢纽：?主要商务区：徐家汇、淮海路、南京西路、不夜城及人民广场和陆家嘴中央商务区；?交通枢纽：上海南站、上海火车站、龙阳路磁悬浮站，虹桥机场，浦东国际机场，虹桥交通枢纽；?其他：世博会片区本本项项目位于上海城市目位于上海城市发发展的主展的主轴线轴线上，受上，受到主到主轴带经济轴带经济利好的直接利好的直接辐辐射，射，为为其其将来将来打造一打造一个个商商贸综贸综合合区区打下基打下基础础。。徐汇规划本案处于滨江休闲居住商务区徐汇区六大功能区区域功能衡山路－复兴路历史文化风貌区徐家汇商圈城市副中心，成熟商务区漕河泾技术开发区信息通讯、生物医药、新材料等高新技术产业的研发和徐家汇商圈制造，以及生产性服务业等。枫林生命科学园区上海南站现代交通主要功能是交通枢纽集散中心、地区商贸服务产业中心上海体育场商贸服务区、创意产业等。龙华旅游城衡山路－复兴路历集历史风貌保护、高档商务、休闲娱乐、观光旅游于一漕河泾开发区光大会展中心滨江休闲居住商务区史文化风貌区体，展现上海海派文化精华和历史人文底蕴。本案枫林生命科学园区主要功能是生命科学研发、医疗保健服务、教育培训和上海师范大学国际交流、医疗器材和药品会展等。上海南站商贸区滨江休闲居住商务区交通商贸，服务创意上海植物园华东理工大学?滨江生活休闲区距徐家汇城市副中心为5-6公里。纳米工业园?和徐家汇、光大会展中心衔接和呼应，漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区产生直接的辐射和服务作用，成为上海滨江板块的商务办公居住中心。区域规划WS5单元——用地规划分析WS5单元用地面积功能结构WS5单元经营性用地功能结构17%12%15%34%22%13%11%36%40%经营性用地居住用地广场公共绿地其他商业金融商务办公文化娱乐商业文化特别发展用地?本案黄浦江南延伸段WS5单元(C单元)区域功能定位：“聚焦现代服务业，重点发展商贸办公、航空服务等内容，打造滨江商务中居住片区商务片区心区(徐家汇副中心的延伸)“；?WS5单元经营性用地占13%，集中在云锦路以东部分，本案为其中之一。本